Bài giảng Kế toán tài chính 2 - Chương 2: Bất động sản đầu tư

6/25/2017 
1 
Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán 
Mục tiêu 
Sau khi học xong chương này sinh viên có thể: 
• Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và 
phân biệt với các tài sản khác như bất động sản 
hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng 
• Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá 
bất động sản đầu tư 
• Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên 
hệ thống tài khoản kế toán. 
• Nhận biết các các chứng từ kế toán liên quan 
• Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên 
BCTC liên quan đến BĐSĐT 
2 
6/25/2017 
2 
Nội dung 
• Các quy định pháp lý có liên quan 
• Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản 
• Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán 
• Giới thiệu các chứng từ kế toán liên quan 
• Trình bày thông tin trên BCTC 
3 
• VAS 01- Chuẩn mực chung 
• VAS 05- Bất động sản đầu tư 
– Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn 
thực hiện chuẩn mực kế toán 
• Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư 
200/2014/TT-BTC 
4 
Các quy định pháp lý có liên quan 
6/25/2017 
3 
• Khái niệm và phân loại 
• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị 
ban đầu 
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận 
ban đầu 
• Khấu hao 
• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng. 
• Bán, thanh lý bất động sản đầu tư 
5 
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản 
6 
B
ấ
t 
đ
ộ
n
g
 s
ả
n
 đ
ầ
u
 t
ư
: • Quyền sử dụng 
đất, nhà, hoặc 
một phần của nhà 
hoặc cả nhà và 
đất, cơ sở hạ 
tầng 
• do người chủ 
sở hữu hoặc 
người đi thuê tài 
sản theo hợp 
đồng thuê tài 
chính nắm giữ 
M
ụ
c
 đ
íc
h
• Thu lợi từ 
việc cho thuê 
hoặc chờ 
tăng giá 
K
h
ô
n
g
 p
h
ả
i 
đ
ể
: • Sử dụng trong 
sản xuất, cung 
cấp hàng hóa, 
dịch vụ 
• Sử dụng cho 
các mục đích 
quản lý; 
• Bán trong kỳ 
hoạt động kinh 
doanh thông 
thường. 
Khái niệm và phân loại 
6/25/2017 
4 
Bất động sản 
Sử dụng cho sản 
xuất kinh doanh 
TSCĐ chủ sở 
hữu sử dụng 
Bán trong kỳ kinh 
doanh 
Hàng hóa bất 
động sản 
Cho thuê hoạt động 
hoặc chờ tăng giá 
Bất động sản 
đầu tư 
7 
Khái niệm và phân loại (tiếp) 
 Bất động sản được giữ với nhiều 
mục đích khác nhau 
 Bất động sản không bán được 
riêng rẽ 
 Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ 
liên quan cho những người sử dụng 
bất động sản 
 BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty 
con thuê hoặc sử dụng 
8 
Khi nào BĐS là BĐS đầu tư? 
6/25/2017 
5 
 Phải tách biệt khi ghi nhận: 
– Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và 
vô hình 
– Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu 
tư 
– Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa 
BĐS 
9 
Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau 
Ví dụ 1 
Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên 
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử 
dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công 
ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp 
khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800 
triệu đồng/căn. 
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì? 
 10 
6/25/2017 
6 
Bất động sản không bán được riêng rẽ 
• Trường hợp bất động sản không bán được 
riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh 
hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới 
20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu 
tư. 
11 
Ví dụ 2A 
• Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc căn 
phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn 
phòng cho thuê. Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc 
là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn 
phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty 
cho thuê. 
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì? 
12 
6/25/2017 
7 
Trường hợp doanh nghiệp cung cấp 
các dịch vụ liên quan cho những người 
sử dụng bất động sản do doanh 
nghiệp sở hữu là một phần tương đối 
nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh 
nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất 
động sản đầu tư. 
13 
Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những 
người sử dụng BĐS 
Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng 
diện tích sử dụng là 10.000 m2 .Công ty sử dụng cao 
ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện 
được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu 
đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho 
thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo 
vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng. 
14 
Ví dụ 3 
6/25/2017 
8 
Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những 
người sử dụng BĐS 
Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho 
những người sử dụng bất động sản do doanh 
nghiệp sở hữu là đáng kể thì tài sản đó là bất 
động sản chủ sở hữu sử dụng 
15 
Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong 
cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất 
động sản: 
• Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư 
• Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng. 
16 
BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng 
6/25/2017 
9 
Điều kiện ghi nhận 
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản 
phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: 
– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương 
lai; và 
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được 
xác định một cách đáng tin cậy. 
