Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong tiến trình đổi mới kinh tế

PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
36
1. Những vấn đề cơ bản về BĐS 
và thị trường BĐS 
BĐS là phần lớn của cải của thế 
giới. Đất đai mang lại cho chúng 
ta sự sống, cung cấp cho chúng ta 
lương thực thực phẩm, nơi cư ngụ. 
Vai trò này bắt đầu từ khi con người 
mới xuất hiện trên trái đất và cho 
đến nay vẫn không mấy thay đổi. 
Vì tầm quan trọng của đất đối với 
xã hội mà ở mọi quốc gia khoa học 
kinh tế luôn coi đất đai là đối tượng 
nghiên cứu đặc biệt và thị trường 
BĐS là một trong những thị trường 
trọng yếu của nền kinh tế. 
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá 
quốc tế 2005 thì “BĐS được định 
nghĩa là đất đai và những công trình 
do con người tạo nên gắn liền với 
đất. Đó là những vật hữu hình có 
thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng 
với tất cả những gì nằm ở trên, phía 
trên hay dưới mặt đất”.
Đây là một định nghĩa khá phổ 
biến, gần với những gì mà luật 
pháp của nhiều nước trên thế giới 
quy định về BĐS. Luật pháp hầu 
hết các quốc gia đều coi BĐS là đất 
đai và những tài sản gắn liền với 
đất, được xác định bởi vị trí địa lý 
của đất. Tuy nhiên, mỗi nước lại có 
những quan niệm rất khác nhau về 
những tài sản gắn liền với đất đai 
được coi là BĐS. 
Điều 174 Bộ Luật Dân sự nước 
CHXHCNVN năm 2005 quy định: 
“BĐS là các tài sản bao gồm: đất 
đai; nhà, công trình xây dựng gắn 
liền với đất đai, kể cả các tài sản 
gắn liền với nhà, công trình xây 
dựng đó; các tài sản khác gắn liền 
với đất đai; các tài sản khác do 
pháp luật quy định”. Điều luật này 
bỏ ngỏ danh mục “những tài sản 
gắn liền với đất”. 
Thị trường BĐS, theo Viện 
Thẩm định giá Mỹ, “là sự tương tác 
giữa các cá nhân chuyển đổi quyền 
sở hữu tài sản để nhận tài sản khác 
như là tiền”.
Theo tác giả: Thị trường BĐS 
là tổng hòa các quan hệ giữa cung 
và cầu về các quyền của BĐS theo 
quy luật thị trường và theo quy 
định của luật pháp. 
2. Sự hình thành và phát triển 
thị trường BĐS ở VN trong tiến 
trình đổi mới kinh tế
Sự hình thành thị trường BĐS 
ở VN gắn liền với công cuộc đổi 
mới mà Đảng và Nhà nước tiến 
hành từ sau đại hội Đảng lần thứ 
VI năm 1986. Có thể chia ba giai 
đoạn phát triển của thị trường: 
trước Luật Đất đai 1993, từ Luật 
Đất đai 1993 đến trước Luật Đất 
đai 2003 và từ sau Luật Đất đai 
2003 đến nay. 
2.1. Giai đoạn 1: Trước Luật Đất 
đai 1993
Giai đoạn này lại có thể chia 
thành trước và sau Hiến pháp 
năm 1980. Trước năm 1980, 
Hiến pháp năm 1949 và 1954 
đều công nhận ba hình thức sở 
hữu đất đai: sở hữu nhà nước, sở 
hữu tập thể và sở hữu tư nhân. 
Hiến pháp năm 1980 ra đời thay 
thế cho Hiến pháp năm 1954 đã 
đánh dấu một thay đổi căn bản 
về thể chế đối với đất đai. Điều 
19 Hiến pháp năm 1980 quy định 
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, 
Sự hình thành và phát triển thị trường 
bất động sản tại Việt Nam 
trong tiến trình đổi mới kinh tế
TS. NguyễN QuỳNh hoa 
Trường Đại học Kinh tế TP.HCM
Bài viết tổng kết sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) ở VN trong tiến trình đổi mới kinh tế, trình bày thực trạng của thị trường và 
những vấn đề đặt ra, phân tích các nguyên nhân của các hạn chế 
và khuyến nghị chính sách.
Từ khóa: Bất động sản, thị trường BĐS, tồn kho, nợ xấu, 
giá nhà đất.
Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Nghiên Cứu & Trao Đổi
37
Điều 20 – “Nhà nước thống 
nhất quản lý đất đai”. Luật Đất 
đai đầu tiên được ban hành năm 
1987 trên cơ sở của Hiến pháp 
1980 quy định tại Điều 1: “Đất 
đai thuộc sở hữu toàn dân, do 
Nhà nước thống nhất quản lý”; 
Điều 5: “Nghiêm cấm việc mua, 
bán, lấn chiếm đất đai”. Chính vì 
những quy định của pháp luật mà 
trong giai đoạn này thị trường 
BĐS không có căn cứ pháp lý để 
được hình thành một cách chính 
thức. Mặc dù vậy, do nhu cầu của 
xã hội mà các giao dịch ngầm về 
đất đai vẫn diễn ra, dẫn đến hình 
thành thị trường không chính 
thức. Hiện tượng này gây ra hai 
hệ lụy: Người dân khi mua bán 
nhà đất không được pháp luật 
bảo hộ, Nhà nước không có bất 
kỳ một khoản thu nào cho ngân 
sách quốc gia. 
