Kỹ thuật xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, trên cơ sở dữ liệu địa chính, công nghệ GIS và ảnh viễn thám

Trịnh Hữu Liên Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 120(06): 127 – 132 
127 
KỸ THUẬT XÂY DỰNG VÙNG GIÁ ĐẤT, VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 
PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, TRÊN CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH, 
CÔNG NGHỆ GIS VÀ ẢNH VIỄN THÁM 
 Trịnh Hữu Liên* 
Trường Đại học Nông lâm - ĐH Thái Nguyên 
TÓM TẮT 
Vùng giá trị đất đai có một ý nghĩa quan trong với công tác quản lý đất đai và công tác định giá 
đất. Bài báo nêu cách tiếp cận và một số giải pháp xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trên 
cơ sở sử dụng bản đồ địa chính và ứng dụng các công nghệ GIS, GPS và ảnh viễn thám có độ phân 
giải cao. Kết quả thử nghiệm tại khu vực phƣờng Tích Sơn, thành phố Vĩnh Yên - Vĩnh Phúc. 
Từ khóa: Vùng giá trị đất đai, định giá đất, bản đồ địa chính, công nghệ GIS, Vĩnh Phúc 
ĐẶT VẤN ĐỀ* 
Tính cấp thiết 
Định giá đất là một nhu cầu thực tiễn của nền 
kinh tế thị trƣờng. Để đáp ứng nhu cầu của thị 
trƣờng cũng nhƣ đáp ứng nhu cầu của công 
tác quản lý đất đai. Định giá đất đến từng thửa 
đất là một nhu cầu của thực tiễn quản lý đất 
đai[2]. Định giá đến từng thửa đất đòi hỏi cần 
xây dựng bản đồ giá đất, bản đồ vùng giá trị 
đất xây dựng trên nền cơ sở dữ liệu có khả 
năng giao không gian với cơ sở dữ liệu bản 
đồ địa chính hoặc xây dựng trên nền dữ liệu 
bản đồ địa chính[1]. Các chức năng và công 
cụ GIS hỗ trợ khá đắc lực,cho việc giải quyết 
bài toán này. Quá trính phân tích khảo sát 
thực tế sẽ rất mất thời gian và chi phí, để giải 
quyết giảm thiểu các chi phí thực địa hƣớng 
nghiên cứu đặt ra là cần tiếp cận các giải pháp 
xây dựng bản đồ giá đất và vùng giá trị đất 
đai trên cơ sở sử dụng bản đồ địa chính và 
ứng dụng các công nghệ GIS[3], GPS và ảnh 
viễn thám có độ phân giải cao. Đặc biệt ở 
nƣớc ta đã hoàn thiện trạm thu ảnh, hiện nay 
Việt Nam đã phóng thành công vệ tinh Viễn 
thám VNREDSat-1, khả năng cập nhật dữ liệu 
từ ảnh viễn thám là rất khả thi. Dƣới đây là một 
số kết quả nghiên cứu về lý luận và thực 
nghiệm của ứng dụng kỹ thuật này. 
Cơ sở lý luận 
Vùng giá trị đất đai 
Có thể có những quan điểm tiếp cận khác 
nhau. Trƣớc hết là hƣớng tiếp cận theo hƣớng 
*
 Tel: 0912 972264, Email: qlddvabds@gmail.com 
định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm 
phạm trù định giá. Theo hƣớng này có hai 
cách định nghĩa: 
- Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm 
trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại 
đó các Bất động sản - Đối tƣợng của định giá 
cùng chịu ảnh hƣởng bởi các tác động của 
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp 
luật giống nhau hoặc gần giống nhau[5]. Cách 
định nghĩa này ta gợi ý cho ta giải pháp tìm 
vùng giá trị đất đai theo hƣớng: xây dựng 
đƣợc các vùng tác động vào giá đất và khi đó 
tập giao của các vùng tác động này trong 
khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất 
đai trong khoảng thời gian đó. Với sự trợ giúp 
của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập 
đƣợc các vùng tác động. Công nghệ GIS cho 
phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng 
ảnh hƣởng để tìm ra vùng giá trị đất đai. Tuy 
nhiên để thực hiện đƣợc giải pháp này cơ sở dữ 
liệu nền phải rất hoàn chỉnh. Với các điều kiện 
hiện tại thì đây là giải pháp của tƣơng lai. 
