Giao trình Thiết kế đô thị

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI 
KHOA SAU ĐẠI HỌC 
----------&------------ 
THIẾT KẾ ĐÔ THỊ 
 Bài giảng chuyên đề 
Biên soạn: TS.KTS. Lê Trọng Bình 
HÀ NỘI 2006 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
2
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI 
KHOA SAU ĐẠI HỌC 
----------------&--------------- 
THIẾT KẾ ĐÔ THỊ 
 Biên soạn: TS.KTS. Lê Trọng Bình 
HÀ NỘI 2006 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
3
MỤC LỤC 
MỞ ĐẦU 
1. Ý nghĩa và tầm quan trọng của vấn đề 
2. Mục đích và yêu cầu 
I. KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ QHXD VÀ THIẾT KẾ ĐÔ THỊ 
1. KHÁI NIỆM VỀ ĐÔ THỊ 
1.1. Định nghĩa đô thị 
1.2. Phân loại đô thị 
1.3. Phân cấp quản lý hành chính đô thị 
2. KHÁI NIỆM VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 
2.1. Khái niệm về quản lý đô thị 
2.2. Quản lý nhà nước về xây dựng đô thị 
3. QUY HOẠCH XÂY DỰNG 
3.1. Khái niệm về QHXD (Luật XD-2003) 
3.2. Yêu cầu đối với QHXD 
3.3. Loại Quy hoạch xây dựng 
3.3.1. Định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị quốc gia đến năm 2020. 
3.3.2. Quy hoạch xây dựng 
3.3.3. Đối tượng lập QHXD: 
3.4. Nội dung Quy hoạch xây dựng 
4. TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐƯỢC DUYỆT 
4.1. Công bố quy hoạch xây dựng được duyệt 
4.2. Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng 
4.3. Đưa các mốc, chỉ giới quy hoạch ra ngoài thực địa 
4.4. Theo dõi điều chỉnh cục bộ quy hoạch dựng đô thị được duyệt 
4.5. Kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch 
5. TỔNG QUAN VỀ THIẾT KẾ ĐÔ THỊ 
1. Các khuynh hướng thiết kế đô thị trên thế giới. 
1.1. Các khuynh hướng trước thế kỷ XX 
1.2. Các khuynh hướng từ đầu thế kỷ XX đến nay 
2. Thiết kế đô thị trong QHPT đô thị các nước 
2.1. Hệ thống đồ án QH 
2.2. Hệ thống quản lý QH đô thị 
3. TKĐT Việt Nam 
3.1. Tình hình quản lý KTCQ đô thị Việt nam 
3.2. Quản lý QHXD đô thị và TKĐT 
II. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
4
1. Khái niệm 
2. Đối tượng TKĐT 
3. Mục tiêu của TKĐT 
4. TKĐT trong hệ thống QHXD 
5. Trình tự và nội dung thiết kế đô thị 
5.1. Nội dung TKĐT trong QHCXD đô thị 
5.2. Nội dung TKĐT trong QHCTXD đô thị: 
5.3. Nội dung các bước TKĐT 
6. Phân vùng, phân khu và qui định quản lý KT cảnh quan đô thị 
6.1. Phân vùng, khu quản lý kiến trúc, cảnh quan vùng lãnh thổ, tổng thể đô thị 
6.2. Các qui định quản lý kiến trúc cảnh quan khu đô thị 
III. QUẢN LÝ KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ 
1. Cung cấp thông tin Qui hoạch 
2. Lập và thoả thuận, xét duyệt các phương án thiết kế kiến trúc 
2.1. Lập, thoả thuận thiết kế cơ sở 
2.3. Lập, xét duyệt thiết kế kỹ thuật 
3. Đầu tư xây dựng theo qui hoạch 
4. Kiểm tra xây dựng và lập hồ sơ hoàn công 
5. Đăng ký sử dụng công trình 
6. Quản lý các hoạt động sáng tác kiến trúc 
7. Cơ quan quản lý nhà nước kiến trúc cảnh quan đô thị. 
8. Qui chế quản lý KT đô thị 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
5
MỞ ĐẦU 
1. Ý nghĩa và tầm quan trọng của vấn đề 
Các yếu tố tự nhiên và các công trình kiến trúc dân dụng, công nghiệp, kỹ thuật hạ 
tầng, tạo nên bộ mặt của đô thị, nhằm đáp ứng các yêu cầu về đời sống vật chất và văn 
hoá tinh thần của dân cư đô thị. 
