Một số trao đổi về kế toán xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu

NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN28 Số 116 - tháng 6/2017
*Khoa Kế toán - Kiểm toán, Đại học Thương mại
MOÄT SOá TRAO ÑOÅI VEÀ KEá TOAÙN
xAÙC ÑÒNH GIAÙ TRÒ bAáT ÑOÄNG SAûN ÑAÀU TÖ 
SAU GHI NHAÄN bAN ÑAÀU
ThS. PHạM THaNH HƯơNG*
Kế toán theo giá trị hợp lý đã trở thành một xu hướng chủ đạo đối với Hệ thống Chuẩn mực Báo cáo tài chính quốc tế, Chuẩn mực Kế toán quốc tế (IFRS/IAS). Đây là hệ thống chuẩn mực do Hội đồng Chuẩn mực kế toán quốc tế đang nỗ lực xây dựng và ban hành nhằm thay thế cho Hệ thống Chuẩn mực Kế toán quốc tế hiện hành. Cùng với quá trình này, Hệ thống 
Chuẩn mực Báo cáo tài chính cũng có những thay đổi quan trọng trong cách tiếp cận kế toán và báo cáo 
tài chính từ quan điểm kế toán theo giá phí lịch sử và chú trọng vào ghi nhận doanh thu, chi phí theo các 
nghiệp vụ đã hoàn thành sang cách tiếp cận dựa trên nguyên tắc ghi nhận tài sản, nợ phải trả theo giá trị 
hợp lý và ghi nhận doanh thu, chi phí theo sự biến động của giá trị tài sản, nợ phải trả. Tuy nhiên, xuất 
phát từ thực trạng kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam, nơi kế toán theo giá gốc vẫn đang là phương 
pháp định giá chủ đạo, việc tiến tới sử dụng mô hình giá trị hợp lý còn cả một chặng đường dài. Bài viết 
này nghiên cứu lý thuyết, đánh giá thực trạng vận dụng mô hình giá gốc, đánh giá việc vận dụng mô hình 
giá trị hợp lý đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo VAS 05 - Bất 
động sản đầu tư. Từ đó, đề xuất một số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của bất 
động sản đầu tư. 
Từ khóa: bất động sản đầu tư, giá trị hợp lý, giảm giá trị bất động sản
Several exchanges on accounting determination of the value of investment property after initial 
recognition
Fair value accounting has become a mainstream towards International Financial reporting Standards, 
International accounting Standards (IFrS / IaS). This is a standard system that is being developed and issued 
by the International accounting Standards Board to replace the existing international accounting standards. 
along with this process, the standard system of financial statements also have important changes in the 
approach to accounting and financial reporting from the perspective of accounting under the historical cost 
and focus on recorded sales revenues and expenses under these transactions were completed to an approach 
based on the principle of recognition of assets and liabilities according to fair value and recognition of 
revenues, costs follow the fluctuations in the value of assets, liabilities. However, it comes from investment 
property accounting in Vietnam, where cost accounting is still the main valuation method, implementing 
fair value model is still a long way. This paper investigates the theory, evaluates the use of the cost model, 
and evaluates the application of the fair value model to the valuation of the initial recognition of investment 
property by VaS. 05 - Investment property. It then proposes some exchanges in determining the initial 
post-recognition value of the investment property.
keywords: investment property, fair value, property devaluation
Xuất phát từ xu hướng chung của thế giới về việc 
sử dụng mô hình giá trị hợp lý làm cơ sở đo lường 
chủ yếu trong kế toán, kết hợp với điều kiện thực 
tế tại Việt Nam, nơi mà mô hình giá gốc đang được 
sử dụng như là mô hình định giá chủ đạo trong hệ 
thống chuẩn mực kế toán hiện hành (VaS), bài viết 
sẽ tập trung đánh giá thực trạng vận dụng mô hình 
giá gốc đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận 
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 29Số 116 - tháng 6/2017
ban đầu bất động sản đầu tư (BĐSĐT) theo VaS, so 
sánh với quy định của IFrS/IaS, từ đó đề xuất một 
số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận 
ban đầu của BĐSĐT nhằm hạn chế những nhược 
điểm của mô hình giá gốc và hướng áp dụng mô 
hình giá trị hợp lý đối với kế toán BĐSĐT tại Việt 
Nam cả trong ngắn hạn và dài hạn. 
1. Thực trạng kế toán xác định giá trị sau ghi 
nhận ban đầu BĐSĐT theo VAS
Theo VaS 05 - BĐSĐT, việc xác định giá trị ban 
đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT 
tuân thủ theo nguyên tắc giá gốc. Theo mô hình giá 
gốc, kế toán BĐSĐT được thực hiện như sau:
Xác định giá trị tại thời điểm ghi nhận ban đầu, 
VaS 05, đoạn 15 quy định: “Một BĐSĐT phải được 
xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên 
giá của BĐSĐT bao gồm cả các chi phí giao dịch 
liên quan trực tiếp ban đầu”.
