Những khó khăn trong tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư và giải pháp khắc phục

NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG TẠO QUỸ ĐẤT SẠCH 
THU HÚT ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC
Phan Trung Hiền*
Châu Hoàng Thân**
* PGS.TS. GVCC. Phó Trưởng khoa Luật Trường Đại học Cần Thơ
** GV. Bộ môn Luật Hành chính, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ.
Abstract 
The practical enforcement of the mechanism for development of 
a clean land fund to attract investments in a number of localities 
reveals that the Law on Land of 2013 needs a specialized legal 
provisions, which provide specific regulations on the whole process 
of clean land development projects attracting investments, to ensure 
economic benefits be associated with social benefits and legitimate 
interests of the people.
Tóm tắt: 
Thực tiễn cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư ở một số địa 
phương cho thấy Luật Đất đai năm 2013 cần có chế định pháp lý 
riêng, đặc thù cho toàn bộ quá trình thực hiện dự án tạo quỹ đất 
sạch thu hút đầu tư, nhằm đảm bảo lợi ích kinh tế phải gắn liền với 
lợi ích xã hội và quyền lợi chính đáng của người dân.
Thông tin bài viết:
Từ khóa: quỹ đất sạch, Luật Đất đai; 
quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất
Lịch sử bài viết:
Nhận bài : 19/11/2018
Biên tập : 14/12/2018
Duyệt bài : 21/12/2018
Article Infomation:
Keywords: clean land fund, Law on 
land; masterplan; land use plan 
Article History:
Received : 19 Nov. 2018
Edited : 14 Dec. 2018
Approved : 21 Dec. 2018
1. Khái quát về tạo quỹ đất sạch thu hút 
đầu tư
Cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa 
có quy định về “quỹ đất”, “quỹ đất sạch” nên 
cũng không có quy định nào đề cập đúng 
câu từ về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng 
đất (SDĐ) phục vụ cho việc tạo quỹ đất 
sạch. Tuy nhiên, Điều 39 và 40 Luật Đất đai 
năm 2013 có quy định về thu hồi đất “vùng 
phụ cận” thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch 
SDĐ cấp tỉnh và cấp huyện; là khu vực thu 
hồi đất theo quy hoạch để tạo quỹ đất sạch. 
Điều này cho thấy: (i) việc thu hồi đất vùng 
phụ cận phải được thể hiện trong kế hoạch 
SDĐ cấp tỉnh và cấp huyện; (ii) các trường 
hợp thu hồi đất vùng phụ cận phải được xác 
định cùng với việc xác định vị trí, diện tích 
đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự 
án SDĐ vào mục đích quy định tại Điều 62 
của Luật Đất đai, tức là thu hồi đất vì mục 
đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc 
gia, công cộng; (iii) việc thu hồi đất vùng 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
41Số 4(380) T2/2019
phụ cận được áp dụng đối với dự án hạ tầng 
kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu 
dân cư nông thôn; (iv) phương thức chuyển 
giao đất cho nhà đầu tư là phải thông quá 
đấu giá. 
Trong thực tiễn, có nhiều cách hiểu 
khác nhau về quỹ đất sạch, cụ thể như: quỹ 
đất sạch là quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi 
đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định 
cư, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế 
hoạch SDĐ được phê duyệt1; quỹ đất sạch 
là toàn bộ phần diện tích đất sạch được dự 
trữ theo quy hoạch của cơ quan nhà nước 
có thẩm quyền nhằm tạo nguồn sẵn có để 
phục vụ cho các dự án đầu tư2. Tựu trung lại, 
quỹ đất sạch là các thửa đất, khu đất trống 
được Nhà nước quản lý, sẵn sàng để triển 
khai thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, 
kế hoạch SDĐ. 