- Định giá đất: đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá 
trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền 
tệ cho một mục đích sử dụng đó đƣợc xác 
định, tại một thời điểm cụ thể [5]. Các vùng 
giá đất đƣợc tạo ra theo định nghĩa có giá trị 
tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích, 
tại một thời điểm. Trong một khoảng thời 
gian nào đó sự ƣớc tính về giá trị tiền tệ trong 
vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống, nhƣng 
các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không 
thay đổi (ổn định tƣơng đối) khi đó ta gọi các 
Trịnh Hữu Liên Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 120(06): 127 – 132 
128 
vùng giá này là các vùng giá trị trong khoảng 
thời gian đó. Nếu có một giải pháp nào đó ta 
xác định đƣợc vùng giá đất tại hai thời điểm 
t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có 
thể tăng hay giảm nhƣng các thửa đất trong 
các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ 
hoặc trị số chênh nhỏ (không vƣợt quá 10%) 
khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong 
khoảng thời gian từ t1 đến t2 tại khu vực đó. 
- Phân hạng định cấp đất đai: là quá trình tiến 
hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc 
tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp 
hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác 
định. Trong phạm trù khoa học về định giá 
đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng 
thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện 
đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của 
đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá 
đƣợc xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn. 
- Phân hạng định cấp đất đô thị: là một phần 
của công việc phân hạng định cấp đất đai, là 
quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự 
nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố 
thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt 
động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá 
tổng hợp chất lƣợng đất đai, phân chia cấp 
hạng đất thành phố thị trấn. 
Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là 
căn cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất, để 
định ra các cấp hạng đất. Loại giá trị sử dụng 
đất tức đánh giá chất lƣợng đất là do cơ quan 
chủ quản về đất đai căn cứ vào các nhân tố về 
điều kiện phân vùng đất đai ảnh hƣởng đến 
giá trị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản 
thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu 
chuẩn và phƣơng pháp định giá, tổ chức các 
chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào 
đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc 
quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và 
chuyển dịch đất đai. 
Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ 
sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay 
vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng 
này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - 
vùng giá trị đất. 
Tiến hành theo định nghĩa : Nếu ta tiến hành 
phân hạng định cấp đất đai đô thị nhƣ nhƣ đã 
nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hành 
kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính 
kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng 
các kết quả kiểm định theo mục đích xác định 
tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng 
đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi 
các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử 
dụng - vùng giá trị đất. Phƣơng pháp phân 
vùng giá trị đất đai này thực chất là phƣơng 
pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng 
định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng 
cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai. 
Định giá đất dựa trên vùng giá trị đất đai 
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phƣơng 
pháp xác định mức giá thông qua việc tiến 
hành phân tích các mức giá đất thực tế đó 
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị 
trƣờng của loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện 
tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại 
đƣờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá 
của thửa đất, loại đất cần định giá. Với công 
thức tổng quát đã nêu tại 1.1 ở đây công 
thức này có thể cụ thể hoá ở dạng sau đây: 
AP =A S + BA +BeA + GA+ IA +CA +.. + NA 
Trong đó: AP - Giá thửa chủ thể (1); AS - Giá 
chuyển nhƣợng thửa so sánh(2); BA - Lƣợng 
điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa 
đất(3); BeA - Lƣợng điều chỉnh cho những 
khác biệt về qui mô, kích thƣớc thửa đất(4); 
GA - Lƣợng điều chỉnh cho sự khác biệt về 
tình trạng pháp lý của QSDĐ (5); IA - Lƣợng 
điều chỉnh do lạm phát kể từ ngày bán thửa 
đất đến ngày điều tra(6); CA - Lƣợng điều 
chỉnh cho sự khác nhau về qui hoạch xây 
dựng(7); NA - Lƣợng điều chỉnh cho sự khác 
biệt về hạ tầng, môi trƣờng xung quanh (8) . 