Công cuộc đổi mới được bắt 
đầu vào năm 1986 – chuyển đổi 
nền kinh tế từ mô hình kế hoạch 
hóa tập trung sang nền kinh tế 
thị trường định hướng XHCN 
– đã thổi một làn gió mới vào 
đời sống kinh tế - xã hội của đất 
nước, khơi thông được các nguồn 
lực của xã hội cho phát triển kinh 
tế và đạt được những thành quả 
đáng ghi nhận. Việc chính thức 
thừa nhận nền kinh tế hàng hóa 
nhiều thành phần vận động theo 
cơ chế thị trường đã khiến nhu 
cầu về các giao dịch nhà đất 
tăng mạnh nhưng lại thiếu cơ 
chế quản lý thích hợp, khung 
pháp lý lạc hậu như chiếc áo quá 
chật chội cho một thực thể đang 
lớn mạnh. Dù không được thừa 
nhận thì thị trường BĐS không 
chính thức vẫn phát triển và vận 
động theo quy luật cung cầu dẫn 
đến cơn sốt giá nhà đất vào năm 
1991-1992. 
Hiến pháp năm 1992 được 
ban hành đánh dấu một mốc quan 
trọng hình thành khung pháp lý 
cho sự ra đời và phát triển của thị 
trường BĐS. Điều 18 Hiến pháp 
năm 1992 quy định: “Nhà nước 
giao đất cho các tổ chức và cá 
nhân sử dụng ổn định lâu dài”, 
“tổ chức và cá nhân được chuyển 
quyền sử dụng đất theo quy định 
của pháp luật”. Quy định này đã 
tạo cơ sở pháp lý cho sự hình 
thành thị trường sơ cấp về quyền 
sử dụng đất mà bên cung là Nhà 
nước và là tiền đề để phát triển 
thị trường thứ cấp trong đó bên 
cung và cầu đều không phải Nhà 
nước.
2.2. Giai đoạn 2: Từ Luật Đất đai 
năm 1993 đến trước Luật Đất đai 
năm 2003
Ra đời trên cơ sở của Hiến 
pháp năm 1992, Luật Đất đai 
năm 1993 một mặt khẳng định 
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân 
do Nhà nước thống nhất quản 
lý” (Điều 1), mặt khác cho phép 
“Hộ gia đình, cá nhân được Nhà 
nước giao đất có quyền chuyển 
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, 
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng 
đất” (Điều 3). Bằng việc thừa 
nhận đất đai có giá trị, Luật Đất 
đai năm 2003 đánh dấu một mốc 
quan trọng cho sự ra đời của thị 
trường BĐS chính thức, khi mà 
các giao dịch nhà đất được thừa 
nhận. Thời gian tiếp theo, một 
loạt các văn bản quy định về 
giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử 
dụng đất được ban hành tạo hành 
lang pháp lý cho thị trường hoạt 
động. Những năm 1993 – 1996 
thị trường BĐS khá sôi động, các 
giao dịch nhà đất tăng mạnh, đặc 
biệt ở các thành phố lớn như Hà 
Nội, TP.HCM. Đến năm 1997 
– 1999, do ảnh hưởng của cuộc 
khủng hoảng tài chính châu Á, 
thị trường rơi vào trạng thái đóng 
băng. Từ năm 2000, sự phục hồi 
và triển vọng tăng trưởng của 
nền kinh tế đã đẩy cầu về nhà đất 
gia tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà 
đất lần thứ hai vào năm 2001 – 
2003. 
2.3. Giai đoạn 3: Từ Luật Đất đai 
2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 là 
một bước tiến dài trong việc 
xây dựng thể chế đất đai. Các 
quy định tại điều 61: “Đất được 
tham gia thị trường BĐS”, điều 
63: “Nhà nước quản lý đất đai 
trong việc phát triển thị trường 
BĐS”; quy định tại Điều 106 về 
các quyền của người sử dụng đất 
đã trao thêm nhiều quyền năng 
cho người sử dụng đất. Những 
quy định cởi mở của Luật Đất đai 
năm 2003 đã phù hợp hơn với cơ 
chế thị trường, giúp giải phóng 
các nguồn lực đất đai phục vụ 
cho sản xuất, đưa thị trường BĐS 
bước vào một chặng phát triển 
mới. Việc mở rộng các quyền của 
người sử dụng đất so với Luật 
Đất đai năm 1993 đã làm cho 
hàng hóa trên thị trường BĐS 
trở nên đa dạng hơn nhiều so với 
giai đoạn trước đó. Các giao dịch 
BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng 
đất thể hiện dưới dạng chuyển 
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, 
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, 
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn đã 
làm thay đổi thị trường một cách 
căn bản. 
