Nghiên cứu về quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam

Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
 1 
NGHIÊN CỨU 
Về quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam 
Nguyễn Văn Khánh* 
Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Quốc Gia Hà Nội 
336 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội, Việt Nam 
Nhận ngày 15 tháng 1 năm 2013 
Chỉnh sửa ngày 25 tháng 2 năm 2013; chấp nhận đăng ngày 22 tháng 3 năm 2013 
Tóm tắt: Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng. 
Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì đất đai, ruộng đất càng là tài sản quí hiếm, 
có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Trong đất đai, việc xác 
lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa 
quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai ruộng đất quốc gia. 
Bằng cái nhìn toàn diện và hệ thống, bài viết trình bày khái quát quá trình xác lập và thực hiện 
quyền sở hữu đất đai của các nhà nước qua các giai đoạn lịch sử dân tộc. Đặc biệt, bài viết đi sâu 
phân tích và làm sáng tỏ quá trình nhận thức, xây dựng chủ trương chính sách và thực hiện quyền 
sở hữu, sử dụng đất đai cũng như những vấn đề nảy sinh trong việc thực thi quyền sở hữu đất đai ở 
nước ta dưới sự lãnh đạo của Đảng kể từ khi hòa bình được lập lại trên miền Bắc (1954) đến nay; 
trên cơ sở đó đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm khắc phục và giải quyết những bất cập hiện 
nay, tạo điều kiện ổn định tình hình xã hội và tiếp tục thúc đẩy phát triển nông nghiệp, nông thôn 
và kinh tế - xã hội đất nước. 
Muốn nói đến quyền sở hữu ruộng đất hay 
đất đai nói chung trước hết cần phải làm rõ và 
hiểu đúng nội hàm của khái niệm này. Trong 
kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một 
phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người 
với người trong việc chiếm dụng của cải/tài sản. 
Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của 
cải, được luật hóa thành quyền sở hữu và được 
thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở 
hữu.* 
_______ 
*
 ĐT: 84- 4-38584334 
 E-mail: khanhnv@vnu.edu.vn 
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: 
Chiếm giữ (quyền nắm giữ tài sản và tiêu sản 
trong tay), sử dụng (quyền sử dụng tài sản và 
tiêu sản theo ý muốn), định đoạt (quyền quyết 
định cho mượn, cho thuê, bán, cầm cố, thế 
chấp, phá hủy). Cụ thể là khi cho người (tổ 
chức) khác mượn hoặc thuê tài sản (tiêu sản) thì 
chủ sở hữu đã trao cho người mượn 2 quyền: 
Chiếm hữu và sử dụng. Người (tổ chức) khác 
đó sẽ vi phạm pháp luật nếu sử dụng quyền 
định đoạn (bán, cầm cố, thế chấp, phá hủy) đối 
với tài sản của chủ sở hữu. Bởi thế, quyền định 
N.V. Khánh / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
2 
đoạt chiếm vị trí đặc biệt quan trọng, là cơ sở 
của quyền sở hữu. 
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở 
chỗ chủ sở hữu có toàn quyền phép sử dụng, 
mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký 
quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng 
hoặc để yên đất đai của mình. Khái niệm sở hữu 
đất đai nhỏ hơn khái niệm sở hữu bất động sản 
bởi bất động sản không chỉ có đất đai mà còn 
bao gồm những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh 
đất đó. 
1. Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam từ khởi 
đầu đến hết thời kỳ thuộc địa (1945) 
1.1. Trong thời kỳ dựng nước 
Nông nghiệp trồng lúa nước, sức kéo của 
trâu bò đã xuất hiện khá sớm trên lãnh thổ nước 
ta. Cuộc sống định cư trên các vùng đồng bằng 
ven sông đã tạo ra những cộng đồng nông 
nghiệp, những “làng” hay “chạ” của những cư 
dân có cùng nguồn gốc, tiếng nói. Đất đai do 
các thành viên cộng đồng hợp tác, khai phá, do 
đó, theo truyền thống thời nguyên thủy phải 
thuộc về sở hữu của cả cộng đồng. Mọi thành 
viên cộng đồng đều có trách nhiệm bảo vệ 
ruộng chung, không cho phép các làng, chạ, 
láng giềng lấn chiếm. Trách nhiệm đó gắn liền 
với cuộc sống hàng ngày của các thành viên 
nên đồng thời họ cũng tự nguyện cày cấy, trồng 
trọt và thu hoạch vào ngày mùa. Không ai có 
quyền chiếm giữ lâu dài một bộ phận ruộng đất 
nào đó làm của riêng. Tuy nhiên, sự phát triển 
của công cụ sản xuất và kinh nghiệm trồng trọt 
cho phép người đứng đầu làng (bồ chính) cùng 
các “già làng” tiến hành phân chia ruộng đất 
cho các thành viên của làng để cày cấy và 
hưởng thụ. Ngược lại, thành viên khi được chia 
ruộng phải có nghĩa vụ với làng: Làm thủy lợi, 
chống ngập lụt, cứu giúp nhau khi có thiên tai, 
mất mùa, đóng góp phục vụ các việc chung 
Đến khi Nhà nước Văn Lang - Âu Lạc tồn 
tại thì cũng bước đầu hình thành một quan niệm 
nhất định về lãnh thổ, quốc gia do Nhà nước 
quản lý chung, về những công việc do Nhà 
nước điều hành. Đó là cơ sở của cái gọi là sở 
hữu tối cao về ruộng đất của Nhà nước, đứng 
đầu là vua Hùng hay vua Thục. Mặc dù vậy, 
quan niệm này đương thời chưa được xác định 
rõ ràng bởi tính chất sơ khai của Nhà nước Văn 
Lang - Âu Lạc. Ruộng đất thực chất thuộc 
quyền sở hữu chung của cả công xã và công xã 
chỉ phải nộp thuế cho các Lạc Hầu, Lạc Tướng 
theo “thể chế cống nạp”1 
1.2. Thời kỳ Bắc thuộc 
Hơn 1000 năm Bắc thuộc đã để lại dấu ấn 
sâu sắc trong chế độ sở hữu ruộng đất của 
người Việt. Làng xã với quyền sở hữu tập thể 
về ruộng đất được duy trì nhưng ở bên trên là 
một bộ máy chính quyền thành thục, có nhiều 
kinh nghiệm giải quyết vấn đề ruộng đất. 
