Xác định tổng hao mòn của công trình trong thẩm định giá trị bất động sản

Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Nghiên Cứu & Trao Đổi
45
1. Đặt vấn đề
Tiếp cận chi phí được sử dụng 
nhiều nhất trong nghiệp vụ thẩm 
định giá trị BĐS (BĐS) ở nước 
ta, tuy nhiên vướng mắc lớn nhất 
của tiếp cận này là làm thế nào xác 
định được tổng hao mòn (hay còn 
gọi là hao mòn lũy kế - Accrued 
Depreciation) hoặc hao mòn tích 
lũy - Accumulated Depreciation) 
của công trình một cách thuyết 
phục hơn chính xác hơn. Tại VN 
việc xác định hao mòn tự nhiên 
(hao mòn vật chất) của công trình 
dựa trên 3 phương pháp là chiết 
suất từ dữ liệu thị trường, phương 
pháp tính theo tuổi đời và phương 
pháp tính theo kết cấu chính sau 
đó cộng với hao mòn chức năng 
và hao mòn kinh tế để có tổng hao 
mòn. Nghiên cứu của tác giả đã 
cho thấy rằng có sự “ngộ nhận” khi 
cho rằng phương pháp chiết suất từ 
dữ liệu thị trường và phương pháp 
tính theo tuổi đời chỉ xác định hao 
mòn vật chất có nghĩa là một phần 
của tổng hao mòn là chưa chính 
xác, thay vì kết quả của hai phương 
pháp này chính là tổng hao mòn. 
Điểm hạn chế khác là tính “trung 
bình số học” khi vận dụng phương 
pháp xác định hao mòn theo tuổi 
đời sẽ dẫn đến kết quả xác định hao 
mòn có mức độ tin cậy không cao 
vì không theo sát với thực tế. Do 
vậy cần làm rõ cơ sở lý luận về hao 
mòn trong thẩm định trị BĐS và 
đa dạng hóa các phương pháp xác 
định tổng hao mòn là điều cần thiết 
cho tiếp cận chi phí nói riêng, thẩm 
định giá trị BĐS nói chung. 
2. Khung lý thuyết
Theo Thông tư 203/2009/TT-
BTC, hao mòn tài sản cố định là 
sự giảm dần giá trị sử dụng và giá 
trị của tài sản cố định do tham gia 
vào hoạt động sản xuất kinh doanh, 
do bào mòn của tự nhiên, do tiến 
bộ kỹ thuậttrong quá trình hoạt 
động của tài sản cố định. Như vậy 
có thể hiểu hao mòn của là sự giảm 
giá trị của tài sản cố định theo thời 
gian do tác động của bào mòn tự 
nhiên, do tiến bộ của khoa học 
công nghệ
 Về lý thuyết có hai dạng hao 
mòn: hao mòn hữu hình và hao 
mòn vô hình
- Hao mòn hữu hình, còn có 
các cách gọi khác là: hao mòn vật 
chất (Physical Deterioration), hao 
mòn vật lý hay hao mòn tự nhiên, 
là sự hao mòn có thể phát sinh từ 
quá trình khai thác sử dụng do 
cọ xát ăn mòn hay tác động bên 
ngoài như khí hậu, độ ẩm, gió
có 2 dạng hao mòn hữu hình tiêu 
biểu là: Hao mòn hữu hình kỹ 
Xác định tổng hao mòn của 
công trình trong thẩm định 
giá trị bất động sản
TS. NguyễN Ngọc ViNh
Trường Đại học Kinh tế TP. HCM
Xác định tổng hao mòn luôn là vấn đề trọng tâm của tiếp cận chi phí trong thẩm định giá trị BĐS, việc xác định tổng hao mòn theo cách tính bình quân làm cho kết quả thẩm định giá trở nên kém tin cậy. 
Nghiên cứu của tác giả đã hệ thống cơ sở lý luận của hao mòn và đề xuất thêm 
ba phương pháp xác định tổng hao mòn có tính khả thi trong điều kiện thực tiễn 
VN, nhằm nâng cao chất lượng nghiệp vụ và hội nhập sâu rộng vào nghề thẩm 
định giá của các nước phát triển. 
Từ khóa: Tổng hao mòn, hao mòn lũy kế, hao mòn tích lũy, tiếp cận chi 
phí.
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
46
thuật diễn ra trong quá trình khai 
thác, sử dụng; hao mòn do tác động 
của thiên nhiên như độ ẩm, gió, độ 
mặn, nhiệt độkhông phụ thuộc 
vào việc sử dụng.
Do tác động của hao mòn hữu 
hình nên công trình sẽ mất dần giá 
trị ban đầu của chúng và cuối cùng 
phải đập bỏ xây dựng lại công trình 
mới.
- Hao mòn vô hình có hai 
dạng là hao mòn chức năng và hao 
mòn kinh tế. Hao mòn chức năng 
(Functional Obsolescence) là sự 
không tương thích của công trình 
so với các tiêu chuẩn hiện hành ví 
dụ như: trần thấp, không đủ nhà vệ 
sinh, thang máy chạy chậm, không 
có hệ thống thông gió, thiếu tầng 
hầm, kiến trúc lỗi thờiHao mòn 
kinh tế hay còn gọi là hao mòn 
ngoại vi (External Obsolescence) 
là sự giảm giá trị công trình do tác 
nhân bên ngoài tài sản gây ra ví dụ 
như tiếng ồn, ô nhiễm, chính sách 
thuế, chính sách quy hoạch, chính 
sách xây dựng
Mọi sự hao mòn của công trình 
đều dẫn đến sự giảm giá, trong quá 
trình thẩm định các nhân viên thẩm 
định giá sẽ xác định tổng hao mòn 
để xác định giá trị còn lại của công 
trình trong tổng giá trị của BĐS. 