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra 
đời, một loạt các văn bản quy 
phạm pháp luật liên quan đến 
lĩnh vực đất đai được ban hành 
như Nghị định 181 năm 2004 
hướng dẫn thi hành Luật Đất 
đai, Nghị định 188 năm 2004 về 
phương pháp xác định giá đất 
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
38
và khung giá các loại đất, Nghị 
định 198 năm 2004 về thu tiền 
sử dụng đất. Tiếp đó là sự ra đời 
của Luật Xây dựng năm 2003, 
Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh 
doanh BĐS năm 2006 và nhiều 
văn bản có liên quan khác đã tạo 
hành lang pháp lý cho thị trường 
BĐS hoạt động. NĐ181 năm 
2004 bằng quy định tại Điều 
101: “Không cho phép chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất dưới 
hình thức bán nền mà chưa xây 
dựng nhà ở” đã có tác dụng chặn 
đứng cơn sốt giá nhà đất vào 
cuối năm 2003. Thị trường rơi 
vào trạng thái đóng băng suốt 
ba năm sau đó. Đến năm 2006, 
Nghị định 17 ra đời với điều 
khoản sửa đổi NĐ 181cho phép 
doanh nghiệp chuyển nhượng dự 
án, được phép phân lô bán nền ở 
một số khu vực ngoại thành sau 
khi đã hoàn tất cơ sở hạ tầng của 
dự án. Những quy định nới lỏng 
này đã khiến thị trường chuyển 
động tích cực. Bước sang năm 
2007, cùng với việc VN gia nhập 
WTO, sự bùng nổ dòng tiền do 
tăng trưởng tín dụng đã dẫn đến 
cơn sốt giá nhà đất lần thứ ba. 
Thị trường chỉ hạ nhiệt khi sang 
năm 2008 nhờ chính sách thắt 
chặt tiền tệ của Chính phủ. Năm 
2009, nhờ chính sách kích cầu 
của Chính phủ mà thị trường có 
sự tăng trưởng cục bộ. Từ năm 
2011 đến nay, do chính sách tài 
khóa thắt chặt mà thị trường tiếp 
tục rơi vào trạng thái đóng băng.
3. Thực trạng của thị trường 
BĐS ở VN hiện nay và các vấn 
đề đặt ra
Trải qua hơn 20 năm hình 
thành và phát triển, thị trường 
BĐS VN đã ngày càng lớn mạnh 
và trở thành một trong những bộ 
phận trọng yếu của nền kinh tế. 
Trên thị trường sơ cấp về quyền 
sử dụng đất, việc Nhà nước giao 
đất, cho thuê đất đã đáp ứng nhu 
cầu về đất cho sản xuất kinh 
doanh. Tại TP.HCM, theo Báo 
cáo tổng kết thi hành Luật kinh 
doanh BĐS 2006, trong thời gian 
năm 2007 – 2013 chính quyền 
thành phố đã thực hiện giao đất, 
cho thuê đất, chuyển mục đích 
sử dụng đất đối với 792 dự án, 
quy mô 4037,6 ha, trong đó có 
220 dự án nhà ở với 1203,8 ha 
(chiếm 29,8%); 307 dự án sản 
xuất kinh doanh với 1708 ha 
(chiếm 42,3%).
Trên thị trường thứ cấp, các 
hoạt động chuyển đổi, chuyển 
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, 
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng 
quyền sử dụng đất và BĐS chính 
là sự tương tác của cung và cầu 
trong cơ chế thị trường. Số liệu 
thống kê cho thấy tại TP.HCM, 
số giao dịch về quyền sử dụng 
đất và quyền sử dụng đất có tài 
sản trên đất trong thời gian từ 
năm 2007 đến năm 2012 tại các 
phòng công chứng là 510.133 
giao dịch. 
Sự vận hành của thị trường 
BĐS đã mang lại nguồn thu 
quan trọng cho ngân sách quốc 
gia. Theo số liệu của Tổng cục 
Thống kê, các khoản thu về nhà 
đất hàng năm chiếm trung bình 
khoảng 9% tổng thu ngân sách 
(Bảng 1). 
Thị trường BĐS phát triển 
thúc đẩy các hoạt động kinh 
doanh BĐS mở rộng, các hoạt 
động này chiếm tỷ trọng khoảng 
6% trong cơ cấu tổng sản phẩm 
trong nước (Bảng 2).
Thị trường BĐS cũng thu hút 
được một lượng lớn vốn đầu tư 
trực tiếp nước ngoài. Theo số liệu 
của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong 
11 tháng đầu năm 2013 lĩnh vực 
kinh doanh BĐS đứng thứ ba về 
thu hút vốn FDI với 20 dự án đầu 
tư mới, tổng vốn đầu tư đăng ký 
cấp mới và tăng thêm là 884 triệu 
USD; lũy kế các dự án còn hiệu 
Chỉ tiêu 2008 2009 2010 2011 Dự toán 2012*
Tổng thu ngân sách, tỷ đồng 430.549 454.786 588.428 704.267 740.500
Các khoản thu về nhà đất, tỷ đồng 39.072 43.677 55.849 59.466 42.422
Tỷ trọng thu về nhà đất trong tổng thu ngân sách, % 9,07 9,60 9,49 8,45 5,73
Chỉ tiêu 2008 2009 2010 2011 Sơ bộ 2012
Tổng sản phẩm trong nước, tỷ đồng 1.616.047 1.809.149 2.157.828 2.779.880 3.245.419
Hoạt động kinh doanh BĐS, tỷ đồng 102.920 115.351 134.774 166.505 181.781
Tỷ trọng hoạt động kinh doanh BĐS trong GDP, % 6,37 6,38 6,25 5,99 5,60
Bảng 2. Hoạt động kinh doanh BĐS trong cơ cấu tổng sản phẩm trong nước
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Bảng 1. Thu về nhà đất trong cơ cấu thu ngân sách
* Số liệu năm 2012 là dự toán thu ngân sách của Bộ Tài chính
Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Nghiên Cứu & Trao Đổi
39
lực đến 20/11/2013 thì tổng vốn FDI đăng ký vào 
lĩnh vực này là 48,73 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 21,2% 
tổng vốn đăng ký.