Trong quá trình hình thành và phát triển đô thị, vấn đề hình thành bộ mặt kiến trúc 
đô thị là một trong những nội dung chủ yếu của công tác qui hoạch và xây dựng đô thị, 
góp phần tạo lập hình ảnh trật tự, đa dạng của đô thị trên cơ sở mối quan hệ hài hoà giữa 
các công trình kiến trúc với cảnh quan tự nhiên, đem lại bản sắc văn hoá-nghệ thuật của 
đô thị. 
Trong hơn nửa thế kỷ qua, đặc biệt là sau 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới kinh 
tế, xã hội, qui hoạch xây dựng đô thị Việt Nam đã có những bước chuyển biến mới, 
mạnh mẽ và sâu rộng, bộ mặt kiến trúc đô thị từng bước đang thay đổi nhanh chóng theo 
hướng hiện đại, phản ánh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. 
Tuy nhiên, do những bất cập trong công tác quản lý qui hoạch và xây dựng đô thị, 
thực trạng kiến trúc cảnh quan tại phần lớn các đô thị còn nhiều vấn đề bức xúc như: 
kiến trúc đô thị phát triển tự phát, thiếu định hướng, bộ mặt đô thị lộn xộn, thiếu bản 
sắc,.. chưa phản ảnh được vai trò quản lý của Nhà nước trong qui hoạch và xây dựng đô 
thị; hệ thống văn bản pháp luật và nhận thức về lĩnh vực thiết kế, quản lý kiến trúc cảnh 
quan đô thị còn bất cập: mặc dù Luật XD, Nghị định về quản lý QHXD, Quản lý kiến 
trúc đô thị, quản lý ĐTXD đã được ban hành, nhưng chưa có những hướng dẫn cụ thể , 
dẫn đến việc thiết kế QHXD, quản lý KTCQ đô thị còn lúng túng. 
Để khắc phục tình trạng trên cần tiếp tục nâng cao nhận thức, hoàn thiện về mặt lý 
luận và các phương pháp khoa học về quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị, nhằm góp phần 
tạo lập trật tự, mỹ quan đô thị, bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, di tích văn hoá lịch sử, đảm 
bảo đô thị phát triển bền vững. 
2. Mục đích và yêu cầu 
Chuyên đề này tổng hợp, cung cấp những khái niệm cơ bản về kiến trúc, cảnh quan 
đô thị; quan điểm và nội dung của công tác thiết kế đô thị, tổ chức không gian kiến trúc 
và cảnh quan đô thị làm cơ sở của việc quản lý và phát triển kiến trúc, cảnh quan đô 
thị. 
Trên cơ sở đó nâng cao nhận thức, tăng cường năng lực của các cán bộ quản lý, 
nghiên cứu khoa học, thiết kế và đào tạo trong lĩnh vực thiết kế đô thị, quản lý kiến trúc 
và cảnh quan đô thị. 
Để đảm bảo tiếp thu những khái niệm trên học viên cần có những kiến thức cơ bản 
về đô thị, quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng đô thị, phương pháp, nội dung lập 
đồ án qui hoạch xây dựng đô thị, quản lý việc triển khai thực hiện qui hoạch xây dựng 
đô thị được duyệt. 
Nội dung chuyên đề này được biên soạn trên cơ sở tham khảo của các văn bản pháp 
luật liên quan về quản lý QHXD, quản lý đầu tư XD, tài liệu NCKH trong nước và quốc 
tế, kinh nghiệm quản lý TKĐT các nước, nhằm từng bước cụ thể hoá Luật XD và Nghị 
định số 08 của Chính phủ về QHXD và NĐ số 29 về quản lý kiến trúc đô thị. 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
6
I. KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ QHXD VÀ THIẾT KẾ ĐÔ THỊ 
1. KHÁI NIỆM VỀ ĐÔ THỊ 
1.1. Định nghĩa đô thị 
Đô thị là một khu dân cư, trong đó lực lượng lao động chủ yếu là phi nông nghiệp, 
sống và làm việc theo lối sống thành thị1. 
Các khái niệm và tiêu chí đánh giá về đô thị cũng khác nhau: 
- C.Mác và Angghen trong tác phẩm "Tư tưởng Đức" đã cho rằng, điều kiện quan 
trọng nhất hình thành đô thị là "Sự phân công lao động trong một quốc gia dẫn đến việc 
tách lao động công nghiệp, thương mại khỏi sản xuất nông nghiệp, từ đó tạo ra hai kiểu 
phân bố dân cư là đô thị và nông thôn, chúng đối lập nhau về lợi ích". 
- V.I. Lê Nin thì định nghĩa" Đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị và tinh thần của 
đời sống nhân dân và là động lực của sự tiến bộ". 
- V.Gu - Liev định nghĩa " Thành phố của một chế độ nào đó là một điểm dân cư 
lớn, giữa vai trò là trung tâm chính trị - hành chính, văn hoá và kinh tế có vai trò hấp 
dẫn và thúc đẩy vùng phụ cận phát triển". 