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, theo VaS 
05 - BĐSĐT đoạn 22: “Trong thời gian nắm giữ, 
BĐSĐT được xác định theo nguyên giá, số khấu 
hao luỹ kế và giá trị còn lại”.
Dừng ghi nhận: Một BĐSĐT không còn được 
trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau khi đã 
bán, chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc sau khi 
BĐSĐT không còn được nắm giữ lâu dài và xét 
thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai 
từ việc thanh lý BĐSĐT đó. Khi đó kế toán sẽ ghi 
giảm BĐSĐT theo giá gốc ghi nhận ban đầu. Phần 
lãi lỗ BĐSĐT khi bán kế toán ghi nhận vào doanh 
thu hoặc chi phí trong kỳ phát sinh nghiệp vụ dừng 
ghi nhận BĐSĐT.
Trình bày BĐSĐT: Kế toán trình bày trong 
Bảng cân đối kế toán chỉ tiêu BĐSĐT theo giá gốc. 
Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán bất 
động sản đầu tư được xác định bằng số chênh lệch 
giữa doanh thu với chi phí bán và giá trị còn lại của 
BĐSĐT. Số lãi hoặc lỗ này được ghi nhận là thu 
nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động 
kinh doanh trong kỳ.
2. So sánh với quy định về kế toán xác định giá 
trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT theo IFRS/IAS
Theo IaS 40 - BĐSĐT, kế toán BĐSĐT sử dụng 
mô hình giá gốc tại thời điểm ghi nhận ban đầu 
BĐSĐT. Đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận 
ban đầu của BĐSĐT, doanh nghiệp “có thể lựa 
chọn chính sách kế toán theo mô hình giá trị hợp lý 
hoặc mô hình giá gốc và cần áp dụng chính sách đó 
cho tất cả BĐSĐT trong đơn vị” (IaS 40 - BĐSĐT, 
đoạn 30).
NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN30 Số 116 - tháng 6/2017
Khi doanh nghiệp áp dụng mô hình giá trị hợp 
lý để xác định giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu, 
doanh nghiệp cần xác định giá trị toàn bộ BĐSĐT 
đang nắm giữ theo giá trị hợp lý theo nguyên tắc: nếu 
có thị trường hoạt động, giá hợp lý được xác định theo 
giá trao đổi trên thị trường, nếu không có thị trường 
hoạt động, doanh nghiệp có thể sử dụng các kỹ thuật 
định giá phù hợp để xác định giá trị hợp lý.
Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc thay đổi 
giá trị hợp lý của BĐSĐT phải được hạch toán vào 
báo cáo lãi lỗ trong kỳ phát sinh.
Trình bày báo cáo tài chính: Các doanh nghiệp 
áp dụng mô hình giá trị hợp lý đối với BĐSĐT tại 
thời điểm sau ghi nhận ban đầu yêu cầu trình bày 
BĐSĐT theo giá hợp lý. Trình bày thuyết minh 
từng BĐSĐT, phương pháp xác định giá trị hợp lý, 
thuyết minh bản đối chiếu giữa giá trị ghi sổ của 
BĐSĐT tại thời điểm đầu và cuối kỳ kế toán và các 
thuyết minh khác.
Theo yêu cầu của IaS 40 - BĐSĐT, tất cả các 
đơn vị đều phải xác định giá trị hợp lý của BĐSĐT 
cho mục đích đo lường (nếu đơn vị sử dụng mô 
hình giá trị hợp lý) hoặc cho mục đích trình bày 
(nếu đơn vị sử dụng mô hình giá gốc).