Nhờ thu hút một lượng vốn đầu tư trong và ngoài 
nước vào lĩnh vực BĐS mà bộ mặt các đô thị trên cả 
nước, đặc biệt ở các thành phố lớn đã có rất nhiều 
thay đổi so với cách đây hai thập kỷ. Sự phát triển 
của thị trường BĐS cũng kéo theo sự tăng trưởng của 
các ngành sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, xi 
măng, sắt thép, tạo thêm nhiều công ăn việc làm.
Bên cạnh những chuyển biến tích cực, thị trường 
BĐS ở nước ta hiện nay vẫn còn những điểm hạn 
chế như sau: 
3.1. Thị trường thiếu tính ổn định
Nhìn lại chặng đường phát triển của thị trường 
BĐS VN có thể thấy điểm nổi bật nhất là sự thiếu ổn 
định của thị trường. Trải qua 20 năm, thị trường đã 
trải qua ba lần sốt giá, và ngay sau đó là các chu kỳ 
đóng băng. Nếu như hai cơn sốt giá nhà đất vào năm 
1991-1992 và năm 2001-2003 liên quan đến tăng 
trưởng kinh tế và các kỳ vọng về chính sách mở cửa 
của Chính phủ, thì cơn sốt giá lần thứ ba vào năm 
2007 lại có nguyên nhân trực tiếp từ sự bùng phát 
của dòng tiền. Cùng với việc VN gia nhập WTO là 
mức tăng đột biến dòng vốn đầu tư trực tiếp nước 
ngoài trong năm 2007 – 2008 (Hình 2), thêm vào 
đó là sự tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ ở các ngân 
hàng thương mại. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà 
nước VN, tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến 
gần 54% (Hình 1). Cơn sốt giá lần thứ ba đã đẩy giá 
nhà đất tại các đô thị lớn trên cả nước tăng rất mạnh. 
Tại TP.HCM, giá đất ở các khu vực quận 2, quận 7, 
quận 9 từ đầu năm đến cuối năm 2007 đã tăng gấp 
2-4 lần. 
Sang năm 2008, do chính sách thắt chặt tiền tệ 
của Chính phủ mà mức tăng trưởng tín dụng giảm 
xuống còn 23,4%, đây cũng là năm chứng kiến 
sự suy giảm của thị trường. Tuy nhiên, bước sang 
2009, cùng với chính sách kích thích kinh tế của 
Chính phủ mà tăng trưởng tín dụng lên mức khá 
cao là 37,5% làm thị trường tăng trưởng cục bộ, giá 
nhà đất tại các khu vực mới phát triển ở Hà Nội, 
TP.HCM lại tăng mạnh.
Năm 2011, trước nguy cơ lạm phát bùng phát trở 
lại mà chính sách thắt chặt tiền tệ lại được áp dụng, 
lãi suất cho vay lên đến trên 20%, tăng trưởng tín 
dụng xuống mức 10% làm thị trường BĐS trở lại 
chu kỳ suy giảm và đóng băng suốt ba năm nay.
Thị trường BĐS quá nóng hay đóng băng đều 
gây ra những tác động tiêu cực cho nền kinh tế. 
Giá nhà đất tăng quá mạnh và quá nhanh sẽ làm 
mức lợi nhuận từ đầu cơ nhà đất trở nên hấp dẫn 
hơn bất kỳ một loại hình sản xuất kinh doanh nào 
khác. Đây chính là lý do khiến mọi nguồn lực của 
xã hội được đổ vào thị trường BĐS trong suốt thời 
gian năm 2006 – 2008. Tiền tiết kiệm của người 
dân thay vì chảy vào hệ thống ngân hàng để phục 
vụ cho sản xuất thì được đem đầu tư/đầu cơ vào 
nhà đất, căn hộ để chờ lên giá. Hàng loạt các doanh 
nghiệp, cả nhà nước lẫn tư nhân, mà lĩnh vực sản 
xuất kinh doanh chính là điện lực, đóng tàu, thủy 
sản, đồ gỗ, bánh kẹo, may mặc, xuất nhập khẩu đã 
đổ tiền vào các dự án BĐS nhằm kiếm lời nhanh 
chóng. Theo báo cáo của thanh tra Chính phủ, tính 
đến hết năm 2011, công ty mẹ EVN đã đầu tư vốn 
ra ngoài lên đến trên 121.000 tỉ đồn ... , Eximbank, 
Ngân hàng Quân đội, NHTMCP 
Sài Gòn Hà Nội, Sacombank, 
Vietcombank cho thấy tổng số nợ 
có khả năng mất vốn ở các ngân 
hàng này đến cuối quý 3 năm 2013 
là 15.223 tỷ đồng, tăng 64% so với 
cuối năm 2012. Hiển nhiên đây 
mới chỉ là một phần của bức tranh 
toàn cảnh, vì với 26 ngân hàng 
còn lại những “điểm đen” về nợ 
xấu chắc chắn còn rất nhiều mà vì 
những lý do khác nhau đã không 
được công bố đầy đủ. Với hệ thống 
tài chính ngân hàng vốn dĩ ốm yếu 
như ở nước ta thì cặp bài trùng tồn 
kho – nợ xấu do BĐS thực sự là 
một cơn địa chấn mà dư âm còn sẽ 
kéo dài.