Ở Việt Nam, đô thị được hiểu là:" một khu dân cư, trong đó lực lượng lao động chủ 
yếu là phi nông nghiệp, sống và làm việc theo lối sống thành thị"2, là khu dân cư tập trung 
có đủ hai điều kiện (theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP) sau: 
a/ Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 
quyết định thành lập; 
b/ Các yếu tố cơ bản hình thành một đô thị gồm: 
- Chức năng là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc 
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định; 
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 60% trong tổng số lao động; 
- Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu 
chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị; 
- Quy mô dân số ít nhất là 4000 người, trong đó tỷ lệ dân số khu vực nội thành 
phố hoặc nội thị xã ít nhất phải bằng 50% dân số toàn đô thị; 
- Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị. 
1.2. Phân loại đô thị 
Trong lĩnh vực nghiên cứu quy hoạch, quản lý xây dựng đô thị nhiều nước đã xây 
dựng tiêu chí phân loại đô thị trên cơ sở hai nhóm yếu tố tạo thị: 
- Theo quy mô dân số: đô thị được xác định, phân loại gồm các siêu đô thị, đô thị 
cực lớn, đô thị lớn, đô thị trung bình, đô thị nhỏ: 
+ Siêu đô thị ( Megacity) là những đô thị có quy mô rất lớn, trên 10 triệu dân, phát 
triển và có ảnh hưởng trong vùng lãnh thổ rộng lớn bao gồm nhiều đô thị và điểm dân cư. 
+ Đô thị cực lớn có quy mô trên 1 triệu dân; 
+ Đô thị rất lớn có quy mô từ 50 vạn đến 1 triệu dân; 
+ Đô thị lớn có dân số từ 25 vạn - 50 vạn; 
1, 2 Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị - Nhà xuất bản Xây dựng 1997. 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
7
+ Đô thị trung bình quy mô dân số: 10 vạn - 25 vạn ; 
+ Đô thị nhỏ quy mô dân số dưới 10 vạn người. 
- Phân loại theo chức năng, tính chất: đô thị được phân thành các loại phụ thuộc 
vào hoạt động kinh tế-xã hội nổi trội và là yếu tố tạo thị chủ yếu: đô thị công nghiệp, đô thị 
hành chính, đô thị trung tâm, đô thị văn hoá, đô thị du lịch, đô thị lịch sử, đô thị khoa học, 
đào tạo: 
+ Đô thị công nghiệp: đô thị lấy sản xuất công nghiệp làm hoạt động chính và là 
yếu tố chủ đạo cấu tạo nên đô thị đó; 
+ Đô thị đầu mối giao thông: được hình thành do sự tập trung cao về giao thông vận 
tải, đòi hỏi phải có các công trình công cộng, dịch vụ, công nghiệp có liên quan được xây 
dựng đồng bộ; 
+ Đô thị có tính chất khoa học, giáo dục: chủ yếu được hình thành và phát triển từ 
hoạt động nghiên cứu khoa học và đào tạo, giáo dục, dẫn đến cơ cấu chức năng, hệ thống 
công trình kiến trúc, hạ tầng cũng như cơ cấu dân cư và lao động chủ yếu mang tính chất 
nghiên cứu khoa học, đào tạo; 
+ Đô thị du lịch: được hình thành do sự tập trung các hoạt động du lịch, trên cơ sở 
khai thác điều kiện thiên nhiên nhằm phục vụ nhu cầu giải trí nghỉ ngơi. Việc khai thác và 
xây dựng các công trình du lịch quyết định các mặt quản lý xây dựng và phát triển chủ 
yếu của đô thị ( Đỉều 33 Luật Du lịch năm 2005). 
+ Đô thị di sản, đô thị lịch sử: nơi tập trung các di sản văn hoá lịch sử có giá trị 
được quốc gia, quốc tế công nhận. Việc quản lý xây dựng và phát triển đô thị căn cứ chủ 
yếu trên yêu cầu bảo tồn và phát huy các di sản văn hoá, lịch sử. 
+ Đô thị hành chính: Do yêu cầu hoạt động chính trị, văn hoá, xã hội của cácđơn vị 
hành chính lãnh thổ tập trung các cơ quan quản lý đòi hỏi hình thành và phát triển những 
đô thị giữ vai trò trung tâm chính trị, văn hoá, quản lý hành chính. Trong hệ thống quản 
lý hành chính các nước loại đô thị này thường là đô thị trung tâm hành chính tỉnh, vùng 
lãnh thổ, thủ đô, thủ phủ bang, đơn vị lãnh thổ hành chính khác. 