Quyền sở hữu của các làng, chạ chịu sự khống 
chế của chính quyền đô hộ. Nhiều viên quan đô 
hộ (Sĩ Nhiếp, Chu Phù, Đào Khản, Tuệ Độ) 
đã cướp đất của người Việt, xây dựng các trang 
trại, bắt nô tỳ cày cấy. Các triều đại phong kiến 
phương Bắc cũng du nhập chế độ ban cấp ruộng 
đất của Trung Quốc vào nước ta, từ đó hình 
thành nên những điền trang lớn của các viên 
quan đô hộ. Đồng thời, hàng vạn người Hán di 
cư sang cũng họp nhau khai phá đất hoang, xây 
dựng xóm làng theo và phân phối ruộng đất 
theo quan niệm riêng của mình. 
Tình hình nói trên đã ảnh hưởng đến chế độ 
ruộng đất tại các vùng gần trung tâm của chính 
quyền đô hộ. Một số quan lang trở thành người 
_______ 
1
 Nguyễn Đức Khả, Lịch sử quản lý đất đai, Nxb Đại học 
Quốc gia Hà Nội, HN, tr. 146. 
N.V. Khánh / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
3 
giàu có, nhiều thóc lúa, ruộng đất, có thế lực 
trong vùng được gọi là tầng lớp hào trưởng địa 
phương như Phùng Hưng, Khúc Thừa Dụ, 
Dương Đình Nghệ Sử cũ cũng cho biết sau 
khi củng cố được chính quyền tự chủ đầu thế kỷ 
X, Tiết độ sứ Khúc Hạo đã thi hành chính sách 
tiến bộ về tài chính nhằm “tha bỏ lực dịch và 
quân bình thuế ruộng”. 
Như vậy, vào thời Bắc thuộc ở nước ta đã 
xuất hiện một số hình thức sở hữu ruộng đất 
mới là sở hữu tối cao của Nhà nước và sở hữu 
tư nhân, song chưa phổ biến. Sở hữu tập thể của 
làng xã vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối bởi nhu cầu 
cố kết cộng đồng để phản ứng lại các thế lực 
xâm lược, biến làng xã thành những "pháo đài 
xanh" và nơi duy trì những giá trị truyền thống 
của dân tộc. 
1.3. Thời kỳ phong kiến độc lập 
Từ thế kỷ X, nước ta khôi phục nền độc lập 
dân tộc, bước vào kỷ nguyên xây dựng các 
vương triều phong kiến. Chế độ sở hữu phong 
kiến về ruộng đất trong từng thời kỳ có những 
đặc trưng riêng, nhưng nói chung có 2 hình thái 
chính: Sở hữu của Nhà nước với chế độ công 
điền công thổ và sở hữu tư nhân, trong đó, chế 
độ sở hữu của Nhà nước luôn chiếm ưu thế. 