Mô hình công thức nhằm xác định 
tổng hao mòn qua các bước sau:
Công thức tính giá trị chỉ dẫn 
của BĐS bằng tiếp cận chi phí là:
D
BL
I
R VVV += (1) 
Trong đó IRV : giá trị chỉ dẫn 
của BĐS thẩm định giá; 
LV : giá trị của đất; 
D
BV : giá trị còn 
lại của công trình. Giá 
trị DBV được tính bằng công thức:
 %DVV NB
D
B ×= (2)
Với NBV : giá trị xây mới của 
c ô n g trình tại thời điểm có 
giá trị hiệu lực và : D% tỷ lệ còn lại 
của công trình. Bản chất D% thông 
thường được tính bằng cách lấy 
100% giá trị của công trình trừ đi 
tổng hao mòn. Công thức tính: 
D% = 100% - TD (3) 
Với TD: tổng hao mòn hay hao 
mòn lũy kế như đã đề cập. Theo 
Tiêu chuẩn số 8, QĐ 129/BTC thì 
giá trị tổng hao mòn của tài sản là 
tổng mức giảm giá của tài sản gây 
ra do hao mòn hữu hình và hao 
mòn vô hình, tính đến thời điểm 
cần thẩm định giá. Như vậy tổng 
hao mòn xác định qua công thức:
T
D = 
D
phy
 +D
fun
 +D
eco
 (4) 
Với 
D
phy
: hao mòn vật chất; 
 D
fun
:hao mòn chức năng và D
eco
: 
hao mòn kinh tế. Việc xác định 
tổng hao mòn có thể ước lượng 
trực tiếp hay tính trên từng dạng 
hao mòn đơn lẻ, tính bằng phương 
pháp nào tùy thuộc vào dữ liệu từ 
thị trường và mức độ tin cậy của 
nguồn dữ liệu đó. 
Tóm lại, hao mòn là hiện tượng 
khách quan làm giảm giá trị của 
công trình do tác động của rất 
nhiều yếu tố do vậy việc xác định 
chi tiết hay tổng giá trị hao mòn 
của công trình một cách chính xác 
là vấn đề phức tạp là bài toán khó 
cho các nhà nghiên cứu về hao 
mòn của công trình. Khi xác định 
tỷ lệ còn lại của công trình, cần ước 
lượng tổng hao mòn một cách trực 
tiếp hay phân bổ thành 3 dạng hao 
mòn vật chất, hao mòn chức năng 
và hao mòn kinh tế. 
3. Phân tích thực trạng việc xác 
định tổng hao mòn của công 
trình
Theo Tiêu chuẩn số 8, QĐ 129/
BTC có hướng dẫn 3 cách xác 
định; tuy nhiên, việc xác định tỷ 
lệ hao mòn là phương pháp chiết 
suất dữ liệu từ thị trường, phương 
pháp tính theo tuổi đời và phương 
pháp tính theo kết cấu chính. Giáo 
trình của Viện thẩm định giá Mỹ và 
hầu hết các nước phát triển khác có 
3 cách xác định tổng hao mòn là: 
Phương pháp chiết suất dữ liệu từ 
thị trường (The Market Extraction 
Method); phương pháp tính theo 
tuổi đời (The Age – Life Method) 
và phương pháp chia nhỏ (The 
Breakdown Method). Như vậy 
giữa VN và các nước phát triển khi 
xác định hao mòn có hai phương 
pháp giống nhau là phương pháp 
chiết suất dữ liệu từ thị trường và 
phương pháp tính theo tuổi đời và 
ở Mỹ có thêm phương pháp chia 
nhỏ mà ở VN không có và phương 
pháp tính theo kết cấu chính là nét 
đặc thù riêng của nghề thẩm định 
giá nước ta so với nhiều nước trên 
thế giới.
Nghiên cứu của tác giả cũng 
chỉ ra sự khác biệt trong cách tính 
hao mòn giữa VN và các nước phát 
triển là: Theo hướng dẫn trong Tiêu 
chuẩn số 8 QĐ 129/BTC khi xác 
định hao mòn bằng phương pháp 
chiết suất dữ liệu từ thị trường và 
tính theo tuổi đời chỉ là hao mòn 
vật chất có nghĩa rằng thẩm định 
viên cần xác định thêm hao mòn 
chức năng và hao mòn kinh tế 
để tính tổng hao mòn. Trong khi 
giáo trình của Mỹ (The Appraisal 
of Real Estate, chapter 16, page 
385 và Appraising Residential 
Properties – 1999, page 278 ) 
khẳng định các phương pháp chiết 
suất dữ liệu từ thị trường, tuổi đời 
là tính trực tiếp trên tổng hao mòn, 
chỉ có phương pháp chia nhỏ mới 
tính trên từng dạng hao mòn vật 
chất, hao mòn chức năng và hao 
mòn kinh tế. Quan điểm của tác 
Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Nghiên Cứu & Trao Đổi
47
giả người Mỹ hợp lý hơn bởi vì khi 
tính bình quân giá trị mất đi trong 
một năm từ giá giao dịch các BĐS 
tương đồng trong phương pháp 
chiết suất dữ liệu từ thị trường, có 
nghĩa rằng tính trên tổng hao mòn 
và tương tự tính trên tuổi đời cũng 
vậy. Riêng phương pháp tính hao 
mòn theo kết cấu chính thì chỉ xác 
định được hao mòn vật chất do vậy 
cần xác định thêm hao mòn chức 
năng và hao mòn kinh tế.