+ Ngoài ra căn cứ những đặc thù nổi trội về tự nhiên, môi trường, tính chất xã hội, 
lịch sử, đô thị có thể được phân thành các loại đô thị sinh thái, đô thị xanh, thành phố công 
viên, thành phố anh hùng. 
Tại Việt Nam theo quy định Thông tư liên tịch Số 02 /2002-TTLT-BXD-TCCBCP 
hướng dẫn về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị, đô thị được phân thành 6 loại gồm: Đô 
thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V. 
a/ Đô thị loại đặc biệt: 
Đô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn (áp dụng cho khu vực nội thành) 
sau đây: 
- Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa 
học - kỹ thuật, đào tạo, du lịch - dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và 
quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước; 
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở lên trong tổng số lao động; 
- Có cơ sở hạ tầng được xây dựng đồng bộ và hoàn chỉnh; 
- Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên; 
- Mật độ dân số bình quân từ 15.000người/km2 trở lên; 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
8
b/ Đô thị loại I: 
Đô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn (áp dụng cho khu vực nội thành) sau 
đây: 
- Đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, 
du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu, trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy 
sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước; 
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 85% trở lên trong tổng số lao động; 
- Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 
- Quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên; 
- Mật độ dân số bình quân từ 12.000người/km2 trở lên. 
c/ Đô thị loại II: 
Đô thị loại II phải đảm bảo tiêu chuẩn (áp dụng cho khu vực nội thành) sau đây: 
- Đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, 
du lịch - dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả 
nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh 
hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước; 
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 80% trở lên trong tổng số lao động; 
- Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn 
chỉnh; 
- Quy mô dân số từ 25 vạn người trở lên; 
- Mật độ dân số bình quân từ 10.000người/km2 trở lên. 
d/ Đô thị loại III: 
Đô thị loại III phải đảm bảo tiêu chuẩn (áp dụng cho khu vực nội thành hoặc nội 
thị) sau đây: 
- Đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, 
dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc 
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên 
tỉnh. 
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 75% trở lên trong tổng số lao động; 
- Cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 
- Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên; 
- Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên. 
d/ Đô thị loại IV: 
Đô thị loại IV phải đảm bảo tiêu chuẩn (áp dụng cho khu vực nội thị) sau đây: 
- Đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh 
tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai 
trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh; 
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trong tổng số lao động; 
- Cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 
- Quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên; 
- Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên; 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
9
e/ Đô thị loại V: 
Đô thị loại V phải đảm bảo tiêu chuẩn (áp dụng cho khu vực nội thị) sau đây: 
- Đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh 
tế - văn hoá và dịch vụ của huyện hoặc cụm xã, trong một số trường hợp là đô thị vệ tinh 
của đô thị khác, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một 
cụm xã; 
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng số lao động; 
- Cơ sở hạ tầng bước đầu được xây dựng, nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh; 
- Quy mô dân số từ 4000 người trở lên; 
- Mật độ ... định 
cụ thể. 
Tại các khu thương mại, có thể xây nhà sát chỉ giới đường đỏ (lộ giới), nhưng chiều 
cao của lập điện thẳng không được lớn hơn chiều rộng lộ giới (L). hmax < L 
Trường hợp muốn có chiều cao lập diện lớn hơn lộ giới, thì chỉ giới xây dựng phải 
lùi vào phía trong lộ giới. 
Độ cao và khoảng lùi có mối quan hệ chặt chẽ, tạo hiệu quả kiến trúc cảnh quan, 
được xác định căn cứ vào vị trí, tỉ lệ độ cao giữa các công trình, yêu cầu vi khí hậu, yêu 
cầu tỉ lệ kiến trúc, cảnh quan đô thị. 
Việc bố trí các công trình kiến trúc ở từng khu vực chức năng đô thị theo yêu cầu 
của chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có khác nhau, trên cơ sở yêu cầu chức 
năng công trình và sự tương quan giữa chiều cao công trình với không gian đường phố. 
tại các khu trung tâm đô thị, có thể xây dựng công trình tới chỉ giới đường đỏ với độ cao 
có giới hạn theo yêu cầu bố cục không gian đường phố. 
+ Tầng cao trung bình: 
Tổng diện tích sàn (m2) / diện tích chiếm đất các công trình. Mật độ xây 
dựng có quan hệ mật thiết với tầng cao trung bình, ảnh hưởng đến đặc trưng không 
gian kiến trúc, cảnh quan khu vực: Khi tầng cao trung bình lớn, mật độ 
xây dựng thấp, thì tỉ lệ không gian trống cao, độ thông thoáng của khu vực lớn; khi 
mật độ xây dựng cao, tầng cao trung bình thấp thì độ thôngthoáng của khu vực bị thu 
hẹp rất nhiều. 