Các đại lƣợng hiệu chỉnh (4,5,6), là các điều 
chỉnh không liên quan trực tiếp đến vùng giá 
trị mà liên quan đến tính các tác động theo 
các đặc tính riêng vào từng thời điểm của 
từng thửa đất. Các điều chỉnh (3,7.8) là các 
yếu tố quan hệ mật thiết với vùng giá trị đất 
đai. Từ các kết quả phân tích trong phần phân 
Trịnh Hữu Liên Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 120(06): 127 – 132 
129 
tích về vùng giá trị đất đai đặc biệt là mối 
tƣơng quan giữa vị trí định giá với vị trí giá 
trị thửa đất đã có giao dịch trên thị trƣờng; 
các giá trị hiệu chỉnh sẽ có độ tin cậy cao. 
Nhƣ vậy vùng giá trị không những có giá trị 
cho công tác định giá hàng loạt mà nó còn rất 
có giá trị với công tác định giá cụ thể cho 
từng thửa đất. 
- Theo nguyên tắc thông dụng phƣơng pháp 
thặng dƣ là phƣơng pháp xác định giá đất của 
thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo 
quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục 
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách 
loại trừ phần chi phí ƣớc tính để tạo ra sự phát 
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định 
của bất động sản. Phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc 
áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất 
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy 
hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất 
trong khi không có giá chuyển nhƣợng quyền 
sử dụng đất tƣơng tự trên thị trƣờng để áp 
dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp. Việc ƣớc 
tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên 
cơ sở điều tra, khảo giá chuyển nhƣợng thực 
tế trên thị trƣờng đối với nhà cửa, căn hộ, 
công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại 
những dự án đã hoàn thành mà có những đặc 
điểm tƣơng tự với dự án bất động sản dự kiến 
đầu tƣ xây dựng ở khu vực liền kề hoặc 
những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có 
điều kiện kết cấu hạ tầng tƣơng đƣơng; có dự 
kiến và tính đến xu hƣớng và mức độ biến 
động của giá thị trƣờng để ƣớc tính mức giá 
dự kiến bán đƣợc cho phù hợp với thực tế. 
Khi sử dụng giải pháp phân vùng giá trị, các 
điều kiện của thửa đất có tiềm năng của các 
khu đất đƣợc quy hoạch sẽ đƣợc tính và xác 
định các yếu tố tiềm năng vào vùng giá trị, 
trên cơ sở xác định các tƣơng quan, định điểm 
tƣơng quan, từ đó định đƣợc điểm giá trị của 
vùng có thửa đất có tiềm năng. 
VẬT LIỆU, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 
Địa điểm nghiên cứu 
Khu vực phƣờng Tích Sơn, thành phố Vĩnh 
Yên, chọn khu vực có nhiều loại đất: đất ở, 
đất sản xuất nông nghiệp, đất thuỷ sản, đất 
quy hoạch đô thị.v.v. 
Vật liệu nghiên cứu 
- Bản đồ địa chính khu vực thử nghiệm. 
- -5 độ phân giải 2.5m; Phần 
Mềm Envi 4.7, 
- Phần mềm ArcGIS 9.3 và các phần mềm 
biên tập bản đồ chuyên dụng Microstation và 
Irac_c 
- GPS Trimble Juno SB và các bản đồ nền 
phục vụ điều tra. 
- Thời gian nghiên cứu: năm 2012 
Phƣơng pháp nghiên cứu 
- Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập các 
thông tin dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc 
tính về các mặt điều kiện tự nhiên – kinh tế xã 
hội, các số liệu về đất đai (đặc điểm khí hậu, 
thổ nhƣỡng, tình hình sử dụng đất đai), 
nguồn tƣ liệu thống kê đất đai của xã, bản đồ 
địa hình, bản đồ đất từ các cơ quan chuyên 
môn kết hợp kế thừa có chọn lọc. Khảo sát 
thực địa giúp cập nhật và xây dựng nguồn cơ 
sở dữ liệu. 
- Phương pháp nội nghiệp: Từ ảnh viễn thám 
thu thập đƣợc sẽ đƣợc xử lý sơ bộ nhƣ: Định 
vị ảnh, xác định khu vực nhiên cứu, tăng 
cƣờng hiển thị ảnh, lựa chọn mẫu cho giải 
đoán, phân loại. Sau đó tiến hành giải đoán, 
phân loại ảnh. Dựa vào ảnh đƣợc giải đoán và 
phân loại sử dụng Microstation và Irac_c biên 
vẽ, phần mềm ArcGIS 9.3, để xây dựng bản 
đồ chuyên đề và phân tích. 