Tổng hợp các phương pháp 
xác định hao mòn trong và ngoài 
nước:
Phương pháp chiết suất dữ liệu 
từ thị trường: Tính trên nguyên lý 
là lấy các dữ liệu hao mòn của các 
công trình có tính tương đồng trên 
thị trường nhằm xác định tỷ lệ hao 
mòn bình quân của một năm dành 
cho công trình của BĐS thẩm định 
giá. Từ tuổi đời thực tế của BĐS 
thẩm định, có thể suy ra tổng tỷ 
lệ hao mòn của BĐS thẩm định. 
Ví dụ minh họa: Cần xác định tỷ 
lệ hao mòn của BĐS A. Qua điều 
tra thị trường, thẩm định viên thu 
được thông tin sau: Tại thị trường 
lân cận có 2 BĐS mà nhà trên đất 
có mức độ khấu hao tương tự với 
ngôi nhà cần định giá, đã được bán 
với giá 3,55 tỷ đồng (gọi là BĐS so 
sánh 1 và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh 
2). Tuổi đời hiệu quả của BĐS 1 là 
20 năm, của BĐS 2 là 21 năm của 
BĐS thẩm định là 22 năm. Chi phí 
xây dựng ngôi nhà tương tự mới 
100% (sau khi đã điều chỉnh với 
BĐS A) là BĐS so sánh 11,765 tỷ 
đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng. 
Giá đất qua điều tra thị trường của 
BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng của 
BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng. 
Tổng hợp các dữ liệu và xác định 
tổng hao mòn qua Bảng 1.
Phương pháp tính theo tuổi 
đời: Tính tổng hao mòn trên 
nguyên lý là lấy tuổi đời hiệu 
quả (Effective Age) chia cho tuổi 
đời kinh tế (Economic Life) của 
công trình đó. Ví dụ minh họa: 
Biết tuổi đời hiệu quả: 10 năm, 
tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm. 
Tính tỷ lệ hao mòn qua công thức 
là: 
Phương pháp tính theo kết cấu 
chính: Tính hao mòn vật chất theo 
nguyên lý là ước lượng hao mòn 
vật chất của các kết cấu chính của 
công trình như móng, tường, sàn, 
vách, mái và kết cấu đỡ mái từ đó 
suy rộng ra tổng hao mòn của toàn 
bộ công trình. Cách tính này như đã 
nêu không được vận dụng tại Mỹ 
nhưng rất phổ biến tại VN. Ví dụ 
minh họa: Bất động sản thẩm định 
cho mục đích thế chấp là nhà 3 tầng 
mái ngói có khu phụ riêng đã qua 
sử dụng sau khi thu thập và phân 
tích dữ liệu thị trường thẩm định 
viên có các số liệu sau: tỷ lệ hao 
mòn (tính theo 100%) của móng, 
tường vách, nền sán, kết cấu đỡ 
mái và mái làn lượt là: 8%, 12%, 
10%, 14%, 16%. Tổng kết các số 
Kết cấu chính Tỷ lệ của kết cấu chính (%)
Đánh giá hao 
mòn (%)
Chất lượng 
còn lại (%)
Tỷ lệ còn lại 
của kết cấu 
chính (%)
(1) (2) (3) (4) (5)
Móng 10 8 92 9,2
Tường, vách 16 12 88 14,08
Sàn, nền 15 10 90 13,5
Kết cấu đỡ mái 4 14 86 3,44
Mái 11 16 84 9,24
Tổng cộng 56 - - 49,46
Tỷ lệ còn lại của công trình (49,46/56) = 88,32%
Tổng hao mòn vật chất của công trình (100% - 88,32) =11,68%
Tổng 
hao mòn =
Tuổi đời hiệu quả X 
100% =
10 X 
100 = 20%Tuổi đời kinh tế 10 + 40
Bước Trình tự BĐS so sánh 1
BĐS so 
sánh 2
1 Giá bán của BĐS so sánh (giá nhà + đất) 3,55 3,10
2 Giá trị của đất 2,485 2,015
3 Giá trị của nhà tại thời điểm TĐG (3=1-2) 1,065 1,085
4 Chi phí xây ngôi nhà tương tự mới 100% 1,765 1,80
5 Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại tthời điểm TĐG (5=4 -3) 700 715
6 Tỷ lệ hao mòn lũy kế (6=5:4) % 39,66 39,72
7 Tuổi đời hiệu quả (năm) 20 21
8 Tỷ lệ hao mòn hàng năm của nhà (8=7:6)% 1,983 1,891
9 Xác định tổng hao mòn của công trình thẩm định: (1,983 + 1,891):2 x 22 = 42,61%
Nguồn: Tiêu chuẩn số 8, QĐ 129/BTC
Bảng 1. Phương pháp chiết suất từ dữ liệu thị trường
Bảng 2. Xác định tỷ lệ hao mòn vật chất của công trình.