+ Qui định về hình thái kiến trúc công trình: 
Các qui định về hình thái kiến trúc đối với các công trình gắn với bố cục kiến trúc, 
cảnh quan khu vực quan trọng như tuyến phố chính, điểm nhấn, cụm công trình chủ đạo, 
không gian giao cắt giữa các tuyến giao thông,vv.., gồm: 
- Qui định về màu sắc, vật liệu trang trí kiến trúc mặt ngoài công trình, chiếu sáng 
khuôn viên ngoài công trình; 
- Bố cục mặt chính công trình, tỉ lệ, hình thái kiến trúc mái nhà, các cấu kiện có ý 
nghĩa tạo hình đối với côngtrình, cảnhquan cum công trình hoặc khu vực .. 
+ Qui định về chi tiết cấu tạo kiến trúc công trình; 
Trường hợp chỉ giới xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ, các bộ phận kiến trúc của 
công trình, như bệ cửa, ban công, bao lơn, sênô được phép nhô ra vượt chỉ giới đường 
đỏ, chỉ giới xây dựng, theo độ cao các chi tiết công trình, độ vươn ra tuỳ thuộc vào chiều 
rộng đường phố, lộ giới, với giới hạn được áp dụng như sau: 1,40m đối với lộ giới trên 
16m; 1,29m đối với lộ giới 10 - 16m; 0,90 đối với lộ giới 6 - 12m; 0,60m đối với lộ giới 
6m, tối đa không lớn hơn 1,4m và phải được thiết kế thống nhất về hình thái. 
Mái đón. mái hè phải được thiết kế thống nhất, có độ vươn ra ở độ cao 3,5m nhỏ 
hơn chiều rộng của vỉa hè khoảng 0,6m, và không được sử dụng vào mục đích làm ban 
con, sân thượng. 
Khi công trình xây dựng lùi sau chỉ giới đường đỏ, các chi tiết kiến trúc công trình 
không được vượt quá chỉ giới đường đỏ. 
* Qui định về hạ tầng kỹ thuật: 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
41 
 - Cao độ nền nhà, nền đất xây dựng được qui định tối thiểu (m) so với mực nước 
biển (lấy cốt nền đường làm chuẩn), phải phù hợp với cốt nền do QHCT khu vực được 
duyệt, bảo đảm tiêu thoát nước mưa, nước thải riêng không làm ảnh hưởng đến công 
trình lân cận. 
- Chỗ đỗ ô tô: theo nhu cầu công trình và cơ quan phải bố trí ngoài các đường giao 
thông công cộng; tiêu chuẩn cho bãi đỗ xe như sau: đối với nhà ở 1 chỗ /4 căn hộ; đối 
với nhà hàng, quán cà phê, bar, văn phòng, 1 chỗ/25m2 sử dụng; đối với công trình buôn 
bán thực phẩm có diện tích tới 1000m2 thì tính 1 chỗ/10m2 sử dụng; đối với bệnh viện 
và phòng khám 3 chỗ/ l0 giường; đối với khách sạn và giải khát; 9 chỗ/10 buồng và 1,5 
chỗ/10m2 phòng ăn, uống, đối với công trình giáo dục, 1 chỗ/20 học sinh. 
+ Qui định bảo đảm an toàn giao thông: 
Tầm nhìn: công trình xây dựng không làm hạn chế tầm nhìn và che khuất biển báo, 
chỉ dẫn, tín hiệu giao thông, có vị trí bảo đảm không làm ảnh hưởng sự thông suốt, an 
toàn giao thông. 
Bảo đảm góc vát tại các giao lộ, phụ thuộc vào tố độ giao thông, lộ giới, lộ giới 
càng lớn, góc cắt càng lớn và được quy định theo biểu đồ sau: 
X 0 30 40 50 60 80 110 
Vm 20x20: 15x15: 12x12: 10x10: 7x7: 5x5: 3 
ở đó: 
X = góc hợp bởi 2 lộ giới 
Vm = vạt góc tối thiểu. 
* Qui định về bào tồn di tích lịch sử, văn hoá, cảnh quan: 
- Các qui định cụ thể về bảo tồn, tôn tạo các khu vực, công trình cảnh quan có giá 
trị, công trình di tích lịch sử (phố cổ, di tích lịch sử, vv..). 
* Quy định về không gian công cộng, cây xanh, kiến trúc nhỏ, trang thiết bị đô 
thị: 
- Cây xanh: không gian trống giành cho việc trồng cây (% lô đất); khu công viên 
cây xanh, sân vườn, cây xanh chuyên dùng, loại cây; 
- Không gian công cộng, không gian giao tiếp của cộng đồng; 
- Không gian đi bộ và lối vào công trình, nhóm công trình; 
- Chiếu sáng đô thị; 
- Các trang thiết bị đô thị, kiến trúc nhỏ: ghế ngồi, bậc thang, cầu vượt, thùng rác 
công cộng, đèn công viên, quảng trường đường đi bộ.. 