Nhà nước phong kiến mà đại diện là nhà vua 
với tư cách là chủ sở hữu tối cao về ruộng đất, 
đã chi phối đến hầu hết các bộ phận ruộng đất 
khác nhau, tuy nhiên quyền chi phối đó tuỳ 
thuộc vào từng thời kỳ lịch sử, mà mức độ chi 
phối không giống nhau.2 
Có thể thấy rất rõ từ đầu thế kỷ XI đến cuối 
thế kỷ XIV, chế độ sở hữu Nhà nước về ruộng 
đất luôn giữ địa vị thống trị. Đây là cơ sở kinh 
tế chủ yếu của Nhà nước, là nền tảng để Nhà 
nước ban hành hàng loạt các chính sách về 
_______ 
2
 Phan Huy Lê:"Chế độ ruộng đất và kinh tế nông nghiệp 
thời Lê sơ" Nxb Văn Sử Địa, HN 1959, tr 10 
ruộng đất. Đặc điểm chung của các triều đại Lý 
- Trần - Hồ (1010 - 1407) là áp đặt quyền sở 
hữu tối cao của Nhà nước bao trùm lên tất cả 
các loại ruộng đất công của làng xã và các loại 
hình tư hữu, coi đó là cơ sở quan trọng nhất của 
chế độ Trung ương tập quyền. Hệ thống pháp 
luật với các bộ luật Hình Thư (nhà Lý), Hình 
Luật (nhà Trần) đã bao quát nhiều quan hệ phức 
tạp về đất đai với đặc trung cơ bản là khuyến 
khích sở hữu tư nhân, hạn chế quỹ công làng 
xã. Trong những năm cuối của thế kỷ XIV, sự 
phát triển nhanh chóng của chế độ sở hữu tư 
nhân về ruộng đất với sự mở rộng của các điền 
trang quý tộc lớn đã dần trỏ thành mối nguy hại 
đối với mô hình Nhà nước phong kiến tập 
quyền. Và chính sách “hạn điền” của Hồ Quý 
Ly như là một tất yếu vừa xóa bỏ sở hữu tư 
nhân lớn về ruộng đất vừa khẳng định vai trò, 
sức mạnh và quyền sở hữu tối cao của Nhà 
nước có thể can thiệp vào bất kỳ loại hình sở 
hữu ruộng đất nào. 
Thế kỷ XV là thời kỳ thịnh trị của Nhà 
nước phong kiến tập quyền với “mô hình Lê 
Sơ” và đỉnh cao là triều vua Lê Thánh Tông 
(1460 - 1497). Luật Hồng Đức ban hành năm 
1483 có 59 điều nói về ruộng đất, trong đó tập 
trung vào việc bảo vệ chế độ sở hữu tối cao của 
Nhà nước thông qua thu tô thuế và quản lý 
ruộng đất; bảo vệ nghiêm ngặt chế độ ruộng đất 
công; bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân về ruộng 
đất và tài sản, đặc biệt là sở hữu lớn của quý 
tộc, địa chủ. Dưới triều Lê, sở hữu nhà nước về 
ruộng đất giữ địa vị bao trùm, thống trị. Sách 
Đại Việt sử ký toàn thư NXB, KHXH, HN 
1993, t. II, tr.298. còn ghi lại việc triều đình “ 
ra chỉ thị cho các Phủ, Huyện, Châu, Lô khám 
xét các chằm bãi, ruộng đất, mỏ vàng, 
bạccùng ruộng đất của các thế gia, những 
người tuyệt tự và ruộng đất của bọn đào ngũ 
Khi làm sổ ruộng đất và sổ hộ tịch thì khai cả 
N.V. Khánh / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
4 
từng hạng ngụy quan”3. Trên cơ sở tịch thu và 
thống kê các nguồn đất đai, Nhà nước đã xác 
lập quyền sở hữu và thực thi chính sách Lộc 
điền để ban cấp ruộng đất cho tầng lớp quan lại 
cao cấp và hoàng thân quốc thích của triều đình. 
Nhà Lê đã thực thi chính sách phong cấp ruộng 
đất cho công thần và quan lại nhưng cũng cấm 
họ lập điền trang hay trang trại tư, chế độ tư 
hữu về ruộng đất chững lại do áp lực mạnh mẽ 
của thiết chế trung ương tập quyền mạnh. Bên 
cạnh chính sách ban cấp ruộng đất cho quan lại, 
Nhà nước Lê sơ còn thực hiện chính sách Quân 
điền để phân chia ruộng đất cho dân các làng 
xã. Điều này thể hiện xu hướng quốc hữu hóa 
ruộng đất, qua đó khẳng định quyền sở hữu tối 
cao về đất đai của Nhà nước. 
Bước sang thế kỷ XVI, sự suy yếu của Nhà 
nước phong kiến trung ương và sự phát triển 
mạnh mẽ của chế độ sở hữu tư nhân về ruộng 
đất đã làm tổ hại đến chính sách quân điền. Mặc 
dù vậy, trong những thế kỷ tiếp theo, chính sách 
này vẫn được duy trì và vẫn là chỗ dựa kinh tế 
chủ yếu của Nhà nước phong kiến trung ương. 
Trong khi đó, chế độ tư hữu ruộng đất ngày àng 
phát triển nhanh chóng và đến đầu thế kỷ XIX 
đã chiếm tới trên 80% diện tích ruộng đất của 
cả nước. Tuy nhiên, vai trò sở hữu tối cao của 
Nhà nước phong kiến không bị mất đi bởi 
ruộng tư vẫn bị Nhà nước thu tô và triều đình 
có thể ra lệnh xóa bỏ sở hữu lớn trang trại về 
ruộng đất. 