Hiện nay, ở nước ta, có những phương 
thức tạo quỹ đất sạch sau: (i) khai thác quỹ 
đất công do Nhà nước quản lý hiện đang bỏ 
trống hoặc sử dụng không hiệu quả, chưa 
phù hợp; (ii) thực hiện phương thức Nhà 
nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định 
cư đối với đất có người đang sử dụng nhưng 
được quy hoạch, kế hoạch sử dụng cho mục 
đích phát triển kinh tế - xã hội triển khai 
các dự án đầu tư3; (iii) nhận chuyển nhượng 
quyền SDĐ của người đang sử dụng4. Trong 
đó, phương thức Nhà nước thu hồi đất có 
nhiều khó khăn, bất cập cần được phân tích, 
luận giải.
1 ThS. Đặng Thị Anh Đào, Trưởng Ban Kinh tế - ngân sách HĐND TP. Cần Thơ, Thực trạng về quỹ đất sạch và công tác 
tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư của TP. Cần Thơ, kỷ yếu Hội thảo “Thực trạng cơ chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư tại 
P. Cần Thơ - Thành tựu và hạn chế”, tháng 7/2018, Trường Đại học Cần Thơ.
2 Phan Trung Hiền, Phạm Duy Thanh, “Cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư kinh nghiệm tại TP Cần Thơ”, Nxb. 
Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2015, tr. 15, 17.
3 Thu hồi đất tạo quỹ đất sạch hiện có hai trường hợp phổ biến đó là thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ sau đó kêu 
gọi nhà đầu tư và thu hồi đất theo dự án đã được chấp thuận. Trong bài viết, nhóm tác giả chỉ phân tích trường hợp thu 
hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ. 
4 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013.
5 Khoản 2, 3 Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. 
Căn cứ trên thực tiễn và mục đích của 
từng giai đoạn, có thể phân chia hoạt động 
tạo quỹ đất sạch các giai đoạn như sau: thứ 
nhất, lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ; thứ hai, 
đề xuất dự án để tạo quỹ đất sạch và vốn 
thực hiện dự án tạo quỹ đất sạch; thứ ba, 
triển khai công tác thu hồi đất, bồi thường, 
hỗ trợ, tái định cư; thứ tư, khai thác quỹ đất 
sạch; thứ năm, đánh giá hiệu quả của dự án. 
Quá trình tạo quỹ đất sạch là sự kết hợp 
của nhiều chủ thể. Trong đó, Hội đồng nhân 
dân (HĐND) cấp tỉnh với vai trò quyết định 
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và phê 
duyệt ngân sách địa phương là chủ thể quyết 
định trong việc phê duyệt dự án tạo quỹ đất 
sạch. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh là 
cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương thực 
hiện một số chức năng cơ bản như: tổ chức 
thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 
và quản lý đất đai ở địa phương; phê duyệt 
kế hoạch SDĐ hàng năm cấp huyện làm căn 
cứ tiến hành thu hồi đất; thành lập Quỹ phát 
triển đất và trình HĐND cùng cấp quyết 
định mức vốn ngân sách nhà nước (NSNN) 
cấp cho Quỹ phát triển đất khi thành lập5 
Quỹ phát triển đất là tổ chức chủ yếu cung 
ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực 
hiện dự án. Sau khi thực hiện xong công 
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quỹ đất 
sạch thu được sẽ giao cho Tổ chức phát triển 
quỹ đất quản lý và khai thác thông qua hình 
thức đấu giá quyền SDĐ. Chính quyền địa 
phương là chủ thể giữ vai trò quyết định 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
42 Số 4(380) T2/2019
trong việc thực hiện dự án tạo quỹ đất sạch, 
trong khi đó, sự thành công của dự án chịu 
ảnh hưởng lớn bởi quá trình thực hiện nhiệm 
vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất. 
Tiền thu được từ đấu giá sẽ được đưa 
vào NSNN và việc hoàn trả tiền bồi thường, 
giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát triển đất 
sẽ do NSNN thực hiện theo pháp luật về 
NSNN6. Cứ như thế, cơ chế tạo quỹ đất sạch 
tạo nên một chu trình khép kín về vốn, mang 
tính chất tuần hoàn và nếu thực hiện tốt, sẽ 
mang lại nguồn thu lớn cho NSNN và thu 
hút sự quan tâm của nhiều chủ đầu tư, góp 
phần thu hút đầu tư, thay đổi diện mạo của 
địa phương nói riêng và cả nước nói chung.