17 
Ví dụ 4B 
• Công ty Nam Long mua một cửa hàng nhằm mục đích cho 
thuê, giá trị ghi trên hợp đồng mua bán là 5 tỷ đồng. Ngay 
tại thời điểm ghi nhận ban đầu, điều kiện thứ nhất về khả 
năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai là chắc chắn 
do doanh nghiệp dự tính cho thuê cửa hàng và điều kiện 
thứ hai về giá trị của bất động sản đầu tư được thỏa mãn vì 
bất động sản được hình thành từ giao dịch mua bán nên 
nguyên giá đã được xác định trên hợp đồng mua bán 
18 
6/25/2017 
10 
Xác định giá trị của BĐS đầu tư 
• Mua BĐS 
• Xây dựng BĐS 
19 
Mua bất động sản 
• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan 
trực tiếp khác 
– Giá mua: Giá mua trả ngay 
– Chi phí liên quan trực tiếp khác 
• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan 
• Thuế trước bạ 
• Chi phí giao dịch liên quan khác 
20 
6/25/2017 
11 
• Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá 
900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng, 
thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng. 
Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng 
để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong 
khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn 
vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời. 
Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động 
sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định 
nguyên giá của bất động sản đầu tư. 
21 
Ví dụ 5 
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, 
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua 
phải thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần 
trong 10 năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 
1.500 triệu đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm 
trong 10 năm là 2.310 triệu đồng. 
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền 
mặt. 
• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng, 
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng. 
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá. 
Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản 
trên 
22 
Ví dụ 6 
6/25/2017 
12 
Xây dựng bất động sản 
• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên 
quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc 
xây dựng 
23 
• Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình 
thành bất động sản đầu tư. 
– Vốn hóa 
– Chi phí tài chính 
• Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư 
– Chi phí tài chính 
24 
Chi phí lãi vay 
6/25/2017 
13 
Ví dụ 7 
Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà 
nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng 
22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như 
sau: 
• Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu 
dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng 
chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền 
sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt. 
• Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung 
Dũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20 
trđ. DN thanh thanh toán cho công ty Trung Dũng 50% 
bằng chuyển khoản. 
25 
Ví dụ 7 (tiếp) 
• Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam 
toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do 
quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ, 
trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được 
thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh toán cho Coteba 16 
lần bằng chuyển khoản. 
• Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công 
ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt 
theo quyết toán là 166.000 trđ, trong đó có thuế GTGT 
10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng 
chuyển khoản. 
• Công trình hoàn thành sau 17 tháng. 
Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và 
giá trị là bao nhiêu? 
26 
6/25/2017 
14 
Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá 
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này 
là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn 
sàng hoạt động); 
• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động 
lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái 
hoạt động bình thường theo dự kiến; 
• Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động 
hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động 
sản đầu tư. 
27 
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 
• VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động 
sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải 
được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh 
doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng 
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi 
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt 
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng 
nguyên giá bất động sản đầu tư” 
– Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa 
– Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu: 
chi phí SXKD 
28 
6/25/2017 
15 
Ví dụ 8 
Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh 
nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo 
hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải 
thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng. 
Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng 
nguyên giá hay không và ghi nhận vào sổ sách kế 
toán. 
29 
Ví dụ 9 
Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê 
làm văn phòng. Vào năm 20X0,công ty đã sửa 
chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu 
toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết 
kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không 
gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa 
chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ 
đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã 
tăng lên. 
Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng 
nguyên giá bất động sản đầu tư hay không? 
30 
6/25/2017 
16 
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu 
• Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị: 
– Nguyên giá 
– Giá trị hao mòn 
– Gía trị còn lại 
31 
Ví dụ 10 
Tiếp theo Ví dụ số 9, thông tin bổ sung sau: Nguyên 
giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ 
khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm 
và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày 
30/06/20X0. 
Thông tin bổ sung; 
- Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm 
bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm 
- Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng. 
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn 
lại tại ngày 31/12/20x0. 
32 
6/25/2017 
17 
Chuyển đổi mục đích nắm giữ 
BĐS xây dựng BĐS hoàn thành 
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu 
BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS 
33 
Chuyển đổi mục đích nắm giữ 
34 
BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG 
Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư 
6/25/2017 
18 
Ví dụ 11 
• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống 
cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn 
phòng . 
• Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và 
công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn 
phòng làm việc. 
Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng 
5/20x7 và ở tháng 4/20x8? 
35 
5/x7 4/x8 
Chuyển đổi mục đích nắm giữ 
36 
BĐS ĐẦU TƯ 
BĐS CSH SỬ DỤNG 
CSH bắt đầu sử dụng 
CSH kết thúc sử dụng tài sản 
6/25/2017 
19 
Ví dụ 12 
• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một 
tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt 
động. 
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản 
phẩm. 
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như 
thế nào tại ngày 01/01/20x8? 