3. Các đánh giá về việc vận dụng mô hình giá 
gốc đối với kế toán xác định giá trị BĐSĐT sau 
ghi nhận ban đầu theo VAS
Mô hình giá gốc từ khi ra đời đã phát triển song 
hành với thực tiễn kế toán và vẫn giữ vai trò chủ 
đạo trong kế toán hiện nay. Tại Việt Nam, mô hình 
giá gốc là mô hình định giá được sử dụng chủ yếu, 
kế toán BĐSĐT theo mô hình giá gốc khá đơn giản, 
trình bày báo cáo tài chính BĐSĐT theo mô hình 
giá gốc được cho là không quá phức tạp. Tuy nhiên, 
trong điều kiện thị trường và các lĩnh vực giá trị 
gia tăng phát triển không ngừng, tỷ lệ lãi suất, giá 
cả đất đai, định mức xây dựng... thay đổi liên tục, 
dẫn đến giá trị thực của các loại bất động sản đầu 
tư trong doanh nghiệp cũng có sự thay đổi so với 
giá gốc tại thời điểm ghi nhận ban đầu. Bên cạnh 
đó, khi khủng hoảng kinh tế xảy ra, dẫn đến sự sụt 
giảm giá trị của BĐSĐT làm cho thông tin của kế 
toán khi xác định giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban 
đầu theo mô hình giá gốc trở nên không còn đáng 
tin cậy, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh. Mô hình giá 
hợp lý hiện nay được xem như là mô hình thích 
hợp nhất đáp ứng được yêu cầu đánh giá tài sản 
thuần theo giá thị trường, khắc phục được những 
nhược điểm của mô hình giá gốc. Kế toán xác 
định giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu theo mô 
hình giá trị hợp lý trong điều kiện có thị trường 
hoạt động sẽ đảm bảo thông tin tài chính được 
cung cấp, phản ánh trung thực mặt bằng giá thị 
trường hiện tại. Do vậy, thông tin tài chính đảm 
bảo tính thích hợp hơn so với các chính sách kế 
toán thay thế hiện hành. 
Xuất phát từ những hạn chế của kế toán đối 
với việc áp dụng mô hình giá gốc khi xác định giá 
trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT. Đồng thời, 
sức ép của yêu cầu hội nhập và cả sức ép của yêu 
cầu phát triển nền kinh tế thị trường cũng đã chỉ 
rõ một con đường trong một tương lai không xa, 
giá trị hợp lý sẽ trở thành mô hình định giá quan 
trọng không chỉ đối với BĐSĐT mà còn đối với hệ 
thống kế toán Việt Nam nhằm đáp ứng hiệu quả 
yêu cầu hội nhập quốc tế về kinh tế và kế toán. Cần 
thiết phải xác định được một lộ trình thích hợp để 
hướng tới áp dụng mô hình giá trị hợp lý đối với kế 
toán Việt Nam, nhưng cũng đồng thời cũng phải 
đưa ra các giải pháp ngay trong ngắn hạn để nhằm 
hạn chế những nhược điểm của mô hình giá gốc. 
Vì vậy, theo quan điểm của tác giả, việc lựa chọn 
mô hình giá trị hợp lý để ghi nhận BĐSĐT sau ghi 
nhận ban đầu là phương án cần thiết phải làm vì 
chúng đáp ứng được yêu cầu về cung cấp thông tin 
phù hợp cho các đối tượng sử dụng thông tin và 
cũng phù hợp với xu thế chung của quốc tế. Tuy 
nhiên, để việc đưa mô hình giá trị hợp lý vào hệ 
thống kế toán Việt Nam nói chung và BĐSĐT nói 
riêng không phải là việc một sớm, một chiều. Mặt 
khác, yêu cầu cung cấp thông tin kế toán hữu ích 
cho các đối tượng sử dụng là yêu cầu luôn cấp bách. 
Do đó, cần có các giải pháp nhằm hạn chế những 
nhược điểm của mô hình giá gốc và từ đó xa hơn 
là tiến tới sử dụng mô hình giá trị hợp lý trong ghi 
nhận sau ghi nhận ban đầu đối với BĐSĐT.
4. Đề xuất giải pháp hoàn thiện kế toán xác 
định giá trị sau ghi nhận ban đầu về BĐSĐT
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 31Số 116 - tháng 6/2017
Thứ nhất: Trường hợp doanh nghiệp sử dụng 
mô hình giá gốc để ghi nhận BĐSĐT sau ghi nhận 
ban đầu
Thông qua nghiên cứu thực tiễn việc xác định 
giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT tại các 
doanh nghiệp cho thấy, hiện nay các doanh nghiệp 
Việt Nam sử dụng giá gốc làm cơ sở định giá cơ 
bản trong kế toán, nên việc ghi nhận và xác định 
giá trị BĐSĐT ban đầu và sau ghi nhận ban đầu, 
giá gốc vẫn là cơ sở chính để ghi nhận và xác định 
giá trị BĐSĐT. Như đã phân tích trong thực trạng, 
hiện nay tại các doanh nghiệp đã nhìn thấy rõ 
những hạn chế của kế toán đối với việc áp dụng 
mô hình giá gốc khi xác định giá trị sau ghi nhận 
ban đầu của BĐSĐT. Với mục đích hạn chế những 
nhược điểm của mô hình giá gốc đối với trường 
hợp doanh nghiệp lựa chọn mô hình giá gốc ghi 
nhận BĐSĐT, đề xuất doanh nghiệp cần ghi nhận 
kế toán giảm giá trị của BĐSĐT như sau:
Nguyên tắc ghi giảm giá trị BĐSĐT là đảm bảo 
BĐSĐT của doanh nghiệp có giá trị ghi sổ không 
lớn hơn giá trị có thể thu hồi của chúng. Theo 
nguyên tắc này, hàng năm, doanh nghiệp phải xem 
xét có dấu hiệu nào cho thấy một BĐSĐT có thể 
bị giảm giá trị không. Nếu có bất cứ dấu hiệu nào 
tồn tại, doanh nghiệp cần phải ước tính giá trị có 
thể thu hồi của BĐSĐT đó. Tuy nhiên, chỉ những 
tài sản bị giảm giá trị thì mới cần xác định, khoản 
giảm này là một khoản lỗ do giảm giá trị. Để ghi 
nhận được khoản lỗ do giảm giá trị BĐSĐT, cần 
phải xem xác định dấu hiện BĐSĐT giảm giá, từ đó 
đo lường giá trị có thể thu hồi được.
