Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2017

Trần Viết Khanh và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 
111 
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 
TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2017 
Trần Viết Khanh1*, Ninh Văn Qúy2, Đỗ Văn Hải3 
1 Đại học Thái Nguyên, 2Trường Cao đẳng Kinh tế Kỹ thuật – ĐH Thái Nguyên, 
3Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai 
TÓM TẮT 
Thành phố Sông Công là trung tâm công nghiệp phía Nam của tỉnh Thái Nguyên; là nơi có điều 
kiện thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội. Trong thời gian qua do tác động của quá trình phát triển 
đô thị, giá đất ở của thành phố đã có những biến động đáng kể. Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh 
hưởng đến giá đất ở đây có ý nghĩa quan trọng cho việc định giá đất và quản lý đất đai tại địa 
phương. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá thị trường chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định 
nhiều lần. Sự chênh lệch này do nhiều yếu tố tác động. Trên cơ sở nghiên cứu thực tế, các tác giả 
đã xác định được 3 nhóm nhân tố tác động (nhóm yếu tố chung, nhóm yếu tố thông tin sử dụng đất, 
nhóm yếu tố pháp lý) tác động làm cho giá đất biến động. Kết quả nghiên cứu cũng đã đề xuất các 
giải pháp đa chiều nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và định giá đất trên địa bàn thành phố Sông 
Công. 
Từ khóa: Yếu tố ảnh hưởng, đất ở đô thị, thành phố Sông công 
ĐẶT VẤN ĐỀ * 
Hiện nay giá đất ở đô thị đang có nhiều biến 
động gây khó khăn cho các cơ quan quản lý 
và người dân. Giá đất thị trường không sát 
với giá trị thực tế. Giá đất trong bồi thường 
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi 
cũng còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng khó 
khăn cho công tác quản lý đất đai [2]. Đặc 
biệt với một thành phố công nghiệp như thành 
phố Sông Công, thì vấn đề này được quan 
tâm hơn bao giờ hết. 
Giá đất là công cụ quan trọng để điều tiết thị 
trường bất động sản, để quản lý tài chính về 
đất đai của Nhà nước. Nhà nước điều tiết 
quản lý đất đai qua giá hay nói một cách 
khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản 
lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế 
thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh 
giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để 
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của 
mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất 
đai theo quy hoạch và pháp luật [1]. 
Trên thực tế giá đất tại mỗi địa phương khác 
nhau sẽ bị chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu 
tố khác nhau. Để làm rõ ảnh hưởng của một 
số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở năm 2017 
*
 Tel: 0912 187118, Email: khanhtv@tnu.edu.vn 
của thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên, 
chúng tôi tiến hành điều tra, thu thập và phân 
tích giá chuyển nhượng trên thị trường so với 
giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên tại 
một số đường phố đặc trưng của thành phố 
Sông Công năm 2017[4]. 
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 
Nội dung nghiên cứu 
- Sự chênh lệch giá đất ở trên địa bàn thành 
phố Sông Công theo qui định của Nhà nước 
và giá thị trường năm 2017 
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa 
bàn thành phố Sông Công năm 2017 
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá 
đất ở đô thị của thành phố Sông Công năm 
2017 qua điều tra thị trường. 
Phương pháp nghiên cứu 
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 
Thu thập văn bản liên quan tới giá đất do Nhà 
nước, UBND tỉnh Thái Nguyên quy định. 
Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền 
sử dụng đất năm 2017 tại phòng Tài nguyên 
và Môi trường thành phố Sông Công. 
Phương pháp điều tra, phỏng vấn 
- Phỏng vấn người dân xác định các yếu tố 
ảnh hưởng tới giá đất ở trên thị trường tự do 
và sự hiểu biết của người dân về giá đất. 
Trần Viết Khanh và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 
112 
- Đối tượng phỏng vấn: Lựa chọn ngẫu nhiên 
150 hộ gia đình tại các tuyến đường chính 
trên địa bàn nghiên cứu. 
Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng 
hợp, phân tích và đánh giá số liệu. 
- Sử dụng phần mềm Primer 5.0 để xử lý số 
liệu, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá 
đất ở dựa trên phân tích hệ số tỷ lệ đồng dạng 
các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong mẫu 
nghiên cứu; yếu tố ảnh hưởng nhất. 