- Biển báo, quảng cáo, chỉ dẫn, v.v... 
* Và các quy định khác đối với những yếu tố tạo lập cảnh quan khu đô thị. 
III. QUẢN LÝ KIẾN TRÚC VÀ CẢNH QUAN ĐÔ THỊ 
Vấn đề quản lý xây dựng theo TKĐT nằm trong các quy trình quản lý quy hoạch, 
quản lý đầu tư xây dựng hiện hành, gồm những nội dung chủ yếu sau: 
1. Cung cấp thông tin Qui hoạch 
Việc cấp thông tin QH là để lựa chọn địa điểm xây dựng và lập dự án đầu tư xây 
dựng công trình. Nội dung thông tin qui hoạch gồm: 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
42 
- Qui định vể sử dụng đất: tính chất công trình, mật độ xây dựng tối đa cho phép, 
chiều cao tối đa, bề ngang tối thiểu mặt tiền khu đất, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây 
dựng, hệ số sử dụng đất; 
- Qui định kiến trúc-qui hoạch và cơ sở hạ tầng: Mối quan hệ công trình với tổng 
thể, yêu cầu thể hiện kiến trúc công trình, cao độ nền tối thiểu, đầu nối công trình hạ tầng 
ngoài hàng rào. 
2. Lập và thoả thuận, xét duyệt các phương án thiết kế kiến trúc 
2.1. Lập, thoả thuận thiết kế cơ sở 
Khi triển khai lập các dự án đầu tư xây dựng công trình, căn cứ vào địa điểm xây 
dựng và cthông tin quy hoạch được cấp hoặc nhiệm vụ thiết kế công trình đựơc thoả 
thuận, chủ đầu tư các dự án phải lập và xin thoả thuận các phương án thiết kế kiến trúc 
công trình. Thiết kế cơ sở được phê duyệt cùng với báo cáo nghiên cứu khả thi. Nội dung 
chủ yếu cần thực hiện là sự phù hợp với qui hoạch xây dựng được duyệt: 
- Tính chất sử dụng công trình; 
- Yêu cầu sử dụng đất, hạ tầng; 
- Mối quan hệ khu vực lân cận về ảnh hưởng về môi trường, cảnh quan, xã hội; 
- Qui định của qui hoạch chi tiết được duyệt đối với khu đất dự kiến xây dựng công 
trình. 
Sự phù hợp về qui hoạch là cơ sở để chủ đầu tư phê duyệt dự án, quyết định đầu tư. 
2.3. Lập, xét duyệt thiết kế kỹ thuật 
Thiết kế kỹ thuật được lập trên cơ sở thiết kế sơ bộ được duyệt cùng báo cáo nghiên 
cứu khả thi, phải được thẩm định trước khi được phê duyệt hoặc để xin cấp giấy phép 
xây dựng, nội dung chủ yếu gồm: sự hợp lý và phù hợp của giải pháp thiết kế với cácqui 
định kiến trúc, qui hoạch, qui chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng được ban 
hành; qui định về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ, an toàn,vv.. 
Thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật là cơ sở quan trọng để xây dựng công trình theo 
qui hoạch và pháp luật. Tuy nhiên theo qui định quản lý đầu tư xây dựng hiện hành, nội 
dung quản lý nhà nước về kiến trúc-qui hoạch đối với quá trình xây dựng công trình chưa 
được thực hiện thống nhất, qui trình xét duyệt bị cắt khúc, phân tán, chức năng thẩm 
định, xét duyệt chồng chéo, làm giảm vai trò kiểm soát của Nhà nước, của tác giả kiến 
trúc sư đối với công trình, đang trở thành nguyên nhân của tình trạng xuống cấp của chất 
lượng kiến trúc, cảnh quan và môi trường đô thị. 
Trong thời gian tới cần cải tiến nội dung và trình tự quản lý kiến trúc cảnh quan 
theo hướng thống nhất về nội dung, thẩm quyền thẩm định, xét duyệt, đưa việc cấp phép 
qui hoạch trở thành nội dung quan trọng để thực hiện xây dựng các công trình. 
3. Đầu tư xây dựng theo qui hoạch 
Các dự án đầu tư xây dựng được tổ chức thực hiện theo ba giai đoạn: chuẩn bị đầu 
tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư, đưa công trình vào khai thác và sử dụng phù hợp 
với qui hoạch được duyệt và quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng. 