Hệ quả thứ ba là thất thu ngân 
sách.
Thị trường BĐS đóng băng cũng 
làm giảm thu ngân sách nghiêm 
trọng. Chỉ tính riêng thu tiền sử 
dụng đất: năm 2011 là 51.824 tỷ 
đồng, sang năm 2012 giảm còn 
45.109 tỷ đồng, 6 tháng đầu năm 
2013 chỉ có 12.670 tỷ đồng [4]. 
Nếu tính đến số doanh nghiệp phá 
sản, ngưng hoạt động trong gần ba 
năm qua thì số thất thu ngân sách 
hẳn còn phải lớn hơn rất nhiều. 
3.2. Giá nhà đất quá cao so với 
mặt bằng thu nhập của người 
dân
Trong suốt quá trình phát triển 
của thị trường BĐS ở VN, phân 
khúc thị trường được xã hội quan 
tâm nhiều nhất chính là phân 
khúc nhà ở, đặc biệt ở các thành 
phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, 
Đà Nẵng. Với mức tăng dân số 
trung bình xấp xỉ 1 triệu người 
mỗi năm, với tốc độ đô thị hóa 
đang diễn ra ngày càng nhanh 
chóng, các thành phố lớn trên cả 
nước luôn luôn phải chịu sức ép 
rất lớn của nhu cầu về nhà ở. Trải 
qua ba lần sốt giá, giá nhà đất ở 
Hà Nội, TP.HCM đã bị đẩy lên 
cao ngang với giá nhà đất ở các 
thành phố lớn trên thế giới, nơi 
mà thu nhập và mức sống vượt 
xa ở nước ta nhiều lần. Dù rằng 
sau mỗi đợt sốt giá, khi thị trường 
rơi vào trạng thái đóng băng, giá 
nhà đất có giảm mạnh nhưng mặt 
bằng mới vẫn rất cao so với thu 
nhập của người dân. 
Tác giả thử làm một ví dụ so 
sánh (cho dù đối với BĐS rất khó 
để so sánh tương đương):
- Đối với nhà ở riêng lẻ: Ở VN 
đây là loại nhà ở chiếm đến 96% 
tổng số nhà ở tại thành thị. 
Ở Mỹ, theo thống kê, thu nhập 
bình quân của người dân Mỹ 
khoảng 40.000 – 50.000 USD/
năm. Một căn nhà loại trung bình, 
ba phòng ngủ ở bang California 
có mức giá khoảng 180.000 đến 
250.000 USD, nghĩa là gấp 4 – 
5 lần thu nhập. Chưa hết, ở Mỹ 
hình thức mua nhà trả góp rất 
phổ biến vì lãi suất rất thấp, chỉ 
từ 3–4% và thời hạn thanh toán 
được kéo dài đến 20 – 30 năm. 
Vì vậy, một căn nhà có giá bán 
200.000 USD, nếu trả góp trong 
vòng 30 năm thì mức thanh toán 
là 955 USD/tháng, bằng khoảng 
24% thu nhập hàng tháng.
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
42
Ở TP.HCM, lấy một khu vực 
hạ tầng tương đối tốt, không quá 
xa trung tâm như ở quận Tân 
Bình, một căn nhà ở đường nội 
bộ hoặc hẻm xe hơi có thể lưu 
thông, diện tích đất từ 60 – 110 
m2, xây 2–3 lầu có giá khoảng từ 
3,5 đến 5,2 tỷ đồng (tương đương 
170.000 đến 260.000 USD), 
nghĩa là gần bằng một căn nhà 
loại trung bình ở Mỹ. Mặt khác, 
theo số liệu của Tổng cục Thống 
kê: mức thu nhập bình quân một 
nhân khẩu ở thành thị năm 2012 
là 3.071.000 đồng/người/tháng. 
Giả sử đây là một gia đình điển 
hình có 2 vợ chồng đi làm, nuôi 
hai con đang đi học, thì mức thu 
nhập của một người là 6.142.000 
đồng hay là 73,7 triệu đồng/năm, 
căn nhà giá 3,5 tỷ đồng sẽ gấp 
47,5 lần thu nhập. Căn nhà này 
nếu được mua với điều kiện trả 
góp trong 30 năm với lãi suất 
10%/năm thì số chi trả hàng 
tháng sẽ là 30,7 triệu đồng, gấp 5 
lần thu nhập hàng tháng của một 
người. Với mức chi tiêu tạm tính 
là 2.500.000 triệu đồng/người 
thì một gia đình 4 nhân khẩu sẽ 
có mức tiết kiệm bình quân là 2 
triệu đồng /tháng hay là 24 triệu 
đồng một năm. Số tiền này phải 
được tích lũy trong 30 năm với 
lãi suất 10%/năm mới đủ để mua 
được căn nhà trên, với giả định 
thu nhập, chi tiêu, giá nhà không 
đổi trong suốt 30 năm (một giả 
định rất phi thực tế!).