Đến thế kỷ XIX, với bản chất của một nhà 
nước phong kiến tập quyền cao độ, triều đình 
nhà Nguyễn đã ra sức khôi phục và củng cố 
quyền sở hữu ruộng đất của mình. Điều đó thể 
hiện qua một loạt chính sách như lập địa bạ, 
ban hành phép quân điền Gia Long Pháp luật 
đất đai của triều Nguyễn trong luật Gia Long 
_______ 
3
 Dẫn theo Nguyễn Huy Anh, Quá trình hình thành và phát 
triển pháp luật về sở hữu ở Việt Nam, NXB. CTQG, HN 
1998, tr.30 
bảo vệ ruộng công đồng thời cũng bảo vệ 
ruộng tư. Tuy nhiên, trên thực tế, nhà Nguyễn 
đã giải quyết vấn đề sở hữu ruộng đất theo 
hướng quốc hữu hóa gắn chặt với hạn chế tư 
hữu. Cải cách ruộng đất thí điểm của Minh 
Mạng năm 1840 tại Bình Định là một ví dụ tiêu 
biểu. Trong suốt triều Nguyễn, quá trình phân 
hóa và xu hướng tư hữu hóa tự nhiên về ruộng 
đất diễn ra rất chậm chạp. Đáng chú ý là ở Nam 
bộ, với chính sách hiến tư điền thành công điền 
và chuyển đồn điền thành công đến và nhất là 
với sự thành công của dự án “ đồn điền lập ấp” 
của Nguyễn Tri Phương từ sau năm 1853 thì 
ruộng đất công tăng nhanh. Tuy nhiên, khác với 
Bắc bộ và Trung bộ, xu hướng tư nhân hóa 
ruộng đất ở Nam bộ phát triển rất mạnh mẽ; đến 
giữa thế kỷ XIX có những nơi tỷ lệ ruộng đất tư 
đã chiếm 86, 5%, thậm chí đạt 97,4%4. 
Song song với quá trình duy trì và tăng 
cường quyền sở hữu tối cao về ruộng đất, Nhà 
nước còn tìm cách can thiệp ngày càng sâu vào 
ruộng đất công làng xã, hay nói cách khác, 
ruộng đất công làng xã bị phong kiến hoá ngày 
càng mạnh mẽ, mặc dù ở mỗi thời kỳ được gọi 
tên một cách khác nhau. Theo Trương Hữu 
Quýnh, ở thời Lý - Trần “ruộng đất công làng 
xã tuy thuộc sở hữu Nhà nước nhưng vẫn do 
làng xã quản lý. Đó là lý do khiến nó mang tên 
"quan điền", "quan điền bản xã"5 Cách gọi 
quan điền đã thể hiện quyền sở hữu của Nhà 
nước đối với bộ phận ruộng đất công làng xã 
song từ thời nhà Lê, bộ phận ruộng đất này còn 
mang tên "xã dân công điền". Ruộng đất công 
làng xã ngoài tính chất thuộc quyền sở hữu nhà 
nước còn là ruộng đất của "từng xã thôn, chia 
_______ 
4
 Xem Trần Thị Thu Lương, Chế độ sở hữu và canh tác 
ruộng đất ở Nam bộ nửa đầu thế kỷ XIX, NXB. TpHCM, 
1994, tr.206. 
5
 Trương Hữu Quýnh, Chế độ ruộng đất ở Việt Nam, T. I, 
NXB. Khoa học kỹ thuật, HN 1983, tr.15. 
N.V. Khánh / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
5 
cho dân trong xã cày cấy, nép tô và chính vì vậy 
mà nó còn có tên gọi như trên". Đến thời Lê, bộ 
phận ruộng đất này vẫn chiếm ưu thế, tồn tại 
trên phạm vi khá rộng so với ruộng đất tư. Có 
thế đây là một trong những lý do để nhà Lê chỉ 
đánh thuế vào ruộng đất tư. 
Sự phát triển mạnh mẽ của chế độ sở hữu và 
chiếm hữu tư nhân về ruộng đất đã tác động 
mạnh mẽ vào các hình thức sở hữu công hữu 
đương thời mà trước hết là ruộng đất công làng 
xã, thu hẹp thêm một buớc bộ phận ruộng đất 
này. Đến thế kỷ XIX, nhìn chung tỷ lệ ruộng 
đất công bị thu hẹp đến mức "loại hình sở hữu 
này không còn đóng vai trò quan trọng trong 
đời sống kinh tế đất nước nữa". Như vậy, trong 
suốt quá trình lịch sử chế độ phong kiến Việt 
Nam, xu hướng chung đối với ruộng đất công 
làng xã là ngày càng thu hẹp để nhường chỗ 
cho chế độ ruộng đất tư hữu ngày càng phát 
triển. 