2. Những khó khăn và giải pháp trong 
từng giai đoạn của công tác tạo quỹ đất 
sạch thu hút đầu tư
2.1 Lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ trong 
quá trình tạo quỹ đất sạch
Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch SDĐ 
và những quy hoạch chuyên ngành hiện nay 
còn chưa bảo đảm tính gắn kết, tích hợp7. 
Tình trạng mỗi loại quy hoạch đi theo lợi ích 
của ngành mình đang xảy ra ở hầu hết các 
nơi làm cho quy hoạch bị chia cắt, thiếu khả 
năng thực thi. Việc Quốc hội ban hành Luật 
Quy hoạch một phần nào khắc phục được 
những bất cập nêu trên. Tuy nhiên, thực tiễn 
rà soát, sắp xếp và quản lý các quy hoạch 
vẫn còn nhiều hạn chế. 
Thứ hai, phương pháp quy hoạch 
cũng là một thách thức lớn. Hiện nay, Việt 
Nam vẫn chưa tiếp cận với những phương 
6 Điểm a khoản 1 Điều 13 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, 
thuê mặt nước. Điểm a khoản 1 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu 
tiền SDĐ.
7 Những bất cập này triển vọng sẽ được khắc phục khi Luật Quy hoạch năm 2017 có hiệu lực thi hành vào ngày 
01/01/2019 bởi việc xây dựng hệ thống quy hoạch quốc gia và mối quan hệ chặt chẽ giữa các quy hoạch trong hệ thống 
quy định tại Điều 5 và Điều 6 Luật Quy hoạch.
8 GS. TSKH Đặng Hùng Võ, Tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư – Thách thức và cơ hội, Kỷ yếu Hội thảo “Thực trạng cơ 
chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư tại TP. Cần Thơ – Thành tựu và hạn chế”, tháng 7/2018, Trường Đại học Cần Thơ.
pháp quy hoạch dựa vào giá trị thị trường 
và sự đồng thuận xã hội, tư duy quy hoạch 
vẫn dựa vào cơ chế bao cấp do Nhà nước 
quyết định để chỉ huy các hoạt động kinh tế. 
Khi dựa trên thị trường, một phương án quy 
hoạch phải tính toán phân tích chi phí lợi ích 
để quyết định. Khi hiệu số lợi ích trừ chi phí 
càng lớn thì phương án quy hoạch càng có 
giá trị khả dụng cao. Tất nhiên, chi phí trừ 
lợi ích phải tính đến cả về kinh tế, xã hội, 
văn hóa và môi trường. Bên cạnh đó, bất kỳ 
một phương án quy hoạch nào cũng dẫn đến 
tình trạng mang lại lợi ích cho một nhóm 
người này và gây thiệt hại cho một nhóm 
người khác. Vì vậy, phương án quy hoạch 
nào cũng phải đưa ra giải pháp bù đắp lợi 
ích cho nhóm người bị thiệt hại. Dưới góc 
độ này, mọi phương án quy hoạch đều phải 
được đưa ra lấy ý kiến của mọi người, trong 
đó tập trung vào các nhóm người bị thiệt hại 
với những chỉ dẫn rất cụ thể. 
Thứ ba, ở Việt Nam hiện nay, quy 
hoạch không do một cơ quan nhà nước 
chịu trách nhiệm quản lý tập trung mà được 
chia ra từng mảng cho từng bộ, ngành chịu 
trách nhiệm, gắn với thẩm quyền của từng 
cơ quan riêng biệt. Ở các nước phát triển, 
mọi loại quy hoạch được quản lý tập trung 
tại một đầu mối thống nhất, tránh rủi ro từ 
cơ chế phân chia quyền lực quy hoạch cho 
nhiều cơ quan. Việc điều chỉnh quy hoạch 
cũng dựa trên nguyên tắc giám sát và đánh 
giá việc thực hiện quy hoạch theo các chỉ số 
cụ thể, đề xuất điều chỉnh dựa trên kết quả 
đánh giá độc lập và khách quan8.
