Bài giảng Tài chính quốc tế - Chương 2: Bất động sản đầu tư

7/4/2016
1
Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán
Mục tiêu
Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:
• Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và
phân biệt với các tài sản khác như bất động sản
hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng
• Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá
bất động sản đầu tư
• Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên
hệ thống tài khoản kế toán.
• Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên
BCTC liên quan đến BĐSĐT
2
Nội dung
3
Các qui định pháp lý có liên quan
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
Trình bày thông tin trên BCTC
• VAS 01- Chuẩn mực chung
• VAS 05- Bất động sản đầu tư
– Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn
thực hiện chuẩn mực kế toán
• Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư
200/2014/TT-BTC
4
Các quy định pháp lý có liên quan
7/4/2016
2
• Khái niệm và phân loại
• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị
ban đầu
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận
ban đầu
• Khấu hao
• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.
• Bán, thanh lý bất động sản đầu tư
5
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
6
B
ất
 đ
ộn
g 
sả
n 
đầ
u 
tư
: • Quyền sử dụng 
đất, nhà, hoặc 
một phần của nhà 
hoặc cả nhà và 
đất, cơ sở hạ 
tầng
• do người chủ
sở hữu hoặc 
người đi thuê tài 
sản theo hợp 
đồng thuê tài 
chính nắm giữ
M
ục
 đ
íc
h • Thu lợi từ 
việc cho thuê 
hoặc chờ 
tăng giá
K
hô
ng
 p
hả
i đ
ể: • Sử dụng trong 
sản xuất, cung 
cấp hàng hóa, 
dịch vụ
• Sử dụng cho 
các mục đích 
quản lý; 
• Bán trong kỳ 
hoạt động kinh 
doanh thông 
thường.
Khái niệm và phân loại
Bất động sản
Sử dụng cho sản 
xuất kinh doanh
TSCĐ chủ sở 
hữu sử dụng
Bán trong kỳ kinh 
doanh 
Hàng hóa bất 
động sản
Cho thuê hoạt động 
hoặc chờ tăng giá
Bất động sản 
đầu tư
7
Khái niệm và phân loại (tiếp)
 Bất động sản được giữ với nhiều
mục đích khác nhau
 Bất động sản không bán được
riêng rẽ
 Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ
liên quan cho những người sử dụng
bất động sản
 BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty
con thuê hoặc sử dụng
8
Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?
7/4/2016
3
 Phải tách biệt khi ghi nhận: 
– Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và 
vô hình
– Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu 
tư
– Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa
BĐS
9
Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau
Ví dụ 1
Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử
dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công
ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp
khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800
triệu đồng/căn.
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
10
Bất động sản không bán được riêng rẽ
• Trường hợp bất động sản không bán được
riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh
hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới
20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu
tư.
11
Ví dụ 2A
• Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn
phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn
phòng cho thuê. Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc
là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn
phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty
cho thuê.
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
12
7/4/2016
4
Ví dụ 2B
Công ty Huy Hà xây dựng toà nhà gồm nhiều tầng (giả sử
diện tích các tầng bằng nhau). Công ty sử dụng 1 tầng để
làm văn phòng giao dịch và các tầng còn lại cho những
doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng. Giá trị đã quyết toán
của tòa nhà là 20.000.000.000đồng. Toà nhà được ghi nhận
như thế nào?
- Giả sử toà nhà có 4 tầng
- Giả sử tòa nhà có 7 tầng
13
Trường hợp doanh nghiệp cung cấp
các dịch vụ liên quan cho những người
sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là một phần tương đối
nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh
nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất
động sản đầu tư.
14
Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những 
người sử dụng BĐS
Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng
diện tích sử dụng là 10.000 m2 .Công ty sử dụng cao
ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện
được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu
đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho
thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo
vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng.
15
Ví dụ 3A
Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những 
người sử dụng BĐS
Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho
những người sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là đáng kể thì tài sản đó là bất
động sản chủ sở hữu sử dụng
16
7/4/2016
5
Ví dụ 3B
• Công ty Hoàng Phương đầu tư một cao ốc gồm 200
phòng. Tổng giá trị quyết toán của công trình là 25 tỷ đồng.
Công ty sử dụng cao ốc làm khách sạn, thời gian sử dụng
ước tính là 25 năm. Hiệu suất sử dụng là 70%, đơn giá
bình quân cho thuê 450.000đ/phòng/đêm. Doanh thu các
hoạt động khác 3.500.000đ/năm.