- Phương pháp ngoại nghiệp: Sau quá trình 
phân loại, giải đoán ảnh tiến hành dã ngoại để 
đánh giá độ chính xác của đối tƣợng đƣợc 
phân loại có sự hỗ trợ của GPS và bản đồ nền. 
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 
Xây dựng vùng giá và vùng giá trị đất đai, 
bản đồ giá đất 
Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây 
dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh 
hƣởng đến giá đất gồm hai phần: - Phần thông 
tin địa chính đã có sẵn trong cơ sở dữ liệu này 
Trịnh Hữu Liên Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 120(06): 127 – 132 
130 
đƣợc thu thập và xây dựng khi thực hiện công 
tác xây dựng dữ liệu địa chính 
- Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính: Đây là 
khâu đầu trong quá trình thiết lập dữ liệu 
Hình 1: Sử dụng bản đồ địa chính và GIS trong việc 
xây dựng vùng giá trị tại phường Khu vực phường 
Tích Sơn Thành phố Vĩnh Yên. 
- Xây dựng hệ thống giao thông: Thiết lập hệ 
thống giao thông đƣờng phố là yếu tố quan 
trọng trong quá trình xây dựng vùng giá trị 
đất đai, vì các vùng dân cƣ sẽ đƣợc thiết lập 
theo hệ thống giao thông, nền tảng của việc 
xây dựng vùng giá trị phục vụ tính giá đất sử 
lý và cung cấp thông tin.[5] Nội dung cần 
thực hiện là tách yếu tố giao thông từ hệ 
thống bản đồ địa chính, thực hiện khảo sát, rà 
soát, đóng điểm đầu và điểm cuối các ngõ, 
gán các thuộc tính địa danh. 
- Xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao 
thông: Trên cơ sở các dữ liệu địa chính, các 
dữ liệu về hệ thống giao thông, xây dựng các 
vùng dân cƣ theo tuyến phố. 
- Xây dựng vùng giá trị đất đai theo từng 
đƣờng phố: Dựa vào các vùng dân cƣ theo 
tuyến phố vừa xây dựng tiếp tục phân chia 
vùng giá trị theo vị trí chi tiết. Nếu phân vùng 
chia các vùng vị trí theo quy định của các địa 
phƣơng, ta sẽ xây dựng đƣợc vùng giá trị theo 
đƣờng phố theo các quy định. Nếu các vùng 
giá trị đƣợc phân tích chi tiết ta sẽ đƣợc vùng 
giá trị chi tiết,v.v. Khi có đƣợc vùng giá trị ta 
có thể sử dụng để xây dựng bản đồ giá đất 
hàng năm. 
Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý và bản 
đồ địa chính phục vụ phân tích xây dựng 
vùng giá và vùng giá trị đất đai 
Các vùng giá và giá trị đƣợc tạo ra nhờ vào 
các dữ liệu nền, dữ liệu điều tra. Khi có các 
dữ liệu nền và các dữ liệu điều tra thì giải 
pháp khoanh vùng cũng không phải dễ dàng. 
Có những loại vùng phải sử dựng giải pháp 
trực tiếp. Qua phân tích chúng ta đã thấy số 
lƣợng loại tác động đến vùng giá và giá trị rất 
nhiều, hơn thế từng loại tác động lại đƣợc 
phân ra ở những mức độ khác nhau. Các dữ 
liệu điều tra phần nhiều ở dƣới dạng dữ liệu 
địa lý, gồm cả dữ liệu không gian và dữ liệu 
thuộc tính. Nhƣ vậy để có thẻ phân tích các 
dữ liẹu địa lý này nhƣ kinh nghiệm của các 
nƣớc phát triển là dựa vào sự trợ giúp của hệ 
thống thông tin địa lý. Mặt khác muốn xây 
dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh 
hƣởng đến giá đất, khi xem xét các tác động 
ta thấy chúng chịu khá nhiều tác động, nhƣ 
vậy đƣơng nhiên cần có các dữ liệu trợ giúp 
cho việc phân tích. Có thể thấy dữ liệu địa 
chính là dữ liệu cần đƣa ra xem xét đầu tiên. 