Nhưng sự tồn tại của bộ phận ruộng đất 
công làng xã không chỉ đảm bảo nguồn thu 
nhập chính của các xã dân mà còn là cơ sở kinh 
tế, chính của Nhà nước xét trên góc độ sở hữu 
đất đai. Về nguyên tắc, bộ phận ruộng đất công 
làng xã cũng thuộc quyền sở hữu tối cao của 
Nhà nước. Bởi vậy, chính sách của hầu hết các 
triều đại phong kiến là duy trì, bảo vệ và mở 
rộng ruộng đất công làng xã. Đến thế kỷ XIX, 
chính sách này không những vẫn còn tồn tại mà 
còn có xu hướng được đề cao hơn. Sau này, nhà 
Nguyễn ban hành chính sách quân điền (năm 
1804 dưới thời Gia Long và năm 1839 dưới 
thời Minh Mệnh) cũng chính là ...  chí sai sót nhất là ở cấp cơ sở. Nhiều 
nguồn tài liệu khẳng định vấn đề khiếu kiện đất 
đai luôn là một trong những vấn đề nóng ở khu 
vực nông thôn và ven các đô thị. Các hành vi 
khiếu kiện của người dân chiếm tới 70 % tổng 
số các vụ khiếu kiện ở nông thôn, trong đó có 
nhiều vụ trở thành điểm nóng kéo dài. 
Thứ hai, hiện nay hệ thống pháp luật của 
Nhà nước hiện vẫn chưa có một sự phân định 
rạch ròi giữa quyền sử dụng và quyền sở hữu 
trong hệ thống pháp luật của Nhà nước về đất 
đai và quan trọng hơn, luật pháp của Nhà nước 
chưa công nhận một cách đúng mức quyền sở 
hữu tư nhân của các chủ thể nắm giữ quyền sử 
dụng đất. 
Từ thực tế này, có thể đề xuất một số quan 
điểm và giải pháp cần được áp dụng trong quá 
trình sửa đổi luật pháp về đất đai và thực hiện 
chính sách đất đai: 
Vấn đề quan trọng đầu tiên là cần phân biệt 
rạch ròi ranh giới giữa 3 loại quyền về đất đai 
N.V. Khánh / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
13 
hiện nay trong hệ thống luật pháp, nhất là trong 
Luật Đất đai, trên cơ sở đó, xem xét công nhận 
quyền tài sản cá nhân của các thực thể xã hội, 
đặc biệt là quyền tư hữu (sở hữu cá nhân) đối 
với một số loại đất (trước hết là đất ở) cho phù 
hợp với thực tiễn xã hội đang vận động trong 
bối cảnh Việt Nam xây dựng nền kinh tế thị 
trường xã hội chủ nghĩa. Về điểm này, một số 
nhà khoa học cũng đưa ra nhận định tương tự, 
chẳng hạn chính sách đất đai đương hạn chưa 
phân biệt được “quyền sở hữu” và “quyền sử 
dụng” trong thực tế12 hay chưa giải quyết được 
mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử 
dụng cả về lý luận và thực tiễn13. 
1. Chúng tôi muốn đặc biệt nhấn mạnh đến 
vấn đề thứ hai, vì nhìn chung Luật đất đai của 
Việt Nam từ khi đổi mới đã coi quyền sử dụng 
đất đai là một loại tài sản được Nhà nước giao 
cho các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức chính 
trị - xã hội với những điều kiện nhất định. 
Chính vì thế, chính sách và luật pháp của Nhà 
nước về đất đai nên công nhận quyền sử dụng 
như một thứ hàng hóa và quan trọng hơn là một 
loại tài sản cá nhân ở mức độ mạnh mẽ hơn. Để 
làm được điều này, hệ thống pháp luật về đất 
đai phải làm rõ được ranh giới giữa quyền sở 
hữu và quyền sử dụng, phải xác định ranh giới 
của quyền sở hữu chấm dứt ở đâu và quyền sử 
dụng bắt đầu từ chỗ nào. Thực tế thì cấu trúc 
đất đai đang có những hình thức sở hữu đa dạng 
về quyền sử dụng và đây chính là sự tiếp nối 
của yếu tố truyền thống trong chính sách đất đai 
đương đại. Theo chúng tôi, nếu xét về cấu trúc 
và quan hệ đất đai trong xã hội Việt Nam 
truyền thống và hiện đại thì vấn đề tài sản cá 
nhân trong đất nông nghiệp là rất quan trọng, vì 
_______ 
12
 Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt, Một số vấn đề về 
sở hữu ở nước ta hiện nay, Nxb CTQG, HN, 2004, tr 202 - 
203. 
13
 Trần Thị Minh Châu (chủ biên), Về chính sách đất nông 
nghiệp ở nước ta hiện nay, Nxb CTQG, HN, 2007, tr 221. 
đất đai từ lâu đã là một loại tư liệu sản xuất và 
một thứ hàng hóa đặc biệt. 
2. Đối với đất nông nghiệp đã đến lúc Đảng 
và Nhà nước ta cần xóa bỏ hạn điền về mặt thời 
gian và mở rộng hạn điền về mặt không gian. 