- Đối với thị trường căn hộ 
chung cư: Loại nhà ở này được 
phát triển rất mạnh trong khoảng 
gần 10 năm trở lại đây. So với lúc 
đỉnh cao năm 2007 – 2008, giá 
căn hộ đến nay đã giảm nhiều ở 
tất cả các phân khúc nhưng vẫn 
còn quá cao so với mặt bằng thu 
nhập chung. Giá căn hộ hạng 
B ở Hà Nội, TP.HCM tương 
đương giá trung bình của căn 
hộ ở Matxcơva – LB Nga (1500 
– 1600 USD/m2), nơi vẫn được 
xem là giá cả đắt đỏ nhất nhì thế 
giới.
Một căn hộ hạng C diện tích 
50m2 có giá bán 825 triệu đồng, 
gấp 11 lần thu nhập trung bình 
hàng năm của một người. Để 
mua được căn hộ này, với mức 
tiết kiệm của một hộ gia đình 
trong ví dụ nêu trên thì cần tích 
lũy trong khoảng 16–17 năm. 
Còn nếu mua trả góp trong 20 
năm với lãi suất 9%/năm thì số 
tiền phải trả hàng tháng là 7,5 
triệu đồng, nhiều hơn thu nhập 
bình quân của một người trong 
một tháng.
Một đặc điểm rất dễ nhận thấy 
ở thị trường BĐS VN là sự mất 
cân đối trong nguồn cung. Do 
mức lợi nhuận hấp dẫn mà nhiều 
năm qua các doanh nghiệp kinh 
doanh BĐS chỉ chú trọng vào 
mảng nhà ở cao cấp. 
Theo báo cáo của UBND 
TP.HCM, tính đến cuối năm 
2010 toàn thành phố có 143 dự 
án được hoàn thành và đưa vào 
sử dụng với 35.169 căn hộ, trong 
đó căn hộ hạng sang chiếm 1,2%, 
cao cấp chiếm 35,8%, trung bình 
– 38%, căn hộ bình dân – 25%. 
Chính cơ cấu nguồn cung lệch 
hẳn về mảng nhà ở giá cao, vượt 
xa mặt bằng thu nhập của xã hội 
đã dẫn đến thừa cung, làm tình 
trạng tồn kho BĐS càng trầm 
trọng thêm. Báo cáo quý 3 năm 
2013 của Cushman & Wakefiel 
cho thấy chỉ các dự án căn hộ 
hạng C có số lượng giao dịch tốt, 
phân khúc căn hộ cao cấp vẫn rất 
trầm lắng. 
4. Nguyên nhân của những hạn 
chế
Trong giới hạn của một bài 
viết, tác giả tập trung vào 4 nhóm 
nguyên nhân chính gây ra những 
bất ổn trên thị trường BĐS: Pháp 
luật, chính sách, quản lý và thông 
tin.
Pháp luật 
Hệ thống các văn bản quy 
phạm pháp luật về thị trường 
BĐS do nhiều cơ quan khác nhau 
xây dựng ở những thời điểm 
khác nhau gây nên sự chồng 
chéo, mâu thuẫn giữa các bộ luật. 
Ví dụ, quy định về việc chuyển 
nhượng dự án đầu tư được quy 
định tại Luật Đầu tư, Luật Đất 
đai, Luật Kinh doanh BĐS với 
những điểm không thống nhất 
gây khó khăn khi áp dụng. Quy 
định về thời điểm huy động vốn 
không giống nhau giữa Luật Nhà 
ở và Luật Kinh doanh BĐS.
Luật lệ thiếu tính ổn định, các 
quy định thay đổi liên tục, ví dụ 
từ năm 2004 đến 2010 trong lĩnh 
vực bồi thường, hỗ trợ, tái định 
cư có đến 5 Nghị định được ban 
hành; lĩnh vực thu tiền sử dụng 
đất có 5 Nghị định và 5 Thông tư 
hướng dẫn.
Thành phố
Giá căn hộ đã bao gồm thuế VAT, triệu đồng/m2
Hạng A Hạng B Hạng C
Hà Nội 50 33 17,5
TP.HCM 40 32,5 16,5
Bảng 4. Giá căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM quý 3/2013
Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefiel quý 3 năm 2013.
Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Nghiên Cứu & Trao Đổi
43
Hệ thống thuế BĐS không 
có tác dụng chống đầu cơ nhà 
đất. Cho đến trước năm 2009 
khi mua bán nhà đất người bán 
chỉ phải nộp thuế chuyển quyền 
sử dụng đất 4% trên giá trị tính 
thuế - được tính theo đơn giá nhà 
nước, vì vậy khoản thuế này chỉ 
mang tính tượng trưng. Từ năm 
2009 trở lại, Luật Thuế thu nhập 
cá nhân có hiệu lực vẫn không 
làm giảm được tình trạng đầu 
cơ trên thị trường BĐS, bởi quy 
định đánh thuế 25% trên chênh 
lệch giá bán – mua dễ dàng bị 
người dân vô hiệu hóa bằng cách 
khai man các mức giá. Luật thuế 
sử dụng đất phi nông nghiệp là 
một bước tiến mới khi quy định 
mức thuế lũy tiến theo diện tích 
đất, nhưng quy định tính thuế 
trên cơ sở giá nhà nước lại không 
có tác dụng chống đầu cơ đất do 
giá nhà nước quá thấp so với giá 
thị trường. Hệ thống thuế BĐS 
không hiệu quả đã khiến một tầng 
lớp làm giàu rất nhanh chóng từ 
đầu cơ nhà đất mà không phải 
chịu mức thuế tương xứng, trong 
khi đa số người lao động gặp rất 
nhiều khó khăn để tạo lập chỗ ở.