Xác định dấu hiệu giảm giá
Khi đánh giá xem dấu hiệu nào chỉ ra BĐSĐT 
đó bị giảm giá, doanh nghiệp cần quan tâm đến 
những dấu hiệu cụ thể từ các nguồn thông tin sau:
+ Các nguồn thông tin bên ngoài như: Phát 
sinh sự suy giảm đáng kể trong giá trị thị trường 
của BĐSĐT; Có sự thay đổi bất lợi trong môi 
trường hoạt động của doanh nghiệp như môi 
trường kỹ thuật, thị trường, kinh tế, quy định nhà 
nước; Sự gia tăng lãi suất hoặc lợi suất thị trường 
ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng trên BĐSĐT 
của doanh nghiệp; Tài sản thuần được báo cáo của 
doanh nghiệp lớn hơn giá trị vốn hóa thị trường 
của doanh nghiệp.
+ Các nguồn thông tin nội bộ như: BĐSĐT có 
thiệt hại về vật chất hoặc đã bị lỗi thời, xuống cấp; 
Sự thay đổi bất lợi đáng kể ảnh hưởng đến BĐSĐT, 
chẳng hạn như kế hoạch ngừng hoạt động hoặc tái 
cơ cấu một số hoạt động; Hệ thống báo cáo nội bộ 
cho thấy hoặc doanh nghiệp kinh doanh có hiệu 
suất hoạt động kém như: Thông tin từ báo cáo nội 
bộ cho thấy BĐSĐT có thể bị suy giảm giá trị khi 
dòng tiền để mua tài sản, hoặc nhu cầu tiền để vận 
hành và duy trì nó cao hơn nhiều so với dự toán đã 
lập. Dòng tiền thuần thực tế thu được từ hoạt động 
kinh doanh BĐSĐT thấp hơn so với dự toán đã lập 
hay có sự suy giảm lớn về dòng tiền thuần dự toán 
hoặc lợi nhuận kinh doanh dự toán của hoạt động 
kinh doanh BĐSĐT.
Nếu có những dấu hiệu trên, doanh nghiệp 
phải xác định giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT. 
Nếu trường hợp giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn giá 
trị ghi sổ thì doanh nghiệp sẽ ghi nhận là lỗ do 
giảm giá trị.
Xác định giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT
Doanh nghiệp cần phân biệt rõ nội dung đo 
lường giá trị thu hồi của BĐSĐT theo hai mức tài 
sản: BĐSĐT là tài sản độc lập hay là đơn vị tạo tiền. 
Đơn vị tạo tiền có thể hiểu là “phân nhóm nhỏ nhất 
các tài sản có khả năng tạo ra luồng tiền độc lập với 
luồng tiền từ các tài sản hoặc nhóm tài sản khác”. 
Tuy nhiên, BĐSĐT là BĐS gồm quyền sử dụng đất, 
các loại nhà, công trình xây dựng cho nên thường 
là một tài sản độc lập, bản thân một tài sản được 
ghi nhận là BĐSĐT sẽ tạo ra dòng tiền một cách 
độc lập với những tài sản khác do đơn vị nắm giữ. 
Chính vì vậy, những giải pháp dưới đây, tác giả đưa 
ra trên cơ sở BĐSĐT là tài sản độc lập.
Về nguyên tắc, giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT 
là giá trị cao hơn giữa giá trị hợp lý của BĐSĐT 
trừ (-) chi phí thanh lý BĐSĐT đó và giá trị sử 
dụng của nó. Trong đó, Giá trị hợp lý trừ (-) chi phí 
thanh lý BĐSĐT là giá trị có thể thu được từ việc 
bán một tài sản trong một giao dịch thị trường giữa 
các bên có hiểu biết và có thỏa thuận với nhau, trừ 
(-) chi phí thanh lý. Giá trị sử dụng là giá trị hiện tại 
NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN32 Số 116 - tháng 6/2017
của luồng tiền trong tương lai dự kiến sẽ thu được 
từ việc sử dụng BĐSĐT đó.