Bên cạnh việc quyết định không thu hồi và chia 
lại đất nông nghiệp vào năm 2013 khi hết thời 
hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy 
định của Luật đất đai năm 2003, nếu người dân 
vẫn có nhu cầu sử dụng, Nhà nước nên quyết 
định giao lâu dài quyền sử dụng đất cho người 
sản xuất nông nghiệp và không nên hạn chế quy 
mô nắm giữ quyền sử dụng đất trong khuôn khổ 
cũ như đã và đang thực hiện theo quy định14. 
Việc giao lâu dài quyền sử dụng đất nông 
nghiệp giống như đã thực hiện đối với đất thổ 
cư không chỉ đảm bảo quyền tài sản cá nhân 
của chủ thể nắm giữ quyền sử dụng mà còn tạo 
điều kiện để nông dân yên tâm đầu tư, tích cực 
áp dụng khoa học kỹ thuật, mở rộng quy mô 
sản xuất để phát triển nông nghiệp theo hướng 
hiện đại và sản xuất hàng hóa. 
3. Trong quá trình thực hiện chính sách thu 
hồi quyền sử dụng đất, nhất là quyền sử dụng 
đất nông nghiệp, Nhà nước cần phải đảm bảo 
quyền tài sản cá nhân trong quyền sử dụng đất 
bằng cách hạn chế hình thức thu hồi bắt buộc và 
gia tăng hình thức thu hồi tự nguyện. 
Trước Luật Đất đai năm 2003, Việt Nam 
chỉ áp dụng một hình thức thu hồi duy nhất (thu 
hồi bắt buộc) đối với tất cả các trường hợp thu 
hồi đất, sau khi đã được chính quyền Nhà nước 
phê duyệt. Tuy nhiên, do quá nhiều mâu thuẫn 
nảy sinh, cộng với đối tượng sử dụng thu hồi 
đất ngày càng đa dạng, bao gồm các thành phần 
trong khu vực Nhà nước, tư nhân, liên doanh, 
nước ngoàinên Luật Đất đai năm 2003 quy 
định 2 hình thức thu hồi (bắt buộc và tự 
_______ 
14Xem thêm bài “Nên giao đất vĩnh viễn cho nông dân”, 
Báo Tiền Phong, số 65 ngày 5/3/2012. 
N.V. Khánh / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
14 
nguyện). Tuy nhiên, chỉ nên áp dụng hình thức 
thu hồi bắt buộc đối với các trường hợp thu hồi 
quyền sử dụng đất để phục vụ các dự án có ý 
nghĩa kinh tế - chính trị, hoặc an ninh - quốc 
phòng đặc biệt quan trọng; còn với các mục 
đích kinh tế và thương mại thì cần phải áp dụng 
các hình thức thu hồi tự nguyện trên cơ sở thỏa 
thuận và thực hiện đền bù một cách minh bạch 
và công bằng. Chính quyền Nhà nước cần hỗ 
trợ quá trình này và ra quyết định thu hồi sau 
khi 2 bên đã đạt được sự thống nhất về thu hồi 
đất. 
Thực tế những năm gần đây cho thấy nên 
hạn chế thực hiện thu hồi đất bắt buộc, mà tăng 
cường áp dụng hình thức thu hồi tự nguyện và 
kiểm soát chặt chẽ việc lựa chọn, áp dụng 
phương thức thu hồi bắt buộc hay tự nguyện 
cho mỗi trường hợp thu hồi quyền sử dụng đất 
nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch, nghiêm 
minh trên cơ sở đó, đảm bảo quyền tài sản cá 
nhân của người nắm giữ quyền sử dụng đất, 
ngăn chặn tham nhũng, đặc biệt sự câu kết tập 
thể giữa một số cán bộ có quyền thu hồi với 
những cá nhân hay tổ chức có nguyện vọng sử 
dụng quyền sử dụng đất thu hồi. 
 4. Công tác quy hoạch, quản lý và sử dụng 
đất của Nhà nước và của các tổ chức chính trị - 
xã hội ở cấp vĩ mô và vi mô cần phải được chấn 
chỉnh một cách nghiêm túc để đạt hiệu quả kinh 
tế và tính bền vững cao hơn. Cho đến nay, hàng 
loạt các khu kinh tế, khu công nghiệp, sân gol, 
khu du lịchđược quy hoạch và thu hồi, trong 
đó có một diện tích rất lớn là đất nông nghiệp 
có giá trị sản xuất rất cao, ở khu vực đồng bằng 
mà đa số dân cư đang làm nghề nông. Tuy 
nhiên, hiệu quả sử dụng của nhiều khu công 
nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch, khu đô thị và 
sân gol còn hạn chế, thậm chí nhiều dự án 
còn bị bỏ hoang sau thu hồi hoặc sử dụng sai 
mục đích đầu tư. Bởi vậy, Nhà nước cần có 
hành động kiên quyết và mạnh mẽ hơn, cụ thể 
là cần tiến hành rà soát, đánh giá và phân loại 
các dự án đã thu hồi, đặc biệt các dự án thu hồi 
với quy mô lớn nếu không sử dụng hoặc sử 
dụng không hiệu quả thì phải “thu hồi lại” 
quyền sử dụng đất để “giao cho” hoặc “giao 
lại” cho các hộ nông dân có nguyện vọng và 
khả năng sử dụng đất nông nghiệp. Đối với ồng 
thời trong tất cả các trường hợp thu hồi đất mới, 
cần hạn chế đến mức tối đa các dự án thu hồi 
đất nông nghiệp ở khu vực đồng bằng là nơi có 
tiềm năng lớn nhất và tập trung đông dân cư 
tham gia sản xuất nông nghiệp. 