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 
Kết quả biến động giá do Nhà nước quy định 
và giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng 
Giá đất năm 2017 là giá đất áp dụng sau khi 
luật đất đai 2013 có hiệu lực, đồng thời giá 
đất của tỉnh được quy định trong giai đoạn 
2015 – 2019 đã tính tới giá trị tiềm năng của 
đất. Tuy nhiên trong thực tế, giá đất chuyển 
nhượng trên thị trường còn chịu ảnh hưởng 
của nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, 
qua khâu trung gian cò đất, đầu cơ nhà đất. 
Phần lớn người dân được phỏng vấn đều nhận 
định rằng giá đất chuyển nhượng trên thị 
trường bất động sản không có giá nhất định 
mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận, vị trí, giá trị 
sinh lợi từ thửa đất, Bảng sau đây thể hiện 
sự chênh lệch của 13 tuyến đường được điều 
tra trên địa bàn thành phố Sông Công. 
Bảng 01. Sự chênh lệch giữa giá đất ở đô thị Nhà nước quy định và giá đất thị trường tại thành phố 
Sông Công năm 2017 
TT Tên đường 
Giá quy 
định 
Giá thị 
trường 
Tỷ lệ 
giá 
1 Đường K0: Từ đường CMT10 đến giáp đất Bá Xuyên 1600 4500 2,81 
2 
Đường 262 đi Thịnh Đức: Từ hết đất UBND phường Lương 
Châu đến Km8 + H9 (Cầu Khoang) 
1700 4000 2,35 
3 
Đường 262 đi Thịnh Đức: Từ Km11/H2 + 35 (Chợ Gốc tre) đến 
hết đất UBND phường Lương Châu 
2750 7500 2,73 
4 
Đường Cách mạng Tháng 10: Đoạn từ Cầu vượt Sông Công đến 
kênh thoát nước An Châu 
3000 7500 2,50 
5 Đường 3/2 (mặt tiền) 4250 9500 2,24 
6 
Đường Thống Nhất: Từ đường rẽ vào Tổ dân phố Tân Mới đến 
cổng Trung đoàn 209 
4450 9500 2,13 
7 
Đường Quốc lộ 3: Từ Km45/H9+50m (Giáp đất Phổ Yên) đến 
Km46/H3-65m (Đường rẽ Nhà văn hoá Tổ dân phố 1) 
4500 12000 2,67 
8 
Đường Thắng Lợi: Từ đường rẽ tổ dân phố An Châu đến hết đất 
nhà tầng số 8 
5000 13000 2,60 
9 
Đường Thống Nhất: Từ Quốc lộ 3 đến qua Ngã tư Xuân Thành 
100m 
6000 16000 2,67 
10 
Đường Thắng Lợi: Từ hết đất UBND phường Mỏ Chè đến đường 
rẽ Tổ dân phố An Châu 
6000 18000 3,00 
11 
Đường Thắng Lợi: Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường 
Mỏ Chè 
10000 22000 2,20 
12 
Đường Các mạng Tháng 8: Từ tường rào phía nam Bưu điện đến 
ngã ba Mỏ Chè 
11000 25000 2,27 
13 
Đường Các mạng Tháng 8: Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào 
phía nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề 
15000 28000 1,87 
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn) 
Qua bảng 1 cho ta thấy giữa giá Nhà nước quy định và giá thị trường ở một số tuyến đường chính 
ở thành phồ Sông Công có sự chênh lệch cao, tỷ lệ chênh lệch trung bình là 2,46 lần. Dọc tuyến 
đường Đường Các mạng Tháng 8: Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía nam Trường Hướng 
nghiệp dạy nghề giá cả có sự chênh lệch thấp nhất là 1,87 lần. Đường Thắng Lợi: Từ hết đất 
UBND phường Mỏ Chè đến đường rẽ Tổ dân phố An Châu giá cả có sự chênh lệch cao nhất là 
Trần Viết Khanh và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 
113 
3,00 lần. Nguyên nhân đây là đoạn đường 
phát triển nhất thành phố Sông Công, có cơ 
sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để 
kinh doanh, mở văn phòng của các công ty, 
có khả năng sinh lợi rất cao. 
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên 
địa bàn thành phố Sông Công 
Kết quả điều tra cho ta thấy giá đất thực tế tại 
khu vực mặt đường có giá cao hơn từ 1,87 
đến 3,00 lần so với giá quy định của Nhà 
nước. Tại các khu vực ngõ đường nhánh càng 
sâu giá đất quy định và giá thực tế tương đối 
sát nhau. 