Như vậy, để xác định giá trị có thể thu hồi của 
BĐSĐT trước hết phải xác định được giá trị hợp lý 
của BĐSĐT trừ (-) chi phí thanh lý BĐSĐT đó và 
giá trị sử dụng của BĐSĐT.
• Xác định giá trị hợp lý trừ chi phí thanh lý
Giá trị hợp lý của BĐSĐT là giá trị được xác 
định phù hợp với giá thị trường, có thể nhận được 
khi bán một BĐSĐT hoặc chuyển nhượng một 
khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị.
Chi phí thanh lý BĐSĐT: là các chi phí để đưa 
BĐSĐT đó đến trạng thái sẵn sàng để bán, bao gồm 
các chi phí như: Chi phí liên quan đến pháp lý, các 
loại thuế, chi phí sửa chữa BĐS và các chi phí gia 
tăng trực tiếp để đưa BĐSĐT đến trạng thái sẵn 
sàng để bán.
• Xác định giá trị sử dụng
Giá trị sử dụng là giá trị hiện tại của luồng 
tiền trong tương lai dự kiến sẽ thu được từ việc sử 
dụng BĐSĐT đó. Việc xác định giá trị sử dụng của 
BĐSĐT bao gồm hai bước:
+ Bước 1: Ước tính dòng tiền tương lai phát 
sinh từ việc tiếp tục sử dụng BĐSĐT và thanh lý 
BĐSĐT.
Doanh nghiệp phải dựa trên các giả định thuyết 
phục và hợp lý, thể hiện ước tính đầy đủ và chính 
xác nhất của ban lãnh đạo về các điều kiện kinh tế 
sẽ tồn tại trong suốt thời gian còn lại của BĐS, có 
thể dựa trên các báo cáo dự toán hoặc ngân sách tài 
chính gần nhất được phê duyệt 
bởi ban lãnh đạo để ước tính 
dòng tiền tương lai, nhưng sẽ 
phải loại trừ các dòng tiền thu, 
chi ước tính từ việc tái cấu trúc 
hoặc từ việc nâng cao, cải thiện 
hoạt động của BĐS. 
Khi ước tính các dòng tiền 
trong tương lai cần bao gồm 
những thông tin như kế hoạch 
dòng tiền thu từ việc tiếp tục 
sử dụng BĐS, kế hoạch các 
dòng tiền chi, cần thiết để tạo 
ra các dòng tiền thu từ việc tiếp tục sử dụng BĐS 
(bao gồm dòng tiền chi để đưa BĐS vào sử dụng) 
và có thể được phân bổ trực tiếp, hoặc được phân 
bổ trên cơ sở hợp lý và nhất quán cho BĐS, các 
dòng tiền thuần (nếu có) sẽ được nhận (hoặc thanh 
toán) khi thanh lý BĐS đó vào cuối thời gian sử 
dụng hữu ích.
+ Bước 2: áp dụng mức chiết khấu phù hợp 
cho những dòng tiền tương lai đó. Mức chiết khấu 
là mức trước thuế phản ánh đánh giá giá trị thị 
trường hiện tại về giá trị thời gian của dòng tiền 
và những rủi ro cụ thể đối với một BĐS mà các 
ước tính dòng tiền tương lai chưa điều chỉnh. Mức 
chiết khấu được xác định sau khi xem xét: chi phí 
vốn bình quân gia quyền của công ty, lãi suất đi vay 
của công ty, các lãi suất khác của thị trường vốn và 
các điều chỉnh cần thiết để phản ánh những rủi ro 
khác nhau. Tuy nhiên, các doanh nghiệp khác nhau 
sẽ có cơ cấu nguồn vốn khác nhau, từ đó nguồn 
vốn đầu tư cho BĐS khác nhau, mỗi doanh nghiệp 
sẽ căn cứ vào BĐS đó được đầu tư bằng nguồn 
vốn nào tại đơn vị của mình để áp dụng mức chiết 
khấu phù hợp. Trường hợp BĐS đó được đầu tư 
bằng nguồn vốn vay, doanh nghiệp có thể áp dụng 
mức chiết khấu dựa trên lãi suất đi vay của công 
ty. Trường hợp BĐS đó được đầu tư bằng nguồn 
vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, mức chiết khấu 
phù hợp có thể dựa trên chi phí vốn bình quân gia 
quyền của công ty.