17
Ví dụ 3B
18
Hiệu suất sử dụng bình quân mỗi năm 70%
Đơn giá bình quân/phòng/ngày đêm 450
Doanh thu cho thuê phòng bình quân/năm
(200 phòng x 70% x 365 ngày x 450)
22.995.000
Doanh thu từ các hoạt động khác 3.500.000
Tổng doanh thu 26.495.000
Chi phí nhân viên 10.000.000
Chi phí khấu hao cao ốc (25.000.000 x
5%)
1.250.000
Chi phí phục vụ khác 2.000.000
Tổng chi phí 12.250.000
Lợi nhuận trước thuế bình quân 13.245.000
Ví dụ 3B
Căn cứ vào số liệu dự toán: hoạt động kinh doanh khách
sạn, phần dịch vụ chiếm tỷ trọng quan trọng trong doanh thu,
còn chi phí khấu hao chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng chi
phí của khách sạn. Do đó, giá trị cao ốc này sẽ được trình
bày là bất động sản chủ sở hữu.
19
Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong 
cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất 
động sản:
• Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư 
• Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng. 
20
BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng
7/4/2016
6
Ví dụ 4A
Công ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc
tập đoàn Phong Vũ. Công ty Phong Vân vừa xây
dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của
công trình là 12 tỷ đồng. Công ty sử dụng toàn bộ
diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc
tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng.
Tòa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì?
21
Điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản 
phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương 
lai; và
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được 
xác định một cách đáng tin cậy.
22
Ví dụ 4B
• Công ty Nam Long mua một cửa hàng nhằm mục đích cho
thuê, giá trị ghi trên hợp đồng mua bán là 5 tỷ đồng. Ngay
tại thời điểm ghi nhận ban đầu, điều kiện thứ nhất về khả
năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai là chắc chắn
do doanh nghiệp dự tính cho thuê cửa hàng và điều kiện
thứ hai về giá trị của bất động sản đầu tư được thỏa mãn vì
bất động sản được hình thành từ giao dịch mua bán nên
nguyên giá đã được xác định trên hợp đồng mua bán
23
Ví dụ 4C
Doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà
trên đất, tổng số tiền phải thanh toán là 40 tỷ và thuế trước bạ
0,5%.
• Hợp đồng mua bán có công chứng
• Biên bản bàn giao nhà
• Uỷ nhiệm chi chuyển tiền thanh toán 40tỷ
• Biên lai nộp thuế bằng tiền mặt
Doanh nghiệp này sẽ dùng tài sản này để cho thuê theo hợp
đồng thuê hoạt động.
24
7/4/2016
7
Xác định giá trị của BĐS đầu tư
• Mua BĐS
• Xây dựng BĐS
25
Mua bất động sản
• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan 
trực tiếp khác
– Giá mua: Giá mua trả ngay
– Chi phí liên quan trực tiếp khác 
• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan
• Thuế trước bạ
• Chi phí giao dịch liên quan khác
26
• Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá
900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,
thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng.
Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng
để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong
khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn
vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời.
Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động
sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định
nguyên giá của bất động sản đầu tư.
27
Ví dụ 5
Ngày 1/1/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp
một cửa hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuê
hoạt động. Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng
số tiền phải thanh toán cho Hoàng Long là 1.500
triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500
triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả
góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5
năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng .
Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản
trên
28
Ví dụ 6 
7/4/2016
8
Xây dựng bất động sản
• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên
quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc
xây dựng
29
• Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình
thành bất động sản đầu tư.
– Vốn hóa
– Chi phí tài chính
• Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư
– Chi phí tài chính
30
Chi phí lãi vay
Ví dụ 7
• Công ty ABC xây dựng một cao ốc để cho thuê, 
thời gian xây dựng 1,5 năm. Chi phí phát sinh gồm:
– Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thanh toán bằng vốn vay dài hạn 30 tỷ. Lệ phí trước bạ
nộp bằng tiền mặt 0,5% giá mua. Lãi vay 14%/năm
– Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng toà nhà với tổng kinh
phí dự toán là 38 tỷ vốn vay, giải ngân thành 3 đợt, theo
chứng từ phát sinh:
• Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm
• Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm
• Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm
– Ngày 1/7/20x2, công trình đã hoàn thành bàn giao đưa
vào cho thuê theo hợp đồng đã ký kết.