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
43Số 4(380) T2/2019
Thứ tư, chưa có quy định cụ thể về 
tiêu chí xác định “vùng phụ cận” trong kế 
hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện và cấp 
tỉnh, trong khi quỹ đất sạch được thu hồi để 
thu hút đầu tư chủ yếu trong khu vực này. 
Việc xây dựng tiêu chí cụ thể xác định vùng 
phụ cận cần lưu ý đến tiềm năng phát triển 
của từng địa phương, từng khu vực và định 
hướng phát triển kinh tế nơi đó; có tiêu chí 
cụ thể để xác định vùng phụ cận không chỉ 
đảm bảo tính chính xác và khoa học của quy 
hoạch mà còn loại bỏ lợi ích cá nhân, lợi 
ích nhóm trong quá trình quy hoạch. Việc 
xây dựng tiêu chí xác định vùng phụ cận cần 
cân nhắc tính khoa học, thực tiễn và yếu tố 
vùng miền. 
Thứ năm, công tác quy hoạch, kế 
hoạch SDĐ nói chung và quy hoạch khai 
thác tạo quỹ đất sạch nói riêng còn mang 
nặng tính hành chính, áp đặt ý chí chủ quan 
của cơ quan lập, phê duyệt quy hoạch. Trong 
quá trình lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, việc 
lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch SDĐ 
chưa được chú trọng. Vì vậy, sản phẩm quy 
hoạch thể hiện ý chí đơn phương của Nhà 
nước. Do đó, trong nhiều trường hợp, quỹ 
đất sạch không phù hợp nhu cầu của nhà đầu 
tư. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, việc quy định 
sự tham gia của các nhà đầu tư ngay từ giai 
đoạn lập quy hoạch là rất cần thiết, sự tham 
gia của nhà đầu tư không đồng nghĩa với 
việc Nhà nước sẽ quy hoạch theo ý muốn 
nhà đầu tư. Theo đó, sẽ tổ chức một Hội nghị 
các nhà đầu tư để địa phương công bố những 
định hướng phát triển kinh tế - xã hội và tại 
đây, các nhà đầu tư sẽ thể hiện ý tưởng của 
mình, nhu cầu SDĐ thực hiện dự án. Trên 
cơ sở nhu cầu đó, Nhà nước cân nhắc trong 
quá trình lập quy hoạch, xác định vị trí tiềm 
năng để tạo quỹ đất sạch. 
9 Khoản 2,3 Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều 
của Luật Đất đai.
2.2 Công tác ứng vốn thực hiện dự án tạo 
quỹ đất sạch
Một là, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 
không quy định chi tiết mức trích bổ sung 
cho quỹ phát triển đất cụ thể hàng năm mà 
giao cho địa phương tự quyết định căn cứ 
vào “điều kiện thực tế của địa phương”9. 
Trong khi đó, Quyết định số 40/2010/QĐ-
TTg ngày 12/6/2010 của Thủ tướng Chính 
phủ về việc ban hành quy chế mẫu về quản 
lý, sử dụng Quỹ phát triển đất quy định: 
“Hàng năm, các tỉnh, thành phố trực thuộc 
Trung ương được trích từ 30% đến 50% 
từ nguồn thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, tiền 
thu từ đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn tỉnh, 
thành phố (sau khi trừ các khoản chi để bồi 
thường, hỗ trợ, tái định cư và các chi phí có 
liên quan khác) để thành lập Quỹ phát triển 
đất. Mức trích cụ thể do UBND tỉnh quyết 
định căn cứ vào dự toán NSNN được HĐND 
cùng cấp quyết định”. Nội dung này căn cứ 
trên Điều 34 của Nghị định số 69/2009/NĐ-
CP, trong khi Nghị định này đã được thay 
thế bởi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Nhằm 
đảm bảo tính thống nhất trong quy định và 
vốn thực hiện dự án, cần nhanh chóng ban 
hành quy chế quản lý, sử dụng quỹ phát triển 
đất thay thế Quyết định số 40/2010/QĐ-
TTg, trong đó đảm bảo tính ổn định cho quỹ 
và định mức vốn thực hiện dự án khai thác 
quỹ đất sạch. 