37 
x/x/x 10/3/x7 1/1/x8 
Chuyển đổi mục đích nắm giữ 
38 
BĐS ĐẦU TƯ 
HÀNG HÓA BĐS 
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán 
CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 
6/25/2017 
20 
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng 
5/20X6. 
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê 
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng 
12/20x7. 
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên 
như thế nào tại ngày 01/11/20x7? 
39 
x/x/x 1/11/x7 12/x8 
Ví dụ 13 
Ví dụ 14 
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho 
các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành. 
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B 
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm. 
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày 
01/03/20x8? 
40 
x/x/x 5/x7 1/3/x8 
6/25/2017 
21 
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán 
 TK 217 
 TK 2147 
 TK 1567 
 TK 5117 
 TK 632 
41 
Tài khoản sử dụng 
Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư 
42 
Bên Nợ Bên Có 
Nguyên giá BĐS đầu tư 
giảm trong kỳ 
Nguyên giá BĐS đầu tư 
tăng trong kỳ 
Dư Nợ 
Nguyên giá BĐS đầu tư 
còn lại cuối kỳ. 
6/25/2017 
22 
Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư 
43 
Bên Nợ Bên Có 
Hao mòn bất động sản đầu 
tư tăng lên trong kỳ 
Hao mòn bất động sản 
đầu tư giảm đi trong kỳ 
Dư Có 
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư 
luỹ kế đến cuối kỳ. 
Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản 
44 
Bên Nợ Bên Có 
Trị giá thực tế hàng hoá bất động 
sản bán trong kỳ, hoặc chuyển 
thành bất động sản đầu tư; 
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động 
sản mua về để bán; 
•Giá trị còn lại của bất động sản 
đầu tư chuyển thành hàng tồn 
kho; 
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng 
cấp triển khai cho mục đích bán 
ghi tăng giá gốc hàng hoá bất 
động sản chờ bán 
Dư Nợ 
Trị giá thực tế hàng hoá bất 
động sản còn lại cuối kỳ. 
6/25/2017 
23 
Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT 
45 
Bên Nợ Bên Có 
Doanh thu kinh doanh bất 
động sản phát sinh trong kỳ. 
•Kết chuyển doanh thu 
thuần để xác định kết quả 
kinh doanh trong kỳ 
TK này không có số dư 
Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán 
46 
Bên Nợ Bên Có 
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh 
doanh BĐS đầu tư phát sinh trong 
kỳ để xác định kết quả hoạt động 
kinh doanh. 
Số khấu hao BĐS đầu tư trích 
trong kỳ; 
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải 
tạo BĐS đầu tư không đủ điều 
kiện tính vào nguyên giá BĐS 
đầu tư; 
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ 
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư 
trong kỳ; 
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư 
bán, thanh lý trong kỳ; 
Chi phí của nghiệp vụ bán, 
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh 
trong kỳ. 
TK này không có số dư 
6/25/2017 
24 
Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu 
Mua BĐS đầu tư 
Xây dựng BĐS đầu tư 
Chi phí phát sinh sau ghi nhận 
ban đầu Bán BĐS đầu tư 
Khấu hao BĐS đầu tư 
Cho thuê hoạt động BĐS 
Bán bất động sản đầu tư 
Cải tạo BĐS đầu tư để bán 
Chuyển đổi mục đích nắm giữ 
47 
Mua bất động sản đầu tư 
48 
TK 217 
TK 11*, 331,  
TK 133 
TK 333 
6/25/2017 
25 
Bài tập thực hành số 1 
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 
trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán 
bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán 
bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất 
được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp 
mua chờ tăng giá để bán lại. 
49 
Mua trả chậm 
50 
TK 217 
TK 11*, 331, 333 
TK 133 
TK 635 TK 242 
6/25/2017 
26 
Bài tập thực hành số 2 
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, 
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải 
thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10 
năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu 
đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm 
là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số 
dư nợ gốc giảm dần). 
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền 
mặt. 
• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng, 
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng. 
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá. 
51 
BĐS đầu tư qua xây dựng 
52 
TK 241 
TK 11*, 331 
TK 133 
TK 217 
6/25/2017 
27 
Bài thực hành số 3 
• Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả 
ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây 
dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động. 
Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau: 
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng 
– Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu 
đồng 
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng 
– Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng 
– Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng 
• 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để bán 
hoặc cho thuê hoạt động. 
53 
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 
• Tăng lợi ích kinh tế: 
54 
TK 241 
TK 11*, 331 
TK 133 
TK 217 
Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 
6/25/2017 
28 
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 
• Không tăng lợi ích kinh tế: 
55 
TK 632 
TK 11*, 331 
TK 133 
TK 242 
Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 
Bài tập thực hành số 4 
• Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất 
động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí 
phát sinh gồm: 
- Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220 
triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh 
toán bằng TGNH. 