Chính sách
Chính sách tài chính – tiền 
tệ những năm qua thể hiện sự 
lúng túng của Chính phủ trong 
điều hành vĩ mô. Tăng trưởng 
tín dụng quá nhanh những năm 
2006 – 2007 là một trong những 
nguyên nhân trực tiếp gây ra 
bong bóng BĐS. Chính sách tiền 
tệ thắt chặt năm 2008 và 2011 – 
2012 nhằm chống lạm phát lại 
khiến thị trường đóng băng do 
tín dụng bị siết quá mức. 
Chính sách thu tiền sử dụng 
đất hiện nay theo quy định của 
Nghị định 69 năm 2009 và Nghị 
định 120 năm 2010 là một gánh 
nặng cho các doanh nghiệp kinh 
doanh BĐS, khiến họ gần như 
phải mua đất hai lần, làm tăng 
chi phí thực hiện dự án, đây cũng 
là một phần nguyên nhân đẩy giá 
nhà đất lên cao.
Chính sách phát triển nhà ở xã 
hội là một chủ trương đáng hoan 
nghênh, tuy nhiên hiệu quả của 
nó chưa được đánh giá đầy đủ. 
Thực tế cho thấy giá nhà ở xã 
hội với rất nhiều ưu đãi về quy 
định giao đất, thuế, tiền sử dụng 
đất, ưu đãi tín dụng lại có giá bán 
cao hơn so với nhà ở thương mại 
cùng loại, vị trí tương đương. 
Nguyên nhân có hơi hướng của 
thời bao cấp.
Quản lý
Quản lý quy hoạch, kế hoạch 
sử dụng đất. Công tác quy hoạch 
sử dụng đất, quy hoạch đô thị 
hóa thiếu tính dự báo lâu dài, 
chất lượng quy hoạch kém do 
thiếu quy chuẩn và cơ sở dữ liệu. 
Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch 
sử dụng đất rất chậm, thiếu quy 
hoạch chi tiết dẫn đến không 
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật giữa 
các dự án. Việc sử dụng sai mục 
đích hoặc sử dụng lãng phí đất 
công rất phổ biến. Quá trình 
chuyển mục đích sử dụng đất từ 
đất nông nghiệp sang đất đô thị 
làm một số người giàu lên nhanh 
chóng, đồng thời đẩy một số lớn 
khác vào cảnh mất kế sinh nhai.
Quy trình thủ tục hành chính 
phê duyệt, thẩm định dự án, giao 
đất, cấp giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất quá rườm rà, kéo dài 
thời gian làm tăng chi phí dự án. 
Việc rất nhiều cơ quan có liên 
quan tham gia giải quyết các thủ 
tục khiến nhà đầu tư phải đi lại 
nhiều lần. Theo các doanh nghiệp 
kinh doanh BĐS, thời gian từ lúc 
bắt đầu đến lúc khởi công dự án 
mất khoảng ba năm. 
Công tác dự báo nhu cầu các 
loại nhà ở và BĐS nói chung quá 
yếu và thiếu. Hệ quả chính là 
việc phát triển ồ ạt trong nhiều 
năm loại nhà ở cao cấp, không 
phù hợp với sức mua của xã hội, 
dẫn đến thừa cung và gây tình 
trạng tồn kho như hiện nay.
Cơ chế hai giá đất – giá nhà 
nước và giá thị trường – gây ra 
nhiều tiêu cực khi giao đất. Giá 
nhà nước do UBND công bố ở 
TP.HCM, theo khảo sát của tác 
giả, chỉ bằng khoảng 25 – 30% so 
với giá thị trường, một mặt gây 
thất thu cho Nhà nước khi giao 
đất, cho thuê đất, mặt khác làm 
gia tăng các khiếu kiện về đất đai 
của người dân khi thu hồi đất.
Thông tin
Thông tin trên thị trường BĐS 
VN rất kém minh bạch. Theo 
công bố của tập đoàn Jones Lang 
LaSalle (JLL) năm 2012 thì chỉ 
số minh bạch thông tin (RETI) 
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
44
của VN là 3,76 xếp thứ 68 trong 
số 97 quốc gia được xếp hạng, 
thuộc nhóm minh bạch thấp, chỉ 
số này được xem là đã có cải 
thiện so với năm 2010. Trong 5 
tiêu chí được đánh giá thì hiệu 
suất đầu tư và hệ thống quản lý 
được coi là không minh bạch.
Ở VN hiện nay, việc tiếp cận 
các thông tin về quy hoạch không 
hề dễ dàng gây khó khăn cho các 
doanh nghiệp khi thực hiện dự 
án, làm tăng chi phí đầu tư và là 
nguồn gốc gây ra tiêu cực khi mà 
thông tin có thể được sử dụng để 
trục lợi cho một số người.
Thiếu cơ sở dữ liệu về thị 
trường, giá cả, cung cầu các loại 
hình BĐS làm cản trở các giao 
dịch, gây khó khăn cho công tác 
dự báo.