Hai là, trình tự tạo quỹ đất theo quy 
hoạch chưa có sự thống nhất hay quy định 
cụ thể ở các văn bản quy phạm pháp luật. 
Chỉ có một số địa phương thấy được tầm 
quan trọng của vấn đề này nên đã kịp thời 
ban hành những quy định về trình tự tạo quỹ 
đất theo quy hoạch như Trà Vinh, Long An, 
An Giang. 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
44 Số 4(380) T2/2019
2.3 Công tác giải phóng mặt bằng thực 
hiện dự án tạo quỹ đất sạch
Một là, giá đất tính tiền bồi thường 
khi Nhà nước thu hồi đất vẫn chưa phù hợp 
với giá đất phổ biến trên thị trường, chưa 
đạt được sự đồng thuận cao từ người có đất 
thu hồi, đặc biệt là đất ở tại đô thị. Bên cạnh 
đó, đơn giá bồi thường đối với nhà và công 
trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi được áp 
dụng ở các địa phương đều được UBND cấp 
tỉnh quy định từ những năm trước và không 
có sự điều chỉnh qua thời gian. Vì thế, đơn 
giá bồi thường tài sản gắn liền với đất cũng 
cần được xác định mang tính “cụ thể” như 
giá đất cụ thể tính tiền bồi thường hiện nay, 
tức xác định theo từng thời điểm và từng dự 
án khác nhau. 
Hai là, pháp luật nước ta chỉ dừng 
lại ở việc xác định là “hỗ trợ việc làm” chứ 
không phải “bồi thường do mất việc vì bị thu 
hồi đất”10. Chính vì vậy, chúng ta vẫn chưa 
có giải pháp căn cơ để giải quyết vấn đề việc 
làm. Công tác đào tạo nghề cho người có đất 
bị thu hồi chưa được quan tâm thực hiện và 
chưa đạt hiệu quả cao vì chưa phát huy được 
công tác bố trí việc làm sau đào tạo. Bên 
cạnh đó, quy định tại Điều 6 Thông tư số 
37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và 
Môi trường không xét hỗ trợ đào tạo chuyển 
đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho đối tượng 
cán bộ, công chức, viên chức (đang làm việc 
hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, 
thôi việc được hưởng trợ cấp) dù cho thực 
tế họ vẫn canh tác và có thu nhập ổn định 
từ sản xuất nông nghiệp trên đất bị thu hồi. 
10 Phan Trung Hiền (2013), Báo cáo tổng hợp kết quả khoa học công nghệ đề tài “Nghiên cứu giải quyết những khó khăn 
trong giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ”, Trường Đại học 
Cần Thơ, tr. 129.
Điều này ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của 
nhóm chủ thể này bởi số tiền hỗ trợ này khá 
nhiều, bù đắp cho giá đất nông nghiệp bồi 
thường và tạo điều kiện cho việc tạo lập lại 
cuộc sống sau khi thu hồi đất. 
Ba là, các thông tin về tái định cư 
chưa rõ ràng, cụ thể khi triển khai thu hồi 
đất trong khi khoản 3 Điều 85 Luật Đất đai 
đã quy định “việc thu hồi đất ở chỉ được 
tiến hành khi đã hoàn thành xây dựng nhà 
ở tái định cư hoặc hạ tầng khu tái định cư”. 
Chất lượng và sự đồng bộ của hạ tầng khu 
tái định cư vẫn chưa được đảm bảo. Vấn đề 
việc làm, sinh kế của người dân trong khu 
tái định cư gặp nhiều khó khăn nhưng chưa 
có những hỗ trợ hiệu quả, kịp thời. Chính 
những khó khăn trên đã tạo tâm lý chưa an 
tâm và chưa đồng thuận từ người dân trong 
quá trình thu hồi đất, ảnh hưởng đến tiến độ 
giải phóng mặt bằng. 