Nguồn: Theo tính toán của tác giả.
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
48
liệu kết hợp với tra bảng tỷ lệ giá trị 
của các kết cấu chính so với tổng 
giá trị của nhà (Thông tư liên tịch 
số 13/TT – LB) 
 Phương pháp chia nhỏ: Là 
phương pháp ước lượng hao mòn 
toàn diện và chi tiết nhất, khác với 
phương pháp chiết trừ và phương 
pháp tuổi đời là tính trên tổng các 
dạng hao mòn, còn phương pháp 
chia nhỏ thì tính trên hao mòn 
vật chất, hao mòn chức năng và 
hao mòn kinh tế, trong hao mòn 
vật chất và hao mòn chức năng 
có phân thành có thể và không 
thể sửa chữa. Việc tính toán bằng 
phương pháp chia nhỏ sẽ cho kết 
quả ước lượng hao mòn chính 
xác hơn, tuy nhiên đòi hỏi thẩm 
định viên phải tốn nhiều công 
sức để phân loại các hạng mục 
có thể sửa chữa được và không 
thể sửa chữa được, cũng như các 
đặc điểm kỹ thuật của nhiều bộ 
phận cấu thành công trình, các 
khoản mục ngắn hạn, dài hạn và 
mòn nên phải tính khấu hao tài 
sản cố định (TSCĐ), việc xác 
định hao mòn và khấu hao có 
điểm tương đồng là chúng đều 
dựa trên các phương thức tính 
nhất định và chúng ta có thể xác 
định tỷ lệ hao mòn hay khấu 
hao của TSCĐ tại bất kỳ thời 
điểm nào trong kỳ tính toán. Vì 
vậy người nghiên cứu tìm kiếm 
phương pháp tính khấu hao có 
tính chất tương đồng với hiện 
tượng hao mòn của công trình 
nhất và hạn chế tối đa cách tính 
bình quân cho hiện tượng giảm 
giá, trong trường hợp cần thiết thì 
điều chỉnh cách tính của phương 
pháp khấu hao này để có thể vận 
dụng cho việc xác định hao mòn 
của một dạng công trình cụ thể. 
Đề xuất sử dụng “tư duy” của 
phương pháp khấu hao theo tổng 
số - Sum of the year’s digits, để 
ước lượng tỷ lệ còn lại của công 
trình (hay giá trị còn lại của công 
trình). Dựa vào lý thuyết khấu 
Hình 1. Ước tính giá trị hao mòn bằng phương pháp chia nhỏ.
đáng giá được tác động của hao 
mòn kinh tế là điều không đơn 
giản (Hình 1)
Tóm lại, thực tế tồn tại bốn 
phương pháp xác định tổng hao 
mòn, ba trong số đó là phương 
pháp tính theo tuổi đời, phương 
pháp chiết suất dữ liệu từ thị 
trường thì tính trực tiếp trên tổng 
hao mòn, và phương pháp chia 
nhỏ tính tổng hao mòn trên hao 
mòn vật chất, chức năng và kinh 
tế. Còn phương pháp tính theo 
các kết cấu chính thì chỉ xác định 
được hao mòn vật chất.
4. Đề xuất các phương pháp 
xác định tổng hao mòn của công 
trình
Nhằm đa dạng hóa cách xác 
định, tác giả đề xuất thêm ba 
phương pháp xác định tổng hao 
mòn với các nội dung sau:
4.1. Xác định tổng hao mòn của 
công trình bằng phương pháp lũy 
tiến theo niên hạn
Chúng ta đều biết vì có hao 
Nguồn: The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition (2001).