4. Kiểm tra xây dựng và lập hồ sơ hoàn công 
Việc kiểm tra xây dựng công trình được cơ quan quản lý kiến trúc - qui hoạch 
thực hiện trong quá trình triển khai thi công xây lắp, gồm những nội dung: 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
43 
- Phát hiện các vi phạm về quy hoạch xây dựng đô thị. 
- Phát hiện và xử lý các trường hợp cấp giấy phép xây dựng sai hoặc không đúng 
thẩm quyền; 
- Phát hiện các hành vi xây dựng, phá dỡ công trình không có giấy phép hoặc sai 
với giấy phép; 
- Phát hiện các vi phạm về bảo vệ cảnh quan môi trường ở đô thị; 
- Phát hiện các vi phạm về chế độ sử dụng và khai thác các công trình cơ sở hạ 
tầng kỹ thuật đô thị. 
Việc xử lý các vi phạm được thực hiện theo qui định của Chính phủ về xử phạt vi 
phạm hành chính trong xây dựng. 
+ Lập hồ sơ hoàn công: 
Sau khi công trình hoàn thành, bàn giao, chủ đầu tư phải lập hồ sơ hoàn công để 
làm căn cứ sử dụng, quản lý và duy tu bảo dưỡng công trình. Hồ sơ hoàn công phải 
được cơ quan cấp phép xây dựng lưu trữ để quản lý chặt chẽ việc cải tạo và xây dựng các 
công trình. 
5. Đăng ký sử dụng công trình 
Công trình xây dựng sau khi nghiệm thu, bàn giao chủ đầutư phải đăng ký cấp giấy 
chứng nhận quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật để khai thác và sử dụng công 
trình. 
6. Quản lý các hoạt động sáng tác kiến trúc 
a/ Hiện nay ở nước ta mới có Bộ luật dân sự quy định những nguyên tắc chung về 
hợp đồng dân sự trong việc thuê, mượn tạo lập ra 1 tác phẩm nghệ thuật. 
Trong lĩnh vực quản lý đầu tư và xây dựng cũng đã quy định tình tự và thủ tục tạo 
lập nên 1 công trình kiến trúc. 
Trong lĩnh vực quản lý kiến trúc, sự cần thiết phải có văn bản pháp luật xác định về 
quyền, nghĩa vụ của người đặt hàng (chủ sở hữu tác phẩm kiến trúc) và người xây dựng 
và các cơ quan quản lý nhà nước trong việc sáng tác kiến trúc, xây dựng công trình kiến 
trúc thông qua các cơ chế: Chọn thầu tư vấn, đấu thầu xây dựng, thi tuyển, kiểm duyệt 
công trình bằng biện pháp cấp giấy phép kiến trúc - quy hoạch, giấy phép xây dựng và 
giấy phép đầu tư và chứng chỉ chất lượng công trình v.v... 
b/ Cấp giấy phép hành nghề kiến trúc sư - chủ nhiệm đồ án. 
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang tổ chức cấp giấy phép hành nghề cho các KTS chủ 
nhiệm đồ án, nhưng vấn đề còn tồn tại là chưa xác định được quyền và nghĩa vụ của 
người được cấp giấy phép hành nghề KTS chủ nhiệm đồ án. 
c/ Bảo hộ quyền tác phẩm kiến trúc bảo vệ công trình kiến trúc và quyền sở hữu 
công trình kiến trúc. 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
44 
d/ Hoạt động các Hội nghề nghiệp trong việc thi tuyển lựa chọn tác phẩm kiến trúc 
và quản lý kiến trúc. 
7. Cơ quan quản lý nhà nước kiến trúc cảnh quan đô thị. 
Sơ QH hoặc Sở Xây dựng giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh thực hiện nhiệm vụ quản lý 
Nhà nước về kiến trúc cảnh quan đô thị, cụm dân cư nông thôn trên địa bàn tỉnh, có 
nhiệm vụ: 
a/ Lập kế hoạch quy hoạch xây dựng, dự án quản lý kiến trúc và cảnh quan đô thị 
và tổ chức thực hiện kế hoạch, dự án đó sau khi đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 
b/ Tổ chức lập, thẩm định các dự án quy hoạch xây dựng các đô thị, khu công 
nghiệp, điểm dân cư nông thôn trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, để Uỷ ban nhân dân tỉnh 
trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc phê duyệt theo thẩm quyền. 
c/ Tổ chức quản lý xây dựng các đô thị, khu công nghiệp, điểm dân cư nông thôn 
theo quy hoạch được duyệt. 
d/ Phối hợp với các tổ chức xã hội, nghề nghiệp như Hội KTSVN, Hội 
QHPTĐTVN quản lý nhà nước về hành nghề kiến trúc sư ( xét cấp chứng chỉ hành nghề 
KTS, TKQHXD, kiểm tra hành nghề kiến trúc, TKQHXD). 