Bốn là, thời gian thực hiện thu hồi đất 
chưa được quy định đặc thù cho các dự án 
tạo quỹ đất sạch. Bên cạnh đó, việc tuyên 
truyền ý nghĩa của các dự án đến người dân 
chưa được triển khai hiệu quả để tạo được sự 
đồng thuận. Vì vậy, cần nâng cao chất lượng 
công tác tuyên truyền đối với các dự án tạo 
quỹ đất sạch; đặc biệt là công khai tính khả 
thi và hiệu quả kinh tế của dự án mang lại 
cho địa phương. Nghiên cứu xây dựng quy 
định về thời gian và trình tự đặc thù cho 
công tác giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất 
sạch sao cho vừa đảm bảo quyền lợi chính 
đáng của các bên liên quan, vừa đẩy tiến độ 
giải phóng mặt bằng nhanh nhất có thể. 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
45Số 4(380) T2/2019
2.4 Công tác khai thác quỹ đất sạch 
triển khai thực hiện dự án đầu tư
Một là, quỹ đất sạch chưa thật sự hấp 
dẫn, còn manh mún nên khó kêu gọi đầu tư. 
Vị trí, khả năng sinh lợi và sự phù hợp của 
quỹ đất sạch với mục đích dự án là những 
khó khăn tồn tại trong thời gian qua khi kêu 
gọi đầu tư. Điều này là hệ quả của những 
bất cập từ công tác quy hoạch, từ vấn đề 
nhà đầu tư chưa thể hiện được nhu cầu của 
mình trong quá trình Nhà nước quy hoạch. 
Nhằm tăng tính hấp dẫn cho quỹ đất sạch 
khi kêu gọi đầu tư, cần bổ sung quy định về 
thực hiện đầu tư hạ tầng khung trong phạm 
vi dự án tạo quỹ đất sạch sau khi giải phóng 
mặt bằng. Việc đầu tư hạ tầng khung không 
chỉ đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch 
và xây dựng mà còn tăng giá trị khu đất khi 
thực hiện đấu giá.
Hai là, công khai thông tin và công tác 
quảng bá, kêu gọi đầu tư vào quỹ đất sạch 
chưa đa dạng và hấp dẫn; công tác khai thác 
quỹ đất sạch còn mang tính bị động. Việc 
tiếp cận quỹ đất sạch còn phụ thuộc nhiều 
vào sự chủ động của nhà đầu tư. Vì vậy, cần 
có những thay đổi tích cực về chiến lược tiếp 
thị quỹ đất sạch đến nhà đầu tư. Muốn thực 
hiện điều này cần thay đổi từ tư duy “xin 
- cho” sang cơ chế phục vụ trên tinh thần 
cung ứng hàng hóa theo cơ chế thị trường. 
Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định rõ trách 
nhiệm quảng bá, khai thác quỹ đất sạch từ 
giai đoạn quy hoạch được phê duyệt. 
Ba là, định hướng mục đích khai thác 
dự án cần được tích hợp nhiều mục đích đa 
dạng từ giai đoạn quy hoạch tạo tính hấp dẫn 
và nâng cao khả năng tiếp cận đất sạch cho 
11 Hùng Lê, “M&A và thách thức quỹ đất sạch”, Thời báo Kinh tế Sài gòn, https://www.thesaigontimes.vn/268476/MA-
va-thach-thuc-quy-dat-%E2%80%9Csach%E2%80%9D.html, truy cập ngày 17/7/2018. 
các nhà đầu tư. Thời gian qua, quỹ đất sạch 
ở một số địa phương chủ yếu sử dụng các dự 
án đầu tư kinh doanh bất động sản; điều này 
sẽ gây ra những hạn chế trong kêu gọi đầu 
tư và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. 