Sau khi xác định được giá trị sử dụng và giá trị 
hợp lý trừ chi phí thanh lý của BĐSĐT, giá trị có 
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 33Số 116 - tháng 6/2017
thể thu hồi sẽ được ghi nhận trên cơ sở giá cao hơn 
của hai loại giá này. Trong trường hợp giá trị có thể 
thu hồi nhỏ hơn giá trị ghi sổ của BĐSĐT, BĐSĐT 
đó phải được ghi giảm.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp không phải lúc 
nào cũng cần thiết xác định đồng thời giá trị hợp 
lý của tài sản trừ chi phí thanh lý và giá trị sử dụng 
của nó. Nếu một trong hai giá trị này cao hơn giá 
trị ghi sổ thì tài sản sẽ không bị suy giảm giá trị 
và sẽ không cần phải ước tính giá trị còn lại. Đối 
với những trường hợp không thể xác định giá trị 
được giá trị hợp lý trừ chi phí thanh lý vì không có 
cơ sở ước tính tin cậy mức giá mà tại đó giao dịch 
bán tài sản được diễn ra theo trình tự giữa các bên 
tham gia thị trường tại ngày xác định giá trị theo 
các điều kiện thị trường hiện tại. Trong trường hợp 
này, doanh nghiệp sử dụng giá trị sử dụng của tài 
sản như giá trị có thể thu hồi.
Ghi nhận lỗ do giảm giá BĐSĐT
• Nguyên tắc ghi nhận lỗ do giảm giá BĐSĐT
Nếu giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn giá trị ghi sổ 
của BĐSĐT, BĐSĐT đó phải được ghi giảm theo 
giá trị có thể thu hồi, khoản giảm này gọi là lỗ do 
giảm giá trị và được ghi nhận là chi phí trong báo 
cáo kết quả kinh doanh. Sau khi giảm giá trị của 
tài sản về giá trị có thể thu hồi (gọi là giá trị ghi sổ 
mới), giá trị ghi sổ mới này là cơ sở cho việc tính 
chi phí khấu hao trong tương lai của BĐSĐT.
Trong các kỳ kế toán tiếp theo, nếu phát sinh 
những dấu hiệu như: Giá trị thị trường của BĐSĐT 
tăng do nguyên nhân nào đó như giá đất đai tăng..., 
hiệu suất của BĐSĐT được cải thiện, thay đổi 
thuận lợi trong doanh nghiệp... Nếu có những dấu 
hiệu này, giá trị thu hồi phải ước tính lại và doanh 
nghiệp sẽ phải ghi nhận một khoản lỗ được hoàn 
nhập cho phù hợp. Sự hoàn nhập lỗ giảm giá trị 
BĐSĐT được ghi nhận ngay vào báo cáo kết quả 
kinh doanh. Giá trị ghi sổ của BĐSĐT phải được 
ghi ngay bằng giá trị có thể thu hồi mới. Số tiền 
tăng giá trị ghi sổ của BĐSĐT do hoàn nhập khoản 
lỗ giảm giá trị không được vượt quá số tiền ghi sổ 
mà trước đây đã xác định mà không có khoản lỗ 
giảm giá trị đã được ghi nhận cho BĐSĐT những 
năm trước.
• Phương pháp kế toán một số nghiệp vụ chủ yếu
+ Khi ghi nhận một khoản lỗ do giảm giá trị 
BĐSĐT phát sinh do giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn 
giá trị ghi sổ của BĐSĐT, ghi.
Nợ TK Lỗ do giảm giá trị BĐSĐT
Có TK BĐSĐT (chênh lệch giữa giá trị ghi sổ và 
giá trị có thể thu hồi)
+ Khi hoàn nhập lỗ do giảm giá trị BĐSĐT, ghi.
Nợ TK BĐSĐT (chênh lệch giữa giá trị ghi sổ và 
giá trị có thể thu hồi)
Có TK hoàn nhập lỗ do giảm giá trị BĐSĐT.
Ví dụ, ghi nhận lỗ giảm giá và hoàn nhập khoản 
lỗ do giảm giá trị của BĐSĐT.
Dữ liệu: Vào ngày 31/12/N, BCTC của Công ty 
X thể hiện thông tin sau:
BĐSĐT (thời gian khấu hao 20 năm, đã sử dụng 
2 năm) 20.000.000
Khấu hao lũy kế 2.000.000
Giá trị sổ sách 18.000.000 
Cùng ngày, giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT 
này được xác định bằng giá trị hợp lý trừ (-) chi phí 
thanh lý là 16.200.000. Do đó, khoản lỗ do giảm giá 
là 1.800.000 được ghi nhận vào chi phí. 
Giả sử vào ngày 31/12/N+1, có dấu hiệu cho 
thấy giá trị BĐSĐT tăng, giá trị có thể thu hồi của 
BĐSĐT lúc này là 19.000.000, như vậy kế toán 
sẽ ghi nhận giá trị giảm giá được hoàn nhập của 
BĐSĐT.