- Nhân công khoán cho nhà thầu 50 triệu đồng, 
thanh toán bằng chuyển khoản. 
- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng. 
• Công việc sửa chữa đã hoàn thành, đưa vào cho 
thuê. 
56 
6/25/2017 
29 
Bài tập thực hành số 5 
• Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường 
nhà bị thấm. Công ty An Phương đã khoán cho 
công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa 
với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có 
thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt. 
57 
Khấu hao bất động sản đầu tư 
58 
TK 2147 
TK 632 
Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh 
nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá 
trị 
6/25/2017 
30 
Đánh giá tổn thất do giảm giá trị 
59 
TK 217 
TK 632 
BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do 
giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá 
của hàng hóa bất động sản) 
Cho thuê bất động sản đầu tư 
60 
TK 632 
TK 2147 
TK 632 
TK 11*, 331 
TK 133 
TK 3387 
TK 11*, 131 
TK 3331 
TK 511 
6/25/2017 
31 
Bài tập thực hành số 6 
• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời 
hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là 
10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận 
bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã 
nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên. 
• Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt 
500.000đ. 
• Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là 
2.000.000đ. 
61 
Bán bất động sản đầu tư 
62 
TK 632 
TK 217 
TK 2147 
TK 5117 
TK 11*, 131 
TK 3331 
Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán 
6/25/2017 
32 
Bài tập thực hành số 7 
• Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có 
nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao 
100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000 
triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển 
khoản. 
63 
Sửa chữa BĐS đầu tư để bán 
64 
TK 1567 
TK 217 
TK 2147 
TK 154 
TK 11*, 152, 
331, 334, 
TK 133 
6/25/2017 
33 
Bài tập thực hành số 8 
• Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định 
cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp 
đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là 
1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng. 
• Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng 
chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 
4 triệu đồng. Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng 
để giao cho khách hàng. 
65 
Chuyển đổi mục đích nắm giữ 
• BĐS đầu tư BĐS CSH sử 
dụng 
• BĐS CSH sử dụng BĐS đầu 
tư 
• BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS 
• Hàng hóa BĐS BĐS đầu tư 
66 
6/25/2017 
34 
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng 
67 
TK 217 
TK 2147 
TK 213 
TK 211 
TK 2141, 2143 
Trường hợp BĐS đầu 
tư đang nắm giữ chờ 
tăng giá khi chuyển 
thành BĐS chủ sở 
hữu sử dụng thì không 
có bút toán số 2 
Khi CSH bắt đầu sử dụng 
1 
2 
BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư 
68 
TK 217 
TK 211, 213 
TK 2141, 2143 
Khi CSH kết thúc sử dụng TS 
TK 2147 
Trường hợp chuyển 
thành BĐS đầu tư nắm 
giữ chờ tăng giá 
TK 
211,213 
TK 217 
TK 2141 
6/25/2017 
35 
1. Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê 
khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới 
thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có 
nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng 
đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà 
trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời 
điểm hiện tại là 500 triệu đồng. 
2. Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12 
triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1 
năm. 
69 
Bài tập thực hành số 9 
70 
TK 217 
TK 1567 
BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS 
TK 217 
TK 1567 
Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư 
TK 2147 
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 
BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS 
6/25/2017 
36 
Chứng từ kế toán 
• Hợp đồng mua bán 
• Hóa đơn 
• Chứng từ nộp thuế 
Mua ngoài 
• Biên bản quyết toán 
• Biên bản nghiệm thu 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
• Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng 
Xây dựng 
• Bảng tính và phân bổ khấu hao Khấu hao 
• Hợp đồng cho thuê 
• Hóa đơn 
Cho thuê 
• Biên bản thanh lý 
• Hợp đồng mua bán 
Thanh lý, 
nhượng bán 
72 
Trên Bảng Cân đối kế 
toán 
Bất động sản đầu tư 
Nguyên giá 
Hao mòn lũy kế 
Trên Báo cáo KQHĐKD 
- Liên quan đến cho 
thuê: 
 + Doanh thu bán hàng 
và CCDV 
+ Giá vốn hàng bán 
- Liên quan đến thanh lý, 
nhượng bán 
 + Chênh lệch giữa khoản 
thu từ việc thanh lý, 
nhượng bán với giá trị 
còn lại của BĐSĐT và chi 
phí thanh lý được trình 
bày là Thu nhập hoặc Chi 
phí khác 
Trên Báo cáo lưu 
chuyển tiền tệ 
Dòng tiền liên quan 
đến mua, bán, cho 
thuê BĐS đầu tư là 
dòng tiền từ hoạt 
động đầu tư. 
 Bản thuyết minh BCTC
 - Các chính sách liên 
quan đến BDS Đt 
- Số liệu chi tiết của 
BĐSĐT 
Trình bày thông tin trên BCTC