Các số liệu về hàng tồn kho, 
dư nợ BĐS, quy mô của các 
khoản vay thế chấp bằng BĐS và 
đặc biệt là nợ xấu được công bố 
hiện đang gây nghi ngờ cho cả 
những người làm công tác quản 
lý, các nhà hoạch định chính 
sách. Việc che giấu thông tin về 
tình trạng thực của thị trường có 
thể làm thất bại các biện pháp 
giải cứu.
5. Khuyến nghị chính sách
Nhằm định hướng thị trường 
phát triển ổn định và bền vững, 
các đề xuất được tập trung vào 
bốn nội dung đã nêu:
Pháp luật
- Rà soát lại các bộ luật liên 
quan bao gồm Luật Nhà ở, Luật 
dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, 
Luật Kinh doanh BĐS để sửa đổi 
những quy định chồng chéo, mâu 
thuẫn. Đảm bảo tính ổn định của 
hệ thống pháp luật.
- Nghiên cứu sửa đổi luật thuế 
nhà đất sao cho những người 
càng nắm giữ nhiều nhà đất, mức 
thuế càng cao để chống đầu cơ 
đất đai.
Chính sách
- Kiểm soát tăng trưởng tín 
dụng ở mức hợp lý, giám sát chặt 
chẽ các khoản vay đầu tư BĐS 
và các khoản vay thế chấp bằng 
BĐS. Để thị trường phát triển 
bền vững, không lặp lại các chu 
kỳ nóng lạnh bất thường biện 
pháp này phải được ưu tiên hàng 
đầu.
- Thay thế khoản thu tiền sử 
dụng đất bằng một khoản thu 
thuế hàng năm tính trên giá trị lô 
đất tiệm cận giá trị thị trường.
Quản lý
- Nâng cao chất lượng và đảm 
bảo tính đồng bộ của công tác 
quy hoạch.
- Đơn giản hóa các thủ tục đầu 
tư, rút ngắn quy trình thẩm định, 
phê duyệt dự án.
- Xóa bỏ cơ chế hai giá đất, 
áp dụng giá đất theo giá thị 
trường trong tất cả các giao dịch 
về quyền sử dụng đất. Xây dựng 
bảng giá đất tiệm cận giá thị 
trường cho các mục tiêu quản lý 
nhà nước về đất đai.
- Tổ chức đấu giá công khai 
quyền sử dụng đất để tránh các 
tiêu cực khi giao đất.
Minh bạch thông tin
- Minh bạch hóa các thông tin 
về quy hoạch, về chính sách đầu 
tư. 
- Xây dựng hệ thống đăng ký 
BĐS nhằm công khai hóa các 
quyền về BĐS, tạo thuận lợi cho 
các giao dịch liên quan đến tài 
sản. Hệ thống này cần thống nhất 
về một cơ quan duy nhất quản lý, 
không để phân tán như hiện nay. 
- Xây dựng hệ thống ngân 
hàng dữ liệu thông tin giá đất và 
BĐS phục vụ cho công tác dự 
báo và các mục tiêu quản lý. Cập 
nhật thường xuyên các biến động 
giá cả thị trường BĐS để có cơ 
sở đề ra các chính sách kịp thời.
- Công khai thông tin về các 
khoản cho vay đầu tư BĐS và các 
khoản nợ xấu của toàn hệ thống, 
thiết lập hệ thống cảnh báo sớm 
nhằm giảm thiểu rủi ro.
Mỗi khuyến nghị trên đây cần 
có các nghiên cứu chi tiết để có 
những đề xuất cụ thể thích hợp 
cho sự phát triển bền vững của 
thị trường.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ Kế hoạch Đầu tư, Tình hình thu hút đầu 
tư trực tiếp nước ngoài 11 tháng năm 
2013.
Bộ Tài chính, Cân đối thu - chi ngân sách 
nhà nước.
Bộ Xây dựng, 
Chính phủ nước CHXHCN VN, Luật Đất 
đai năm 1988, 1993, 2003. 
Hiến pháp nước CHXHCN VN năm 1980, 
1992. 
Hiệp hội doanh nghiệp (2012), Báo cáo tình 
hình sản xuất kinh doanh. 
tail&p=2.39&aID=1535
B%A9cv%C3%A0s%E1%BB%B1k
i%E1%BB%87n/tabid/89/catid/826/
item/11572/bao-cao-tinh-hinh-san-xuat-
kinh-doanh-cua-hiep-hoi-doanh-nghiep-
2012.aspx
vim/vipages_trangchu/tkttnh/hdhttctd/
tlnx?_adf.ctrl-state=x3pcfotvt_4&_
afrLoop=1640115714128500
Ngân hàng Nhà nước VN, Tỷ lệ nợ xấu trong 
tổng dư nợ tín dụng. 
Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 
2005, NXB Tài chính, 2006, tr.23.
Sở Xây dựng (2013), Báo cáo về tình hình 
giải quyết hàng tồn kho BĐS trên địa 
bàn TP.HCM đến tháng 5/2013. 
The Appraisal of Real Estate, Twelfth 
Edition. Appraisal Institute, p.91. 
Tổng cục Thống kê, 
ItemPreview.aspx?ItemID=14133
UBND TP.HCM (2013), Báo cáo tổng kết thi 
hành Luật Kinh doanh BĐS.