Tổng hao mòn từ phương pháp chia nhỏ 
Gây ra bởi sự 
thiếu hụt 
Gây ra bởi dư 
thừa quá mức 
Yêu cầu 
thay thế 
Yêu cầu bổ 
sung thêm 
Gây ra bởi sự 
thiếu hụt 
Gây ra bởi dư 
thừa quá mức 
Khoản mục 
dài hạn 
Khoản mục 
ngắn hạn 
Không sửa được Có thể sửa chữa Không sửa được 
Lỗi thời ngoại vi Lỗi thời chức năng Hao mòn vật chất 
Duy tu 
thường 
xuyên 
Có thể 
sửa chữa 
Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Nghiên Cứu & Trao Đổi
49
hao là sự phân bổ giá trị hao mòn 
một cách có hệ thống trong thời 
hạn sử dụng của TSCĐ đó, có 
nghĩa rằng tỷ lệ khấu hao sẽ được 
phân bổ hàng năm theo một công 
thức đã được chọn trước, do vậy 
chúng ta có thể xác định tổng tỷ 
lệ khấu hao (hay tổng giá trị khấu 
hao), của TSCĐ tại năm bất kỳ 
từ đây có thể tính được tổng tỷ 
lệ hao mòn của TSCĐ. Vận dụng 
lý thuyết trên vào xác định tổng 
hao mòn của công trình tuy nhiên 
tác giả điều chỉnh công thức tính 
khấu hao nhanh  ... -1
/SOYD; RL
n-2/
SOYD...ví dụ thời hạn tính khấu 
hao là 5 năm thì tỷ lệ RL /SOYD 
có các tỷ lệ khấu hao hàng năm 
theo trình tự: 5/15; 4/15; 3/15; 
2/15; 1/15. Điều này làm cho tỷ 
lệ khấu hao giảm dần theo thời 
gian. Khảo sát thực tế hao mòn 
của công trình BĐS tăng theo 
thời gian càng về cuối công trình 
càng xuống cấp nhanh hơn do 
vậy tác giả điều chỉnh trật tự 
của của tỷ lệ hao mòn hàng năm 
từ tuổi đời hữu ích còn lại - RL 
(Remaining Year of Useful Life) 
thành YL (Year of Useful Life), 
có nghĩa là theo năm của thời 
hạn sử dụng nhằm tăng dần tỷ lệ 
hao mòn của công trình theo niên 
hạn, công thức (5) biến đổi thành 
HM = NG x (YL/SOYD) có tỷ 
lệ hao mòn là YL
1
/SOYD; RL
2
/
SOYD; RL
3
/SOYD;  nếu theo 
ví dụ nêu trên thì tỷ lệ hao mòn 
hàng năm của công trình sẽ là 
1/15; 4/15; 3/15; 4/15; 5/15; điều 
này sẽ làm cho giá trị hao mòn 
hàng năm của công trình tăng lên 
theo thời gian hay nói cách khác 
tỷ lệ hao mòn của công trình sẽ 
tăng lên theo thời gian, phù hợp 
với thực tế hao mòn của công 
trình BĐS. 
Ví dụ: Về ước lượng tổng hao 
mòn bằng phương pháp tính hao 
mòn lũy tiến theo niên hạn, dành 
cho công trình có chi phí thay 
thế là 10 tỷ đồng, tuổi đời kinh 
tế của công trình là 25 năm. Tính 
SOYD = 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 
+ 8 + 9 + 10 + 11+ 12 + 13 + 14 + 
15 +16 + 17 + 18 + 19 + 20 + 21 
+ 22 + 23 + 24 + 25 = 325.
Qua Bảng 3 chúng ta thấy 
ưu điểm của phương pháp này: 
Phương pháp tính đơn giản, dễ thực 
hiện và có cơ sở từ một hàm tính 
khấu hao đã được vận dụng rộng 
rãi trong thực tiễn; Tỷ lệ hao mòn 
hàng năm tăng đều, đồng nghĩa với 
tỷ lệ còn lại của công trình giảm 
lũy tiến hàng năm điều này phù 
Năm Tỷ lệ SL/SOYD
Tỷ lệ hao 
mòn %
Tổng hao 
mòn %
0 - 0 0
1 1/325 0,30 0,30
2 2/325 0,62 0,92
3 3/325 0,93 1,85
4 4/325 1,23 3,08
5 5/325 1,53 4,61
6 6/325 1,85 6,46
7 7/325 2,15 8,61
8 8/325 2,46 11,07
9 9/325 2,77 13,84
10 10/325 3,07 16,91
11 11/325 3,38 20,29
12 12/325 3,69 23,98
13 13/325 4,00 27,98
14 14/325 4,30 32,28
15 15/325 4,62 36,39
16 16/325 4,92 41,82
17 17/325 5,23 47,05
18 18/325 5,53 52,58
19 19/325 5,85 58,43
20 20/325 6,15 64,58
21 21/325 6,46 71,04
22 22/325 6,77 77,81
23 23/325 7,07 84,88
24 24/325 7,38 92,29
25 25/325 7,69 99,99
Bảng 3. Xác định tổng hao mòn của 
công trình bằng phương pháp lũy tiến 
theo niên hạn
Nguồn: Tổng hợp tính toán của tác giả.
0
20
40
60
80
100
120
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25
NĂM
TỔ
N
G
 H
A
O
 M
Ò
N
 - 
%
TỔNG HAO MÒN
Hình 2. Tổng hao mòn của công trình khi tính bằng 
phương pháp lũy tiến
Nguồn: Kết quả tính của tác giả
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
50
hợp hơn với thực trạng xuống cấp 
thực tế của công trình BĐS trong 
điều kiện duy tu, bảo trì, sửa chữa ở 
mức độ bình thường hay kém. 