Nhóm tác giả lựa chọn các yếu tố: nghề 
nghiệp, trình độ văn hóa và thu nhập bình 
quân, môi trường sống, vị trí, diện tích, độ 
rộng của đường đi qua thửa đất, yếu tố pháp 
lý của thửa đất, bảng giá đất, yếu tố pháp lý, 
an ninh trật tự, cập nhật văn bản pháp luật 
nhà nước trong phiếu điều tra để phân tích. 
Số liệu điều tra sau khi được xử lý bằng phần 
mềm Primer 5.0 đã thể hiện mối quan hệ giữa 
các chỉ tiêu cần theo dõi và đối chiếu rất rõ. 
Các chỉ tiêu có mối quan hệ với nhau, quyết 
định đến giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng sẽ 
tập trung gần nhau hoặc chồng ghép lên nhau 
thể hiện mối quan hệ mật thiết giữa các yếu tố 
điều tra. 
Biểu đồ 01. Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh 
hưởng giá đất tại Thành phố Sông Công (MDS) 
Qua số liệu phân tích ta thấy giá đất tại khu 
vực nghiên cứu có quan hệ mật thiết tới các 
yếu tố điều tra, đồng thời các yếu tố có mối 
quan hệ khăng khít hơn sẽ ở gần nhau hơn 
theo từng nhóm. Đặc biệt qua biểu đồ trên, 
yếu tố vị trí ở gần giá đất, do vậy khẳng định 
yếu tố vị trí ảnh hưởng rất lớn nhất tới tới giá 
đất thị trường cũng như giá đất quy định của 
Nhà nước (Biểu đồ 01). 
Biểu đồ 02. Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong mẫu nghiên cứu 
(similarity từ 80 – 100%) 
Đồng thời qua biểu đồ số 02 cho thấy các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị đất thị trường, giá đất quy 
định tại khu vực cho ta thấy các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất (cũng chính là ảnh hưởng tới 
Trần Viết Khanh và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 
114 
sự chính xác của vùng giá trị đất đai) có quan hệ mật thiết với nhau, ta có thể chia tương đối các 
yếu tố ảnh hưởng ra 03 nhóm ảnh hưởng tới giá trị đất đai như sau: 
Nhóm 1: bao gồm nghề nghiệp, trình độ văn hóa và thu nhập bình quân, môi trường sống. 
Nhóm 2: bao gồm vị trí, diện tích, độ rộng của đường đi qua thửa đất, yếu tố pháp lý của thửa đất. 
Nhóm 3: bao gồm đồng ý với bảng giá đất, yếu tố pháp lý, an ninh trật tự, cập nhật văn bản pháp 
luật nhà nước. 
Trong các yếu tố liên quan đến thửa đất thì yếu tố vị trí có mối quan hệ khăng khít tới giá do nhà 
nước quy định, cũng như với giá thị trường được thể hiện qua biểu đồ 03 sau: 
Biểu đồ 03. Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) 
Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản 
lý giá đất, định giá đất đai 
+ Giải pháp chính sách 
- Hoàn thiện chính sách quy định phân cấp, 
định lượng yếu tố ảnh hưởng giá đất. 
- Hoàn thiện hơn hệ thống chính sách pháp 
luật về đất đai, đặc biệt cơ chế quản lý tài 
chính đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh bất 
động sản, hạn chế các hoạt động giao dịch bất 
động sản ngầm. 
- Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định 
giá đất theo vùng giá trị đất đai. 
- Hoàn thiện điều tra cơ bản, đánh giá tiềm 
năng và chất lượng tài nguyên đất đai để làm 
cơ sở phân cấp, định lượng các yếu tố ảnh 
hưởng tới đất đai. 
+ Giải pháp quản lý 
- Tích cực nghiên cứu khoa học ứng dụng. Hỗ 
trợ tài chính cho việc thực hiện điều tra cơ 
bản tiềm năng đất đai, nhằm xác định, phân 
cấp, định lượng yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. 
- Đầu tư tài chính cho công tác điều tra, xử lý 
số liệu để phân tích thống kê để định lượng 
mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, làm cơ sở 
xây dựng bản đồ giá đất tiệm cận với giá thị 
trường. 
- Tăng cường giám sát đánh giá và điều chỉnh 
các quy hoạch, dự án trên địa bàn diễn ra 
đúng thời gian tiến độ. 
- Tổ chức việc quản lý, khai thác, cập nhật, 
chỉnh lý hồ sơ địa chính kịp thời. 
+ Giải pháp kỹ thuật 
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính đất đai 
dạng file số và hệ thống bản đồ địa chính cập 
nhật bổ sung biến động thường xuyên. 