Khi xem xét các yếu tố tác động vào giá đất 
chúng ta đã thấy nổi lên hai nhóm yếu tố tác 
động, nhóm tác trực tiếp và nhóm tác động 
gián tiếp. Nhóm tác động trực tiếp thƣờng đòi 
hỏi các dữ liệu nền chi tiết nhƣ các yếu tố về 
vị trí, kích thƣớc, hình thửa, kiến trúc khu 
vực.v.v. Trong các yếu tố này vị trí của thửa 
đất với hệ thống giao thông đóng vai trò đặc 
biệt quan trọng. 
Xét về khả năng đáp ứng nhu cầu trên của cơ 
sở dữ liệu địa chính, có thể khẳng định rằng 
đây là CSDL có khả năng đáp ứng tốt nhất. 
Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây 
dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh 
hƣởng đến giá đất gồm hai phần: 
- Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong 
CSDL này đƣợc thu thập và xây dựng khi thực 
hiện công tác xây dựng dữ liệu địa chính. 
- Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện 
theo phƣơng thức mở rộng từng bƣớc theo 
Trịnh Hữu Liên Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 120(06): 127 – 132 
131 
nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị 
hay vùng các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. 
Thông tin về hệ thống giao thông phục vụ xác 
định vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. 
Để đáp ứng đƣợc nhu cầu về thông tin đã nêu 
trên cần phải xây dựng chi tiết hệ thống giao 
thông trong bản đồ địa chính thành lớp thông 
tin chuyên đề riêng. Lớp thông tin này đƣợc 
chi tiết hoá, đóng khép các ngõ, phố theo 
đúng địa danh; đây là nhiệm vụ quyết định 
cho quá trình xác định chính xác vùng giá trị, 
yếu tố dữ liệu quan trọng để xác định giá trị 
bất động sản. Việc thiết lập dữ liệu thông tin 
về hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông 
đã đƣợc đo vẽ và thể hiện trong quá trình 
thành lập bản đồ địa chính[5]. Để hệ thống 
này trở thành dữ liệu thông tin nền phục vụ 
quá trình phân tích tạo ra các thông tin tổng 
hợp và thông tin chiết xuất cho vụ xây dựng 
các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh 
hƣởng đến giá đất, hệ thống này cần đƣợc tổ 
chức và quản lý thành nội dung thông tin 
thành phần cơ bản của thông tin địa chính mở 
rộng và cần thực hiện các nội dung sau: (a) 
Cần phải xây dựng và cập nhật thông tin địa 
danh đƣờng phố. (b) Đối tƣợng thông tin 
không gian và thuộc tính cần đƣợc chuẩn hoá. 
(c) Quản lý đối tƣợng không gian cần đƣợc 
thiết lập theo đối tƣợng vùng từ hệ thống bản 
đồ địa chính; vùng phải đóng theo quy định 
của hệ thống địa danh đƣờng phố. (d) Thông 
tin cần phải đƣợc cập nhật thƣờng xuyên và 
thành lớp thông tin quản lý riêng. 
Ứng dụng GPS và ảnh viễn thám có độ 
phân giải cao kết hợp với công tác điều tra 
xây dựng vùng giá và vùng giá trị đất đai 
Phân tích trên đã cho thấy sự hỗ trợ hệ thống 
thông tin địa lý kết hợp với thông tin địa 
chính phục vụ xây dựng vùng giá và vùng giá 
trị. Tuy nhiên quá trình phân tích cũng đã chỉ 
ra các công nghệ GPS và ảnh viễn thám có độ 
phân giải cao cũng sẽ đóng một vai trò rất 
quan trọng. Do ảnh viễn thám có độ phân giải 
cao thể hiện khá đầy đủ hình ảnh bề mặt, 
trong đó các yếu tố liên quan mật thiết đến 
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất nhƣ: mật độ 
xây dựng nhà, mật độ giao thông, cây xanh, 
Các yếu tố này ảnh tác động mạnh đến các 
vùng giá đất chính nhƣ: tỷ lệ xây dựng nhà và 
công trình so với diện tích sử dụng cho hệ 
thống giao thông. ảnh viễn thám còn thể hiện 
khá rõ nhiều yếu tố tác động khác có khả 
năng trợ giúp cho việc điều tra thể hiện các 
các tác động của các yếu tố đến giá đất. 