Yêu cầu: Chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị công trình? 
Chi phí lãi vay phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến khi trả gốc sẽ
được xử lý như thế nào? 31
Ví dụ 8
Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà
nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng
22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như
sau:
• Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu
dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng
chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền
sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
• Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung
Dũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20
trđ. DN thanh thanh toán cho công ty Trung Dũng 50%
bằng chuyển khoản.
32
7/4/2016
9
Ví dụ 8 (tiếp)
• Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam
toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do
quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ,
trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được
thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh toán cho Coteba 16
lần bằng chuyển khoản.
• Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công
ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt
theo quyết toán là 166.000 trđ, trong đó có thuế GTGT
10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng
chuyển khoản.
• Công trình hoàn thành sau 17 tháng.
Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và
giá trị là bao nhiêu?
33
Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này
là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn
sàng hoạt động);
• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động
lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái
hoạt động bình thường theo dự kiến;
• Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động
hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động
sản đầu tư.
34
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động
sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh
doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư”
– Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa
– Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu:
chi phí SXKD
35
Ví dụ 9
Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh
nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo
hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải
thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng.
Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng
nguyên giá hay không và ghi nhận vào sổ sách kế
toán.
36
7/4/2016
10
Ví dụ 10 
Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê
làm văn phòng. Vào năm 20X0,công ty đã sửa
chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu
toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết
kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không
gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa
chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ
đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã
tăng lên.
Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư hay không?
37
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
• Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị:
– Nguyên giá
– Giá trị hao mòn
– Gía trị còn lại
38
Ví dụ 11 
Tiếp theo Ví dụ số 10, thông tin bổ sung sau: Nguyên
giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ
khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm
và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày
30/06/20X0.
Thông tin bổ sung;
- Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm
bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm
- Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng.
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn
lại tại ngày 31/12/20x0.
39
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS xây dựng BĐS hoàn thành
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu
BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS 
40
7/4/2016
11
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
41
BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG
Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư
Ví dụ 12
• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống
cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn
phòng .
• Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và
công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn
phòng làm việc. 
Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng
5/20x7 và ở tháng 4/20x8?
42
5/x7 4/x8
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
43
BĐS ĐẦU TƯ 
BĐS CSH SỬ DỤNG
CSH bắt đầu sử dụng
CSH kết thúc sử dụng tài sản
Ví dụ 13
• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một
tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt
động. 
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản
phẩm. 
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như
thế nào tại ngày 01/01/20x8?
44
x/x/x 10/3/x7 1/1/x8
7/4/2016
12
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
45
BĐS ĐẦU TƯ 
HÀNG HÓA BĐS
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán
CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng 
5/20X6.
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê 
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng 
12/20x7. 
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên 
như thế nào tại ngày 01/11/20x7?
46
x/x/x 1/11/x7 12/x8
Ví dụ 14
Ví dụ 15
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành. 
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B 
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm. 
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?
47
x/x/x 5/x7 1/3/x8
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán 
 TK 217
 TK 2147
 TK 1567
 TK 5117
 TK 632
48
Tài khoản sử dụng
7/4/2016
13
Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
49
Bên Nợ Bên Có
Nguyên giá BĐS đầu tư
giảm trong kỳ
Nguyên giá BĐS đầu tư 
tăng trong kỳ
Dư Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư 
còn lại cuối kỳ. 
Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư
50
Bên Nợ Bên Có
Hao mòn bất động sản đầu
tư tăng lên trong kỳ
Hao mòn bất động sản 
đầu tư giảm đi trong kỳ
Dư Có
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư
luỹ kế đến cuối kỳ.
Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản
51
Bên Nợ Bên Có
Trị giá thực tế hàng hoá bất động
sản bán trong kỳ, hoặc chuyển
thành bất động sản đầu tư;
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động 
sản mua về để bán; 
•Giá trị còn lại của bất động sản 
đầu tư chuyển thành hàng tồn 
kho;
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng 
cấp triển khai cho mục đích bán 
ghi tăng giá gốc hàng hoá bất 
động sản chờ bán
Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hoá bất 
động sản còn lại cuối kỳ.
Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT 
52
Bên Nợ Bên Có
Doanh thu kinh doanh bất
động sản phát sinh trong kỳ.
•Kết chuyển doanh thu
thuần để xác định kết quả
kinh doanh trong kỳ
TK này không có số dư
7/4/2016
14
Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán 
53
Bên Nợ Bên Có
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh
doanh BĐS đầu tư phát sinh trong
kỳ để xác định kết quả hoạt động
kinh doanh.
Số khấu hao BĐS đầu tư trích
trong kỳ;
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải
tạo BĐS đầu tư không đủ điều
kiện tính vào nguyên giá BĐS
đầu tư;
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
trong kỳ;
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
bán, thanh lý trong kỳ;
Chi phí của nghiệp vụ bán,
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh
trong kỳ.
TK này không có số dư
Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu
◘ Mua BĐS đầu tư
◘ Xây dựng BĐS đầu tư
◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận
ban đầu Bán BĐS đầu tư
◘ Khấu hao BĐS đầu tư
◘ Cho thuê hoạt động BĐS
◘ Bán bất động sản đầu tư
◘ Cải tạo BĐS đầu tư để bán
◘ Chuyển đổi mục đích nắm giữ
54
Mua bất động sản đầu tư 
55
TK 217
TK 11*, 331, 
TK 133
TK 333
Bài tập thực hành số 1
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán
bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán
bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất
được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp
mua chờ tăng giá để bán lại.
56
7/4/2016
15
Mua trả chậm 
57
TK 217
TK 11*, 331, 333
TK 133
TK 635TK 242
Bài tập thực hành số 2
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải
thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10
năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu
đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm
là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số
dư nợ gốc giảm dần).
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền
mặt.
• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.
58
BĐS đầu tư qua xây dựng
59
TK 241
TK 11*, 331 
TK 133
TK 217
Bài thực hành số 3
• Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả 
ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây 
dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động. 
Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau: 
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng
– Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu 
đồng
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng
– Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng
– Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng
• 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để bán 
hoặc cho thuê hoạt động. 
60
7/4/2016
16
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 
• Tăng lợi ích kinh tế: 
61
TK 241
TK 11*, 331 
TK 133
TK 217
Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 
• Không tăng lợi ích kinh tế: 
62
TK 632
TK 11*, 331 
TK 133
TK 242
Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 
Bài tập thực hành số 4 
• Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất 
động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí 
phát sinh gồm:
- Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa, mở
rộng không gian từng phòng 220 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh toán bằng
TGNH.
- Nhân công khoán cho nhà thầu 50 triệu đồng, 
thanh toán bằng chuyển khoản.
- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng.
• Công việc sửa chữa đã hoàn thành, đưa vào cho 
thuê, giá cho thuê tăng 20%.
63
Bài tập thực hành số 5
• Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường
nhà bị thấm. Công ty An Phương đã khoán cho
công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa
với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có
thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt.
64
7/4/2016
17
Khấu hao bất động sản đầu tư 
65
TK 2147
TK 632
Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh
nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá
trị
Đánh giá tổn thất do giảm giá trị
66
TK 217
TK 632
BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do
giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá
của hàng hóa bất động sản)
Cho thuê bất động sản đầu tư 
67
TK 632
TK 2147
TK 632
TK 11*, 331
TK 133
TK 3387
TK 11*, 131
TK 3331
TK 511
Bài tập thực hành số 6
• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời
hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là
10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận
bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã
nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên.
• Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt
500.000đ.
• Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là
2.000.000đ.
Yêu cầu: Định khoản kế toán.
68
7/4/2016
18
Bán bất động sản đầu tư
69
TK 632
TK 217
TK 2147
TK 5117
TK 11*, 131
TK 3331
Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán
Bài tập thực hành số 7
• Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có
nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao
100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000
triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển
khoản.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
70
Sửa chữa BĐS đầu tư để bán 
71
TK 1567
TK 217
TK 2147
TK 154
TK 11*, 152, 
331, 334,
TK 133
Bài tập thực hành số 8
• Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định
cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp
đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là
1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng.
• Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng
chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT
4 triệu đồng. Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng
để giao cho khách hàng.
Yêu cầu: Định khoản kế toán.