Tuy nhiên phương pháp này có 
những hạn chế là: Phương pháp 
tính hao mòn lũy tiến chỉ phù hợp 
với các công trình có mức độ duy 
tu, bảo trì thông thường hay ít được 
duy tu, sửa chữa trong suốt tuổi đời 
kinh tế của chúng. Nếu công trình 
có sự duy tu, sửa chữa, bảo trì ở 
Trong đó y là suất sinh lợi bình 
quân hàng năm; n: là thời hạn đầu 
tư (Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn 
Quỳnh Hoa, 2012). Bản chất của 
hàm sẽ ước lượng dòng tiền hoàn 
lại vốn gốc cho người chủ sở hữu 
theo thời gian được tính theo tỷ 
lệ sinh lợi chung của thị trường 
dành cho dự án cụ thể. Dòng tiền 
hoàn vốn sẽ tăng dần theo thời 
gian và đến cuối thời hạn thì tổng 
giá trị lũy kế của chúng sẽ bằng 
với số tiền đầu tư ban đầu. Nếu 
xem công trình xây dựng ban đầu 
là 100% vốn đầu tư với quy luật 
là giai đoạn đầu giá trị hao mòn 
tương đối ít và sẽ tăng dần theo 
thời gian. Điều này tương đồng 
với bản chất của SFF do vậy theo 
quan điểm của tác giả trong một 
số trường hợp thẩm định viên có 
thể vận dụng hàm hoàn vốn để 
ước lượng giá trị hao mòn hay 
hao mòn tổng của công trình tại 
thời điểm thẩm định giá. Trong 
tài liệu này, phương pháp nêu 
trên được gọi là: phương pháp 
tính theo hàm hoàn vốn. Ví dụ: 
Chi phí thay thế của công trình là 
1 tỷ đồng, suất sinh lợi bình quân 
của tài sản là 12% năm, tuổi đời 
kinh tế của công trình là 25 năm, 
thì tỷ lệ hao mòn của các năm 
được tính theo hàm hoàn vốn thể 
hiện qua Bảng 4. 
Năm
Tiền 
hoàn vốn 
hàng năm 
 (tỷ VND)
Tổng lũy 
kế tiền 
hoàn vốn 
(tỷ VND)
Tổng 
hao mòn 
(%)
0 0 0
1 0,0075 0,0075 0,75
2 0,0084 0,0159 1,59
3 0,0094 0,0253 2,53
4 0,0105 0,0358 3,58
5 0,0118 0,0476 4,76
6 0,0132 0,0608 6,08
7 0,0148 0,0756 7,56
8 0,0166 0,0922 9,22
9 0,0186 0,1108 11,08
10 0,0208 0,1316 13,16
11 0,0233 0,1549 15,49
12 0,0261 0,1810 18,1
13 0,0292 0,2102 21,02
14 0,0327 0,2429 24,29
15 0,0366 0,2796 27,96
16 0,0411 0,3206 32,06
17 0,0460 0,3666 36,66
18 0,0515 0,4181 41,81
19 0,0628 0,4809 48,09
20 0,0639 0,5448 54,48
21 0,0716 0,6164 61,64
22 0,0803 0,6966 69,66
23 0,0899 0,7865 78,65
24 0,1007 0,8872 89,72
25 0,1128 1,00 100
Bảng 4. Minh họa về ước lượng tổng 
hao mòn của công trình bằng hàm 
hoàn vốn với n = 25 năm, i = 12% năm, 
chi phí thay thế: 1 tỷ đồng
Nguồn: Tổng hợp tính toán của tác giả
0
20
40
60
80
100
120
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27
NĂM
T
Ổ
N
G
 H
A
O
 M
Ò
N
 -
 %
TỔNG HAO MÒN
Hình 3. Tổng hao mòn của công trình tính bằng hàm hoàn vốn.
Nguồn: Tổng hợp tính toán của tác giả
mức độ cao cấp (vật tư thay thế tốt 
hay chất lượng sửa chữa cao), thì 
phương pháp này trở nên không 
phù hợp vì tình trạng hao mòn sẽ 
trở nên chậm lại sau mỗi lần duy 
tu, sửa chữa đó.
Hình 2 thể hiện phương pháp 
lũy tiến có tính ưu việt hơn so 
với phương pháp tuổi đời về bản 
chất ước lượng hao mòn, đường 
cong lồi của phương pháp này 
thể hiện sự hao mòn ít hơn trong 
giai đoạn đầu và tăng dần vào 
giai đoạn cuối phù hợp với kết 
quả khảo sát.
4.2. Xác định tổng hao mòn của 
công trình bằng hàm hoàn vốn.
Cơ sở đề xuất là theo lý thuyết 
tài chính, khi bỏ ra số tiền để đầu 
tư vào một tài sản thì nhà đầu tư 
đó kỳ vọng nhận được sự sinh 
lợi và hoàn vốn. Theo hướng 
dẫn của tài liệu Viện thẩm định 
giá Mỹ (The Appraisal of Real 
Estate - 2001), sự sinh lợi có thể 
ước lượng bằng tỷ suất sinh lợi 
(Yield Rate đôi khi gọi là Return 
on), còn sự hoàn vốn được tính 
bằng tỷ suất hoàn vốn (Return 
off), có nhiều cách tính khác nhau 
cho sự hoàn vốn một trong số đó 
thường được cân nhắc sử dụng là 
hàm SFF - Sinking Fund Factor, 
công thức tính trên 1 đồng là: 
SFF = y: [(1+y)n – 1] 
Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Nghiên Cứu & Trao Đổi
51
trình X theo thời gian như sau:
Có 2 cách để cập nhật biến 
thời gian: Tính theo tuổi đời thực 
tế (Actual Age) lấy từ các báo 
cáo thẩm định giá của cùng một 
dạng công trình, điều này sẽ cho 
kết quả thống kê có tính đại diện 
cao. Lưu ý rằng tính theo tuổi 
đời thực tế hay tuổi đời lịch sử 
(Historical Age), sẽ có kết quả có 
mức độ tin cậy chỉ dành cho các 
công trình được duy tu, sửa chữa 
ở cấp độ trung bình, kém, trường 
hợp các công trình có mức độ 
duy tu, sửa chữa tốt thì nên tính 
trên tuổi đời hiệu quả (Effective 
Age). Từ các dữ liệu trên qua hồi 
quy bình phương nhỏ nhất OLS 
(Ordinary Least Square), có thể 
ước lượng hàm đại diện cho dạng 
BĐS X nhằm xác định tổng hao 
mòn theo niên hạn.