Hình 2:Ứng dụng bản đồ địa chính, ảnh viễn thám 
và GIS trong việc xây dựng vùng giá trị tại Khu vực 
đường Hùng Vương, phường Tích Sơn TP.Vĩnh Yên 
Hình 3: Bản đồ giá đất lập theo vùng giá trị đất 
đai theo đường phố, Khu vực đường Hùng Vương, 
phường Tích Sơn, thành phố Vĩnh Yên 
Công nghệ ảnh viễn thám hỗ trợ đắc lực cho 
quá trình tạo ra các dữ liệu nền và các dữ liệu 
Trịnh Hữu Liên Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 120(06): 127 – 132 
132 
chuyên đề; đặc biệt ở nƣớc ta hiện đã hoàn 
thiện trạm thu ảnh, hiện nay Việt Nam đã 
phóng thành công vệ tinh Viễn thám 
VNREDSat-1. 
Xây dựng bản đồ bản đồ giá đất theo vùng 
giá trị đất đai 
Điều chỉnh các vùng giá trị. Các vùng giá trị 
không phải là vùng bất biến mà có thể điều 
chỉnh khi có sự thay đổi nhƣ do các yếu tố tác 
động là thay đổi, thay đổi về hạ tầng kỹ thuật 
thay đổi do thực hiện quy hoạch. 
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 
Kết luận 
Có thể đi đến những kết luận sau: Vùng giá trị 
đất đai đƣơc xây dựng dựa vào cơ sở dữ liệu 
bản đồ địa chính, với sự hỗ trợ, công nghệ 
GIS, GPS, ảnh viễn thám có độ phân giải cao 
là những giải pháp khả thi để xây dựng bản 
đồ giá đất theo quy định và bản đồ giá đất 
thực tế. 
Minh hoạ thực nghiêm cho thấy bức tranh 
tổng quát về ứng dụng bản đồ địa chính, ảnh 
viễn thám và GIS trong việc xây dựng vùng 
giá trị tại phƣờng Tích Sơn, thành phố Vĩnh 
Yên. Công nghệ ảnh viễn thám kết hợp với 
công nghệ định vị GPS tạo ra khả năng thuận 
lợi cho việc định vị các tấm ảnh khảo sát đánh 
giá các vùng giảm khối lƣợng đáng kể công 
việc khảo sát thực địa. Việc kết hợp các công 
nghệ đã nêu trên tạo ra khả năng thuận lợi cho 
việc khoanh vùng và xây dựng bản đồ vùng 
giá đất. 
Kiến nghị 
Cần tiếp tục nghiên cứu sâu và rộng hơn ứng 
dụng việc xác định vùng giá trị đất đai làm cơ 
sở phục vụ quản lý đất đai và tính giá đất. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn (2011). Thành 
lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Nhân 
Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trên 
cơ sở ứng dụng công nghệ GIS. Đại học Quốc gia 
Hà Nội. 
2. Chính phủ Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt 
Nam (2003). Luật đất đai 
3. Peter A. Burrough và Rachael A. McDonnell 
(1998). Principles of Geographical Information 
Systems. 
4. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013). Xây 
dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai 
và định giá đất. Nxb Nông Nghiệp. 
5. Trịnh Hữu Liên và nhóm thực hiện (2011). Nghiên 
cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng 
giá trị đất đai. Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng
SUMMARY 
THE ESTABLISHSMENT OF ZONE LAND VALUE 
FOR LAND VALUATION IN DATABASE ADMINISTRATION, 
AND TECHNOLOGY GIS REMOTESENSING 
Trinh Huu Lien
*
College of Agriculture and Forestry - TNU 
Land values zone in urban areas have a significance in the work of land management and land 
valuation work. The article outlined the approach and the methods to build the value of land based 
on land use maps and the application of GIS technology, GPS and remote sensing images have 
high resolution for the construction of the land value. Research also indicates the application of the 
land value for the mass land valuation, land pricing details for each plot of land in urban areas in 
our country. Test results in Tich Son ward, Vinh Yen town, Vinh Phuc Province. 
Keywords: Land values zone, land valuation, maps, GIS, Vinh Phuc 
Ngày nhận bài:11/2/2014; Ngày phản biện:25/2/2014; Ngày duyệt đăng: 09/6/2014 
Phản biện khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng – Trường Đại học Nông Lâm - ĐHTN 
*
 Tel: 0912 972264, Email: qlddvabds@gmail.com