Bốn là, nâng cao hiệu quả công tác 
tổ chức đấu giá; xây dựng và áp dụng rộng 
rãi phương thức đấu thầu dự án có SDĐ để 
khai thác quỹ đất sạch. Phiên đấu giá cần 
được đổi mới về phương thức thực hiện theo 
hướng tăng tính cạnh tranh, hấp dẫn trong 
quá trình đấu giá để đạt được giá trị cao nhất 
có thể. Việc khai thác quỹ đất sạch thông 
qua phương thức đấu thầu dự án có SDĐ 
vừa đảm bảo hiệu quả của quy hoạch, vừa 
thúc đẩy tiến độ khai thác quỹ đất. 
Năm là, quá trình thực hiện dự án của 
nhà đầu tư còn chậm, gây lãng phí. Thực tiễn 
ở một số địa phương cho thấy tình trạng dự 
án chậm tiến độ, nhà đầu tư không đủ năng 
lực tài chính còn diễn ra khá phổ biến11. Việc 
khai thác quỹ đất kém hiệu quả sẽ phần nào 
ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư 
đối với quỹ đất sạch. Vì vậy, quá trình kêu 
gọi đầu tư cần có sự đánh giá khách quan, 
chính xác về tiềm lực tài chính của nhà đầu 
tư. Đồng thời, quá trình thực hiện dự án khai 
thác quỹ đất sạch từ giai đoạn đấu giá giao 
đất, cho thuê đất đến quá trình triển khai dự 
án cần được công khai các thông tin để theo 
dõi, kịp thời thúc đẩy tiến độ dự án, đánh giá 
hiệu quả dự án và ngăn chặn tình trạng lợi 
ích nhóm, đảm bảo quyền giám sát của công 
dân trong quản lý và SDĐ■ 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
46 Số 4(380) T2/2019
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Hội nghị Ban chấp hành Trung ương 6 khóa XI;
2. Nghị quyết số 24-NQ/TW ngày 03/6/2013 Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương khóa XI.
3. Luật Đất đai năm 2013;
4. Luật Ngân sách Nhà nước năm 2015; 
5. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
6. Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền SDĐ;
7. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
8. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu 
hồi đất;
9. Quyết định số 47/2013/QĐ-UBND ngày 24/12/2013 về việc ban hành quy định về cơ chế tạo quỹ đất, cơ 
chế quản lý và khai thác quỹ đất công trên địa bàn tỉnh An Giang.
10. Đặng Hùng Võ, Tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư – Thách thức và cơ hội, Kỷ yếu Hội thảo “Thực trạng cơ 
chế tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư tại Tp. Cần Thơ – Thành tựu và hạn chế”, tháng 7/2018, Trường Đại 
học Cần Thơ;
11. Đặng Thị Anh Đào, Trưởng Ban Kinh tế - ngân sách HĐND TP. Cần Thơ, Thực trạng về quỹ đất sạch và 
công tác tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư của TP Cần Thơ, kỷ yếu Hội thảo “Thực trạng cơ chế tạo quỹ 
đất sạch thu hút đầu tư tại TP. Cần Thơ – Thành tựu và hạn chế”, tháng 7/2018, Trường Đại học Cần Thơ;
12. Phan Trung Hiền, Phạm Duy Thanh, “Cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư kinh nghiệm tại thành phố 
Cần Thơ”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2015, tr15, 17;
13. Phan Trung Hiền (2013), Báo cáo tổng hợp kết quả khoa học công nghệ đề tài “Nghiên cứu giải quyết những 
khó khăn trong giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần 
Thơ”, Trường Đại học Cần Thơ, tr. 129;
14. Hùng Lê, “M&A và thách thức quỹ đất sạch”, Thời báo Kinh tế Sài gòn, https://www.thesaigontimes.
vn/268476/MA-va-thach-thuc-quy-dat-%E2%80%9Csach%E2%80%9D.html, truy cập ngày 17/7/2018;
15. Tổng cục Quản lý đất đai, Hà Nội: Công tác quản lý dự án nhà ở tại các khu đô thị qua nhiều “lỗ hổng”, 
qua-nhieu-lo-hong-522.html, truy cập ngày 05/09/2017.
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
47Số 4(380) T2/2019