Phân tích định lượng các số 
liệu, từ các hệ số hồi quy thu 
được phương trình biểu diễn 
quan hệ của tỷ lệ còn lại của 
công trình theo thời gian như sau: 
THM = 0,00937 n2 + 0,010381 
n + 3,427123 với THM là tổng 
hao mòn của công trình dạng X, 
n là tuổi đời . Từ phương trình 
trên chúng ta có thể tính tổng 
hao mòn của công trình tại bất 
kỳ thời điểm nào trong tuổi đời 
của chúng với kết quả có mức độ 
tin cậy cao hơn so với cách tính 
bình quân thông thường. Ví dụ 
khi n = 80 năm thì tổng hao mòn 
của công trình đối với dạng công 
trình trên sẽ là 64% kết quả này 
phù hợp với xu hướng hao mòn 
và với kết quả thống kê. 
5. Kết luận
Việc xác định tổng hao mòn 
trong tiếp cận chi phí là vấn đề 
phức tạp, ở nước ta phương pháp 
tính vẫn còn nhiều điểm chủ quan 
Tuổi đời thực tế 
(năm)
Tổng hao mòn của 
công trình (%)
0 0
8 2
10 5
14 6
18 8
22 10
25 12
31 15
38 18
44 24
50 28
55 32
60 36
66 42
70 48
75 52
82 68
90 82
95 90
100 100
Qua Bảng 4 tỷ lệ hao mòn 
tăng nhanh theo thời gian hay 
nói cách khác là tỷ lệ còn lại của 
công trình sụt giảm rất nhanh 
điều này phù hợp với tính chất 
hao mòn của công trình theo thời 
gian. Ưu điểm của phương pháp 
hoàn vốn là: Phương pháp này 
có cách tính đơn giản, dễ hiểu và 
dựa trên hàm số sử dụng rộng rãi 
trong tài chính; khắc phục được 
tính bình quân hao mòn công 
trình theo thời gian của phương 
pháp tuổi đời và phương pháp 
chiết trừ, đồng thời thể hiện sự 
gia tăng tỷ lệ hao mòn của công 
trình phù hợp với thực tiễn.
Tuy nhiên, phương pháp này 
cũng có những hạn chế: Chỉ vận 
dụng trong trường hợp tuổi đời 
kinh tế của công trình đủ lớn thì 
việc ước lượng hao mòn sẽ có ý 
nghĩa hơn; giả thuyết rằng sự duy 
tu, sửa chữa công trình trong suốt 
tuổi đời kinh tế diễn ra với mức 
độ trung bình, kém; độ dốc của 
tỷ lệ hao mòn còn lại phụ thuộc 
vào tỷ suất sinh lợi của công trình 
trong tính toán. 
4.3. Phương pháp xác định tổng 
hao mòn của công trình bằng 
phương pháp thống kê 
Về lý thuyết thống kê chúng ta 
có thể sử dụng các số liệu đã biết 
của các yếu tố nhằm tìm kiếm các 
số liệu chưa biết, ý tưởng đề xuất 
cho phương pháp thống kê là việc 
vận dụng công cụ thống kê để tổng 
hợp các số liệu rời rạc về sự biến 
thiên tỷ lệ còn lại của công trình 
theo thời gian, nhằm xây dựng hàm 
số đại diện cho sự hao mòn của 
một dạng công trình cụ thể. Nguồn 
dữ liệu dành cho thống kê có thể 
từ: Trích từ các báo cáo thẩm định 
giá về tỷ lệ còn lại của một dạng 
công trình cụ thể (ví dụ nhà phố 
liên kế, nhà xưởng); theo số liệu 
thống kê từ các cơ quan chủ quản 
về tình trạng xuống cấp của công 
trình; theo các nghiên cứu về tỷ lệ 
còn lại của công trình được công 
bố trên các tạp chí khoa học có uy 
tín; tổng hợp ý kiến của chuyên gia 
về công trình.
Hàm tổng quát về tổng hao mòn 
của dạng công trình cụ thể theo 
biến số thời gian có dạng là: 
Y = f(n) với Y là tổng tỷ lệ hao 
mòn của công trình; n là biến thời 
gian. Qua công cụ thống kê chúng 
ta có thể xây dựng phương trình 
thể hiện mối quan hệ giữa tổng hao 
mòn theo thời gian của một dạng 
công trình cụ thể. Từ phương trình 
đại diện này chúng ta có thể ước 
lượng tổng hao mòn của công trình 
tại bất kỳ thời điểm nào.
Ví dụ minh họa về việc xây 
dựng hàm xác định tổng hao mòn 
của công trình, ví dụ: Giả định số 
liệu thống kê của một dạng công 
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
52
đặc biệt là cách tính bình quân và 
cơ sở lý luận về hao mòn dành cho 
công trình là BĐS chưa rõ ràng. 