Trong trường hợp này, giá trị sổ sách tối đa của 
BĐSĐT này sẽ bằng giá trị sổ sách mà có thể đã 
được xác định nếu không bị giảm giá trị vào ngày 
31/12/N. 
Giá trị sổ sách “có thể đã được xác định” vào ngày 
31/12/N+1 được tính như sau:
BĐSĐT (thời gian khấu hao 20 năm, đã sử dụng 
3 năm) 20.000.000
Khấu hao lũy kế 3.000.000
Giá trị sổ sách 17.000.000 
Giá trị số sách của BĐSĐT này sau khi hoàn 
NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN34 Số 116 - tháng 6/2017
nhập không thể vượt quá 17.000.000. Do đó, đây là 
cơ sở để tính giá trị giảm giá được hoàn nhập chứ 
không dựa vào giá trị có thể thu hồi là 19.000.000.
Giá trị sổ sách “đã bao gồm khoản giảm giá” tại 
ngày 31/12/N+1 là:
Giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12/N 16.200.000
Khấu hao trong năm (16.200.000/18) 900.000
Giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12/N+1 
15.300.000 
Do đó, khoản lãi do hoàn nhập khoản lỗ do giảm 
giá được xác định như sau:
Giá trị sổ sách - không giảm giá 17.000.000
Giá trị sổ sách - có giảm giá 15.300.000
Hoàn nhập số lỗ do giảm giá 1.700.000
Thứ hai: Xây dựng lộ trình áp dụng mô hình 
giá trị hợp lý đối với kế toán BĐSĐT
Về nguyên tắc, việc áp dụng mô hình giá trị hợp 
lý phải phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện 
tại Việt Nam. Chuẩn mực kế toán Việt Nam tiến tới 
việc sử dụng giá trị hợp lý là tất yếu nhưng cần phải 
có lộ trình hợp lý cả trong ngắn hạn và dài hạn.
Trong ngắn hạn:
Với điều kiện thực tế hiện nay, trong ngắn hạn 
Bộ Tài chính chưa ban hành được chuẩn mực chính 
thức về đo lường giá trị hợp lý. Do vậy, để khắc 
phục điều này, trên cơ sở Luật Kế toán và chuẩn 
mực chung - VaS 01, Bộ Tài chính nên ban hành 
hướng dẫn áp dụng giá trị hợp lý, chuẩn hóa định 
nghĩa giá trị hợp lý, giải thích các cấp độ, phương 
pháp xác định giá trị hợp lý, quy định sự cân đối 
giữa các đặc tính chất lượng và các tiêu chuẩn đánh 
giá. Những hướng dẫn và giải thích này là cơ sở 
quan trọng để từng bước tạo lập hành lang pháp lý 
cho việc áp dụng giá trị hợp lý tại Việt Nam.
Đối với kế toán bất động sản đầu tư, Ban soạn 
thảo nên rà soát và điều chỉnh chuẩn mực đã ban 
hành. Cần bổ sung các quy định về định giá theo 
hướng tiếp cận với Chuẩn mực Kế toán Quốc tế. 
Việt Nam cần từng bước hoàn chỉnh một hệ thống 
thị trường hoạt động; tiếp tục ban hành các tiêu 
chuẩn thẩm định giá của Việt Nam. Hiện nay, Việt 
Nam đã có 12 tiêu chuẩn thẩm định giá. Trong đó, 
quy định khá cụ thể các phương pháp định giá. Tuy 
nhiên, việc áp dụng các phương pháp này như thế 
nào trong kế toán vẫn còn chưa quy định cụ thể. 
Hiện tại, Việt Nam cũng chưa có hệ thống thị 
trường hoạt động hoàn chỉnh, các quy định và 
hướng dẫn về giá trị hợp lý còn chưa đầy đủ. Mặc 
dù VaS 05 cũng đã yêu cầu doanh nghiệp trình 
bày giá trị hợp lý, nhưng vì nhiều lý do khác nhau 
như: không có thị trường giao dịch, giá BĐS không 
đủ tin cậy... cũng như cũng chưa có thông tư nào 
hướng dẫn cụ thể cách xác định giá trị hợp lý và 
hạch toán chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá gốc 
nên hầu như BCTC của các doanh nghiệp không 
trình bày nội dung này. Do vậy, việc áp dụng ngay 
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 35Số 116 - tháng 6/2017
mô hình giá trị hợp lý là điều khó thực hiện. 