- Tăng cường, đầu tư trang thiết bị chuyên 
dụng, đổi mới công nghệ hiện đại để phục vụ 
Trần Viết Khanh và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 
115 
công tác xây dựng dữ liệu làm cơ sở thành lập 
vùng giá trị đất đai. Hướng tới tương lai có dữ 
liệu đồng bộ phục vụ đa mục tiêu trong ngành 
quản lý đất đai. 
- Kết hợp điều tra phân tích, định lượng yếu 
tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất của vùng, từ 
đó xác định giá trị tiềm năng của đất đai để 
xây dựng bảng giá đất đai sử dụng lâu dài có 
khả năng dự báo được giá đất. 
- Tìm hiểu, sử dụng phần mềm chuyên dụng 
để xử lý thống kê, phân tích, định lượng yếu 
tố ảnh hưởng tới giá đất. 
- Triển khai xây dựng bản đồ giá đất, giá đất 
vùng giáp ranh, cơ sở dữ liệu giá đất toàn 
quốc phục vụ quản lý nhà nước và phát triển 
thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị 
trường bất động sản 
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 
Kết luận 
Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào 
nhiều yếu tố. Có 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng 
đến giá đất năm 2017; trong đó yếu tố vị trí là 
yếu tố có vai trò quyết định đối với giá của 
thửa đất. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định 
giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải 
là yếu tố làm biến động giá đất trên thị 
trường. Chính vì vậy khi nghiên cứu giá đất 
chúng ta cần phần nghiên cứu tổng hợp nhiều 
yếu tố một cách khoa học nhằm đưa ra mức 
giá chính xác sát với giá thị trường. 
Kiến nghị 
- Để thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn 
hiện nay là phải có một thị trường đất đai 
công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý 
chặt chẽ, cần không ngừng xây dựng đội ngũ 
cán bộ có chuyên môn và tăng cường công tác 
thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá 
sát hơn với giá thị trường. 
- Bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách đất 
đai nói chung và thị trường bất động sản nói 
riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển 
của nền kinh tế thị trường. 
- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng 
bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công 
tác định giá đất đai và công tác quản lý đất 
đai của nhà Nước. 
- Để có một thị trường đất đai hoạt động công 
khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp 
cho người mua và người bán, cần thành lập 
một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh 
vực giá đất. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng 
(2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học 
Nông Lâm Thái Nguyên. 
2. Đỗ Văn Hải và cộng sự (2017), “Ứng dụng 
mô hình “Decision tree” hoàn thiện phương 
pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn 
thành phố Lào Cai”, Tạp chí Khoa học Đất số 
51, trang 70-75. 
3. Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), 
“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 
ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 
2011”, Tạp chí KH&CN - Đại học Thái Nguyên, 
trang 69-74. 
4. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Sông 
Công, tỉnh Thái Nguyên (2011). “Báo cáo số 11/BC-
TN&MT ngày 18/01/2012 về kết quả thực cấp 
GCNQSD đất từ năm 2009 đến năm 2011”. 
5. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên, (2006), 
“Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị 
xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”,Tạp chí Khoa học 
Nông nghiệp Việt Nam. 
Trần Viết Khanh và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 
116 
ABSTRACT 
STUDY OF SOME FACTORS AFFECTING ON THE URBAN LAND PRICE IN 
THE SONG CONG CITY, THAI NGUYEN PROVINCE IN THE YEAR 2017 
Tran Viet Khanh
1*
, Ninh Van Quy
2
, Do Van Hai
3
1
Thai Nguyen University 
2
College of Economics - Technical 
3
Thai Nguyen University - Lao Cai campus 
Song Cong city is the southern industrial center of Thai Nguyen province; It is a place where 
favorable conditions for socio-economic development. As a result of the urban development 
process, the city's residential land prices have experienced significant fluctuations. The study of 
factors affecting land prices here is important for land valuation and management. The results 
show that the price of market is differenced compared to the price of the State repeatedly. This 
difference is due to many factors. Based on the actual research, the authors identified three groups 
(group general factors, group factors of land use information, the legal elements) of factors that 
influence the price of land. Research results also suggest multidimensional solutions to improve 
land management and valuation in the area of Song Cong city 
Keyword: impact factors, urban land, Song Cong city 
Ngày nhận bài: 03/11/2018; Ngày hoàn thiện: 13/11/2018; Ngày duyệt đăng: 28/12/2018 
*
 Tel: 0912 187118, Email: khanhtv@tnu.edu.vn