5. Nhà nước cần phải ưu tiên tổ chức thực 
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cần phân 
định rõ vai trò của các cơ quan Nhà nước trong 
tư cách thực hiện quyền của người đại diện chủ 
sở hữu và vai trò của các tổ chức, đơn vị nhà 
nước với tư cách là người sử dụng đất để đảm 
bảo tính minh bạch và bình đẳng trong thực thi 
quan hệ đất đai; cần phân định rõ các quyền của 
chủ sở hữu và các chủ thể được giao sử dụng 
đất trên thực tế; quy định rõ quyền và tạo cơ 
chế thuận lợi để cá nhân, tổ chức được giao đất, 
cho thuê đất thực hiện các quyền chiếm hữu 
(giữ và làm chủ), sử dụng và hưởng lợi tùy theo 
loại đất... 
 6. Cần hoàn thiện các quy định về quy 
hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch đất 
đô thị cần được đặc biệt quan tâm khi Luật Quy 
hoạch đô thị năm 2009 đã có hiệu lực. Nhà 
nước cần triển khai các công cụ tài chính có 
hiệu quả cũng như triển khai xây dựng Luật Đô 
thị trong thời gian tới, các văn bản về sử dụng 
không gian ngầm và nâng cao chất lượng hạ 
tầng đô thị. Khi giá nhà đất tăng cao, việc sử 
dụng quỹ đất công để phục vụ cho dịch vụ công 
ngày càng lớn thì cần điều chỉnh vấn đề thuế và 
giá cả đền bù đất thu hồi cho phù hợp với giá 
thị trường. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần 
sửa đổi các quy định về giao đất, cho thuê đất 
N.V. Khánh / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
15 
và nhà ở cho người thu nhập thấp, thuê mua nhà 
ở xã hội... 
 7. Để triển khai chính sách đất đai có 
hiệu quả, cần tiếp tục và nhanh chóng xây dựng 
một đội ngũ cán bộ địa phương có năng lực và 
trách nhiệm cao. Thực tế cho thấy sai phạm 
trong quản lý đất đai trên phạm vi cả nước có 
mối liên hệ mật thiết với đội ngũ cán bộ địa 
phương. Hàng loạt các sai phạm trong quản lý 
đất đai dưới nhiều hình thức khác nhau đã dẫn 
tới phản ứng của xã hội mà nguyên nhân quan 
trọng là từ các sai phạm của đội ngũ cán bộ địa 
phương. Vì vậy, việc xây dựng một đội ngũ cán 
bộ cấp cơ sở có năng lực và phẩm chất cao là 
một yêu cầu cấp bách và đặc biệt quan trọng đối 
với việc thực thi hiệu quả chính sách đất đai của 
Nhà nước15. 
* 
* * 
Cũng như ở các quốc gia khác, đất đai ở 
Việt Nam là tài nguyên quốc gia vô cùng quý 
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay 
thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành 
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, 
là địa bàn phân bố các khu dân cư, không gian 
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an 
ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, 
nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu 
mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được 
vốn đất như ngày nay. Vì vậy, xác lập quyền sở 
hữu đất đai có vai trò quan trọng đối với đời 
sống của người dân. 
Quá trình xây dựng và hoàn thiện chế độ sở 
hữu đất đai nói riêng và đổi mới chính sách, 
pháp luật và đất đai nói chung ở Việt Nam đã 
được khởi xướng từ những năm 80 của thế kỷ 
_______ 
15
 Xem Nguyễn Văn Sửu, Một số sai phạm trong quản lý 
đất đai, trong Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam: Từ lý 
thuyết đến thực tiễn, Nxb CTQG, HN, 2010, tr 108 -140. 
XX và kéo dài cho đến hôm nay và chắc vẫn 
chưa thể kết thúc. Đã đến lúc cần nhìn thẳng 
vào thực chất quan hệ đất đai ở Việt Nam. Cần 
chấp nhận sở hữu tư nhân đối với một số loại 
đất đai, trước hết là đất ở, bên cạnh sở hữu nhà 
nước và sở hữu tập thể. Đây là một nhiệm vụ 
đặc biệt quan trọng và cấp thiết bởi vì việc đa 
dạng hóa hình thức sở hữu đất đai cũng như 
việc mở rộng hoặc xóa bỏ hạn điền không chỉ 
liên quan đến sinh kế và đời sống của hàng 
chục triệu nông dân, mà còn ảnh hưởng và chi 
phối trực tiếp đến sự ổn định và phát triển kinh 
tế - xã hội của đất nước ta hiện nay. 