72
7/4/2016
19
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
• BĐS đầu tư BĐS CSH sử
dụng
• BĐS CSH sử dụng BĐS đầu
tư
• BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS
• Hàng hóa BĐS BĐS đầu tư
73
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng
74
TK 217
TK 2147
TK 213
TK 211
TK 2141, 2143
Trường hợp BĐS đầu 
tư đang nắm giữ chờ 
tăng giá khi chuyển 
thành BĐS chủ sở 
hữu sử dụng thì không 
có bút toán số 2
Khi CSH bắt đầu sử dụng
1
2
• Công ty Vạn Phát quyết định không chờ tăng giá
một chung cư ở Phú Mỹ Hưng, chuyển thành văn
phòng đại diện tại TPHCM cho công ty mẹ ở Hà
Nội. Chung cư này có nguyên giá 4.000 triệu đồng,
giá trị quyền sử dụng đất là 2.800 triệu đồng (không
thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.200triệu đồng.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
Bài tập thực hành số 9A
• Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê
khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới
thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có
nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng
đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà
trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời điểm
hiện tại là 500 triệu đồng.
• Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12
triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1
năm.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
Bài tập thực hành số 9B
7/4/2016
20
BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư
77
TK 217
TK 211, 213
TK 2141, 2143
Khi CSH kết thúc sử dụng TS
TK 2147
Trường hợp chuyển 
thành BĐS đầu tư nắm 
giữ chờ tăng giá
TK 
211,213
TK 217
TK 2141
• Do kinh doanh thua lỗ Công ty Thịnh Hưng quyết
định chấm dứt việc kinh doanh của một tòa nhà
đang làm văn phòng đại diện tại TPHCM cho công
ty mẹ ở Hà Nội. Công ty sẽ chờ tăng giá để bán vì
có kế hoạch qui hoạch của Thành phố. Biết rằng
Tòa nhà có nguyên giá 4.200 triệu đồng, giá trị
quyền sử dụng đất là 2.900 triệu đồng (không thời
hạn), giá trị nhà trên đất 1.300 triệu đồng, hao mòn
lũy kế 800 trđ.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
Bài tập thực hành số 9C
79
TK 217
TK 1567
BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS
TK 217
TK 1567
Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư
TK 2147
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS 
Chứng từ kế toán
• Hợp đồng mua bán
• Hóa đơn
• Chứng từ nộp thuế
Mua ngoài
• Biên bản quyết toán
• Biên bản nghiệm thu
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng
Xây dựng
• Bảng tính và phân bổ khấu haoKhấu hao
• Hợp đồng cho thuê
• Hóa đơnCho thuê
• Biên bản thanh lý
• Hợp đồng mua bán
Thanh lý, 
nhượng bán
7/4/2016
21
81
Trên Bảng Cân đối kế 
toán 
Bất động sản đầu tư 
Nguyên giá
Hao mòn lũy kế
Trên Báo cáo KQHĐKD
- Liên quan đến cho 
thuê:
+ Doanh thu bán hàng 
và CCDV
+ Giá vốn hàng bán
- Liên quan đến thanh lý, 
nhượng bán
+ Chênh lệch giữa khoản 
thu từ việc thanh lý, 
nhượng bán với giá trị 
còn lại của BĐSĐT và chi 
phí thanh lý được trình 
bày là Thu nhập hoặc Chi 
phí khác
Trên Báo cáo lưu 
chuyển tiền tệ
Dòng tiền liên quan 
đến mua, bán, cho 
thuê BĐS đầu tư là 
dòng tiền từ hoạt 
động đầu tư.
Bản thuyết minh BCTC
- Các chính sách liên 
quan đến BDS Đt
- Số liệu chi tiết của 
BĐSĐT
Trình bày thông tin trên BCTC
Ngày Khoản thanh toán Chi phí lãi vay Thanh toán nợ gốc Số dư nợ gốc 
1/1/20x0 1.170.431.000 
1/1/20x0 500.000.000 - 500.000.000 670.431.000 
1/1/20x1 200.000.000 100.564.650 99.435.350 570.995.650 
1/1/20x2 200.000.000 85.649.348 114.350.653 456.644.998 
1/1/20x3 200.000.000 68.496.750 131.503.250 325.141.747 
1/1/20x4 200.000.000 48.771.262 151.228.738 173.913.009 
1/1/20x5 200.000.000 26.086.951 173.913.010 (0)
1.500.000.000 329.568.961 1.170.431.000 
Bảng tính nợ gốc và lãi vay
82