Việc đề xuất thêm ba phương pháp 
nhằm đa dạng hóa cách xác định 
đồng thời nghiên cứu của tác giả 
cũng hệ thống cơ sở lý luận về hao 
mòn trong thẩm định giá trị BĐS 
một cách rõ ràng hơn. Kỳ vọng 
rằng những đề xuất trên góp phần 
thúc đẩy phát triển nghề thẩm định 
giá nước nhà và hội nhập sâu rộng 
vào sự phát triển của nghề thẩm 
định giá của các nước phát triểnl
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ Tài chính, Cục Quản lý giá (2007), Tài 
liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn 
chuyên ngành thẩm định giá, quyển 2, 
NXB: Hà Nội. 
Bùi Đức Tiển (1993), Phân cấp và đánh giá 
công trình xây dựng cơ bản, Hội KHKT 
xây dựng TP. HCM.
Công văn số 1860/TCT.CS của Bộ Tài chính 
và Tổng cục Thuế về việc khấu trừ thuế 
giá trị gia tăng.
Dependent Variable: TONGHAOMON Dependent Variable: TONGHAOMON
Method: Least Squares Method: Least Squares
Date: 03/28/14 Time: 09:00 Date: 03/28/14 Time: 09:00
Sample: 120 Sample: 120
Included observations: 20 Included observations: 20
Variable Coefficient Variable Coefficient Variable
NAM^2 0.009370 NAM^2 0.009370 NAM^2
NAM 0.010381 NAM 0.010381 NAM
C 3.427123 C 3.427123 C
R-squared 0.995181 R-squared 0.995181
Adjusted R-squared 0.994614 Adjusted R-squared 0.994614
S.E. of regression 2.248580 S.E. of regression 2.248580
Sum squared resid 85.95393 Sum squared resid 85.95393
Log likelihood -42.95956 Log likelihood -42.95956
F-statistic 1755.483 F-statistic 1755.483
Prob(F-statistic) 0.000000 P r o b ( F -statistic) 0.000000 Prob(F-statistic)
Bảng 6. Kết quả thống kê
Nguồn: Kết quả thống kê.
Công văn 1326/BXD-QLN ban hành ngày 
8/8/2011 về việc hướng dẫn kiểm kê, 
đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, 
vật kiến trúc. 
Đoàn Văn Trường (2006), Tuyển tập các 
phương pháp thẩm định giá trị tài sản, 
NXB Khoa học và kỹ thuật.
Ellsworth, Rechard K. “Estimating 
Depreciation for Infrequently Transacted 
Assets”, The Appraisal Journal (January 
2000), vol. 68, issue 1, p. 32.
Грязнова А. Г и другие (2004), Учебник 
“Oценка недвижимости”, М. Финансы 
и статистика.
Harington Craig M. (2005), Basic appraisal 
procedures, Appraisal Institute. 
Hà Văn Sơn và cộng sự (2010), Nguyên lý 
thống kê kinh tế, NXB Thống kê.
Hoàng Ngọc Nhậm và cộng sự (2005), Kinh 
tế lượng, NXB TP HCM.
php?t=2336, “Kết cấu là gì?” truy cập 
ngày 24/12/2012
Ling D. C. (2008), Real estate principles 
a value approach, second edition, 
McGraw-Hill.
Mark Dotzour and Mark Freitag “The Cost 
Approach in Residential Appraising: 
Make It Optional”, The Appraisal 
Journal (April 1995): 185 
Nguyễn Duy Thiện và cộng sự (2011), Thẩm 
định giá BĐS, NXB Tài chính.
Nguyễn Thế Phượng (2011), Thẩm định giá 
BĐS, NXB Phương Đông.
Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa 
(2012), Thẩm định giá trị BĐS, NXB 
Lao động xã hội.
Nguyễn Ngọc Vinh (2013), Xác định tỷ lệ 
còn lại của công trình trong thẩm định 
giá trị BĐS, NXB Kinh tế TP. HCM. 
Phạm Thị Ngọc Mỹ (2006), Tiêu chuẩn thẩm 
định giá quốc tế 2005, NXB Tài chính.
Quyết Định 206/2003/QĐ-BTC ban hành 
ngày 12/12/2003 về việc Ban hành chế 
độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài 
sản cố định của Bộ Tài chính.
Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ 
Tài chính ban hành ngày 31/12/2008 về 
việc Ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định 
giá VN đợt 3 
Ramsett, David E., “The Cost Approach: 
An alternative Review”, The appraisal 
Journal (April 1998). p. 172 -180
So sánh và phương pháp chi phí trong thẩm 
định giá BĐS tại TP. HCM, UEH.
Text book (2001), The Appraisal of Real 
Estate, Twelfth Edition. Appraisal 
Institute – Chicago, USA.
Thông tư số 5-BXD/ĐT ban hành ngày 
9/2/1993 về việc hướng dẫn phương 
pháp xác định diện tích sử dụng và phân 
cấp nhà ở.
Thông tư liên tịch số 13/LB-TT ban hành 
ngày 18/8/1994 của Bộ Xây dựng – Tài 
chính – Ban Vật giá Chính phủ về việc 
Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị 
còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc 
sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Thông tư số 203/2009/TT-BTC ban hành 
ngày 20/10/2009 về việc hướng dẫn 
quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài 
sản cố định.
X.S. Si (2011), “Remaining useful life 
estimation – A review on the statistical 
data driven approaches”, European 
Journal of Operational Research, 
volume 213, issue 1, 16 August 2011, 
p. 1-14.