Quá trình đổi mới chính sách của Nhà nước 
về đất đai trong những năm tiếp theo diễn ra 
theo hướng nào để cấu trúc và quan hệ đất đai 
phù hợp với thực tiễn của một nền kinh tế thị 
trường và một xã hội đang chuyển đổi rất năng 
động ở Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu hóa 
và hội nhập quốc tế? Câu hỏi đó được đặt ra 
không chỉ cho các nhà khoa học mà trước hết 
cho các nhà quản lý và hoạch định chính sách 
của các cơ quan Đảng và Nhà nước. Hy vọng 
rằng, giống như các kinh nghiệm lịch sử trước 
đây, những hạn chế và bất cập luôn trở thành 
các tiền đề quan trọng để làm xuất hiện những ý 
tưởng mới, những chính sách mới phù hợp với 
thực tiễn xã hội Việt Nam trong lĩnh vực đất đai 
và quyền sở hữu đất đai. 
Tài liệu tham khảo 
[1] Nguyễn Huy Anh (1998), Quá trình hình thành 
và phát triển pháp luật về sở hữu ở Việt Nam, 
NXB. CTQG. HN. 
[2] Trần Thị Minh Châu (chủ biên) (2007), Về 
chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay, 
Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 
[3] Nguyễn Đức Khả (2003), Lịch sử quản lý đất 
đai, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. 
[4] Nguyễn Văn Khánh (2004), Cơ cấu kinh tế xã 
hội Việt Nam thời thuộc địa (1858 – 1945), Tái 
N.V. Khánh / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 29, Số 1 (2013) 1-16 
16 
bản lần thứ ba, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, 
Hà Nội. 
[5] Nguyễn Văn Khánh - Nguyễn Văn Sửu, “Sở 
hữu đất đai trong quá trình đổi mới ở Việt Nam: 
Lịch sử, hiện trạng và giải pháp”, Tạp chí 
Nghiên cứu Lịch sử, số 4 năm 2012. 
[6] Khoa Lịch sử Trường Đại học Khoa học Xã hội 
và Nhân văn, Đại học Quốc gia Hà Nội (2000), 
Một chặng đường nghiên cứu lịch sử (1995 – 
2000), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 
[7] Phan Huy Lê (1959), “Chế độ ruộng đất và kinh 
tế nông nghiệp thời Lê sơ” Nxb Văn Sử Địa, Hà 
Nội. 
[8] Lâm Thanh Liêm (1995), Chính sách cải cách 
ruộng đất Viêt Nam (1954-1994), NXB. Nam 
Á, Paris. 
[9] Trần Thị Thu Lương( 1994), Chế độ sở hữu và 
canh tác ruộng đất ở Nam bộ nửa đầu thế kỷ 
XIX, NXB. Tp. HCM. 
[10] Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa 
Việt Nam (2003), Luật đất đai năm 2003, Nxb 
Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 
[11] Trương Hữu Quýnh (1983), Chế độ ruộng đất 
Việt nam, tập I, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội. 
[12] Nguyễn Văn Sửu (2010), Một số sai phạm 
trong quản lý đất đai, trong Đổi mới chính sách 
đất đai ở Việt Nam: Từ lý thuyết đến thực tiễn, 
Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 
[13] Philippe Papin – Olivier Tessier (chủ 
biên)(2001), Làng ở vùng Châu thổ sông Hồng: 
Vấn đề còn bỏ ngỏ, Nxb Lao động Xã hội, Hà 
Nội. 
[14] Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt (2004), 
Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay, 
Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 
[15] Viện Kinh tế học, 45 năm kinh tế Việt Nam 
(1945-1990), NXB. KHXH, 1990 
On the Land Ownership in Vietnam 
Nguyễn Văn Khánh* 
VNU University of Social Sciences and Humanities 
336 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hanoi, Vietnam 
Abstract: In every country, land has always been considered a particularly important resource and 
property. For Vietnam, a populous country with relatively narrow cultivated land, land is even more 
valuable and a scarce property in the process of building and developing the country. On the land 
issues, the establishment of the rights of land ownership/possession is closely related to and plays a 
dominant and decisive role in the efficient exploitation, management and use of national land. 
With a comprehensive and systematic view, this article presents an overview of the establishment 
and implementation process of the state ownership of land through the stages of national history. In 
particular, the article provides in-depth analyses and clarification of the process of recognizing, 
building and implementing policies of land ownership and use rights as well as issues arising in the 
implementation of land ownership rights in the country under the leadership of the Party since the 
restoration of peace in the North (in 1954) to date. On that basis, the article proposes solutions to 
overcome and solve the current shortcomings and facilitate the social situation stabilization and 
continue to promote the agricultural, rural and socio-economic developments of the country.