Bộ Tài chính nên lựa chọn phương án bổ sung 
chuẩn mực VaS 05 - BĐSĐT tại nội dung xác định 
giá trị BĐSĐT sau khi ghi nhận ban đầu. Trong đó, 
quy định rõ doanh nghiệp được phép lựa chọn một 
trong hai mô hình ghi nhận giá trị của bất động sản 
đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu, đó là mô hình giá 
gốc và mô hình giá trị hợp lý. Đồng thời quy định 
rõ, nếu doanh nghiệp lựa chọn mô hình giá gốc thì 
khi trình bày báo cáo tài chính phải nêu rõ giá trị 
hợp lý của BĐSĐT tại thời điểm kết thúc niên độ 
kế toán, lập báo cáo tài chính. Đồng thời, quy định 
đối với những doanh nghiệp sử dụng mô hình giá 
gốc nên ghi nhận giảm giá trị BĐSĐT để cung cấp 
thông tin minh bạch và hữu ích của doanh nghiệp 
cho người sử dụng thông tin.
Trong dài hạn
Vận dụng IFrS 13 - Đo lường giá trị hợp lý có 
hiệu lực từ ngày 01/01/2013, Bộ Tài chính nên ban 
hành chuẩn mực VaS về đo lường giá trị hợp lý. 
Chuẩn mực này được xây dựng theo hướng tiếp 
cận và phù hợp IFrS 13. Từ đó, hoàn chỉnh hệ 
thống chuẩn mực kế toán áp dụng giá trị hợp lý 
làm cơ sở đo lường chủ yếu.
Đồng thời, Bộ Tài chính tiếp tục sửa đổi VaS 
05, trong đó quy định rõ các doanh nghiệp kế toán 
BĐSĐT phải sử dụng mô hình giá trị hợp lý trong 
việc ghi nhận giá trị của BĐSĐT sau khi ghi nhận 
ban đầu. Khi lập và trình bày báo cáo tài chính, 
doanh nghiệp phải thuyết minh rõ giá gốc của 
BĐSĐT. Doanh nghiệp chỉ được sử dụng giá gốc 
trong trường hợp giá trị hợp lý không thể xác định 
được. Giải pháp này sẽ thể hiện một cách rõ nét nỗ 
lực của Việt Nam trong việc tiến tới sử dụng mô 
hình giá trị hợp lý như là một cơ sở định giá chủ 
yếu trong kế toán, đáp ứng yêu cầu hội nhập với các 
tiêu chuẩn đánh giá quốc tế, đảm bảo tính đồng bộ 
của kế toán. 
kết luận
Có thể khẳng định rằng, việc đưa mô hình giá 
trị hợp lý vào hệ thống kế toán Việt Nam nói chung 
và BĐSĐT nói riêng không thể là việc một sớm, 
một chiều. Nhưng dưới sức ép của yêu cầu hội 
nhập và cả sức ép của yêu cầu phát triển nền kinh 
tế thị trường đã chỉ rõ rằng, trong tương lai không 
xa, giá trị hợp lý sẽ trở thành mô hình định giá chủ 
yếu không chỉ đối với BĐSĐT nói riêng mà còn đối 
với hệ thống kế toán Việt Nam.
Trên đây là một số ý kiến trao đổi kế toán xác 
định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT với 
mong muốn đóng góp chia sẻ với người làm kế 
toán tại các doanh nghiệp để thông tin trên báo cáo 
tài chính phản ánh trung thực và hợp lý.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Mai Ngọc Anh, “Có nên sử dụng giá trị hợp lý là 
cơ sở tính giá duy nhất trong kế toán tài chính” 
Tạp chí Nghiên cứu Khoa học Kiểm toán.
2. Vũ Hữu Đức, Những vấn đề cơ bản của lý 
thuyết kế toán, NXB Lao động năm 2010.
3. Vũ Mạnh Chiến và Lê Như Tuyền (2014), 
“Chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực 
báo cáo tài chính quốc tế kinh nghiệm xây 
dựng cho Việt Nam”, Tạp chí Khoa học 
Thương mại, T12/2013 +T01/2014.
4. Bộ Tài chính, Nội dung và hướng dẫn 26 
Chuẩn mực Kế toán Việt Nam, Bộ Tài 
chính, NXB Thống kê, 2008.
5. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 200/2014/
TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh 
nghiệp, ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2014. 
6. Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành Tiêu 
chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 
và 04, ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2014. 
7. Ernst & Young (2010), IASB Projects a 
pocketbook guide.
8. International Accounting Standards Board 
(2012), IFRS 13 - Fair Value Measurement.
9. International Accounting Standards Board 
(2012), IAS 36 - Impairment of Assets.
10. Grant Thornton International Ltd (2011), 
IFRS News Special Edition October, United 
Kingdom. 
11. PWC (2013), A practical guide to IFRS 13 
disclosures, United Kingdom.