8. Qui chế quản lý KT đô thị 
8.1. Vị trí, vai trò của QC 
a) Cụ thể hoá, pháp qui hoá nội dung của QHXD về TKĐT 
b) Công cụ pháp lý để quản lý KTĐT, quản lý ĐTXD: 
- Cấp thông tin về QHXD; 
- Thoả thuận TK kiến trúc, thẩm định thiết kế công trình; 
- Cấp giấy phép xây dựng; 
- Thanh tra xử lý vi phạm trong trật tự xây dựng và môi trường đô thị; 
c) Căn cứ để thực hiện thiết kế QHXD, kiến trúc, lập dự án ĐTXD công trình; 
d) Bảo đảm sự tham gia của cộng đồng, xã hội trong quản lý đô thị. 
8.2. Căn cứ xây dựng Qui chế: 
- Đồ án QHXD được duyệt; 
- Tiêu chuẩn, qui phạm pháp luật; 
- Nhu cầu thực tế về quản lý phát triển địa phương; 
- Thực tiễn hoạt động kinh tế- văn hoá-xã hội của đô thị; 
8.3. Yêu cầu của Qui chế: 
- Phù hợp với nội dung, qui định tại mục 8.2. 
- Bảo đảm tính khả thi, dễ vận hành, mọi tầng lớp trong xã hội thực hiện thuận lợi. 
- Bảo đảm tính linh hoạt, mềm dẻo, phù hợp với sự biến đổi KT-XH, môi trường 
địa phương; 
8.4. Nội dung Quy chế 
- Đối tượng, phạm vi áp dụng 
__________________________________________ 
thiÕt kÕ ®« thÞ-ts.kts. lª träng b×nh-hµ néi 2006 
45 
- Qui định chung, cụ thể đối với từng hành vi, đối tượng quản lý (theo các nội dung 
đã có ở phần trên); 
- Xác định thẩm quyền các chủ thể liên quan: Chính quyền địa phương; tư vấn, nhà 
đầu tư, cộng đồng..); 
- Xác định chế tài các hành vi vi phạm. 
- Nội dung khác theo qui định về ban hành văn bản pháp luật. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Luật Xây dựng năm 2004. 
2. Bộ Xây dựng - Các văn bản pháp luật về quản lý đô thị - Nhà Xuất bản Xây 
dựng. 
3. Phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị, NXBXD, Hà Nội 2002. 
4. Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về 
việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 
5. Nghị định số 08/NĐ-CP ngày 24/1/2005 của Chính phủ về QHXD. 
6. Nghị định số 29/2007/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý KT đô thị. 
7. Các nghị định 52/CP, 12/CP, 16/CP, 112/CP của Chính phủ về quản lý đầu tư và 
xây dựng; 
8. Quyết định 322/BXD-ĐT ngày 28/12/1993 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban 
hành quy định lập các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị; 
9. Thông tư số 03/BXD-KTQH của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, xét duyệt quy 
hoạch xây dựng thị trấn, thị tứ. 
10. Thông tư liên tịch Bộ VHTT-XD hướng dẫn thực hiện Nghị định 76/CP về bảo 
hộ quyền tác giả trong tác phẩm kiến trúc; 
11. Quy hoạch đô thị, Tiêu chuẩn thiết kế,NXBXD, Hà Nội 1998. 
12. Bộ Xây dựng - Quy hoạch xây dựng các đô thị Việt nam- Nhà Xuất bản Xây 
dựng. 
13. Báo cáo đề tài NCKH cấp Bộ: "Sửa đổi, hoàn thiện qui định về lập, xét duyệt 
quy hoạch xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch"- Lê Trọng Bình- 
2003. 
14. Nguyễn Thế Bá - Trần Trọng Hanh - Lê Trọng Bình và Nguyễn Tô Lăng - Quy 
hoạch xây dựng phát triển đô thị - Nhà xuất bản Xây dựng 1997. 
15. Lê Trọng Bình " Luật và chính sách quản lý kiến trúc đô thị" Bài giảng lớp cao 
học KT-QHXD đô thị, trường Đại học Kiến trúc Hà nội, 2004. 
16. Một số tài liệu nước ngoài: Lynch kevin "City Images", Alexander Christopher 
" Pattern Language"( Mỹ), Evan Jones (Australia). Đồ án QH tổng thể thành 
phố San fransisco Mỹ; Hướng dẫn thiết kế đô thị Hồng Kông năm 2003.. 
17. Và nhiều tài liệu khác.