Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

72
Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP 
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bùi Ngọc Toản*, Bùi Đức Tình**
TÓM TẮT
Bài nghiên cứu xác định các yếu tố tác 
động đến hiệu quả hoạt động của các doanh 
nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí 
Minh. Với dữ liệu được thu thập từ 243 doanh 
nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí 
Minh, kết quả nghiên cứu cho thấy hiệu quả 
hoạt động của các doanh nghiệp bị tác động 
bởi năng lực tài chính, chính sách vĩ mô, chính 
sách hỗ trợ của địa phương và đặc điểm của 
doanh nghiệp. 
Từ khóa: hiệu quả hoạt động, doanh 
nghiệp, bất động sản, thành phố Hồ Chí Minh.
PERFORMANCE OF REAL ESTATE FIRMS IN HO CHI MINH CITY
ABSTRACT
This paper examines factors affecting the 
performance of real estate firms in Ho Chi 
Minh City. With the data collected from 243 
real estate firms in Ho Chi Minh City, the 
research results show that performance of 
enterprises are impacted by financial capacity, 
macro policies, local policies support and 
characteristics of the business. 
Key words: performance, firm, real estate, 
Ho Chi Minh city.
1. GIỚI THIỆU
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, 
Thành phố Hồ Chí Minh với vai trò là đầu tàu 
kinh tế của cả nước đã phát triển một cách 
nhanh chóng về tốc độ tăng trưởng kinh tế, 
cũng như tốc độ tăng trưởng dân số, đặc biệt 
là một lượng lớn người nhập cư từ các địa 
phương khác. Do đó, Thành phố Hồ Chí Minh 
luôn chịu áp lực ngày càng tăng về cơ sở hạ 
tầng, cũng như nhu cầu lớn về nhà ở của người 
dân, kèm theo đó là sự biến động về thị trường 
bất động sản ngày càng tăng. Với thực tiễn đó, 
hệ thống doanh nghiệp tại Thành phố Hồ Chí 
Minh cũng phát triển nhanh cả về quy mô lẫn 
số lượng doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh 
nghiệp ngành bất động sản. Tuy nhiên, cùng 
với sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp 
thì sự cạnh tranh và những thách thức đối với 
khả năng quản lý của những doanh nghiệp này 
cũng theo đó tăng lên nhanh chóng (Bùi Ngọc 
Toản, 2016). Chỉ với 6 tháng đầu năm 2017, 
Thành phố Hồ Chí Minh đã có 18.000 doanh 
nghiệp được thành lập, nhưng đến khoảng hơn 
1/3 trong số đó là doanh nghiệp bất động sản, 
phần lớn hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh 
dịch vụ bất động sản (Bùi Ngọc Toản, 2018). 
Qua đó, chúng ta thấy rằng các doanh nghiệp 
ngành bất động sản đang “bùng nổ” trong thời 
gian qua. Với áp lực cạnh tranh ngày càng 
tăng, các doanh nghiệp ngành bất động sản 
đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, đặc 
biệt là nâng cao hiệu quả hoạt động để có thể 
tồn tại và phát triển bền vững được. Với bài 
* ThS. Trường Đại học Công nghiệp Tp.HCM, Email: buingoctoan@iuh.edu.vn
** Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh Tỉnh Hậu Giang, Email: tinh.buiduc@sbv.gov.vn
73
nghiên cứu này, nhóm tác giả sẽ tiến hành 
khảo sát các doanh nghiệp bất động sản để xác 
định được những yếu tố tác động đến hiệu quả 
hoạt động. Kết quả nghiên cứu có giá trị tham 
khảo đối với các nhà quản lý trong ngành bất 
động sản, cũng như các nhà nghiên cứu và nhà 
hoạch định chính sách.
2. MÔ HÌNH, Dữ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP 
NGHIÊN CỨU
2.1. Mô hình nghiên cứu
Hiện nay, có khá nhiều nghiên cứu thực 
nghiệm về hiệu quả hoạt động của doanh 
nghiệp. Tuy nhiên, có rất ít nghiên cứu tiến 
hành xem xét dưới khía cạnh khảo sát quan 
điểm của những người am hiểu về hiệu quả 
hoạt động doanh nghiệp, đặc biệt là doanh 
nghiệp bất động sản. Có thể kể đến các nghiệp 
cứu như: Protogerou & các cộng sự (2017) đã 
nghiên cứu hiệu quả hoạt động của các doanh 
nghiệp trẻ (có thời gian hoạt động từ 3 đến 15 
năm) tại 10 quốc gia ở Châu Âu và cho rằng: 
trình độ người quản lý và nhân viên có tác 
động đến hiệu quả hoạt động của các doanh 
nghiệp này; Tại Malaysia, Hamid & các cộng 
sự (2015) đã khẳng định vai trò của khả năng 
tiếp cận vốn và cho rằng tỷ lệ nợ có tác động 
đến hiệu quả hoạt động của 92 doanh nghiệp ở 
quốc gia này trong giai đoạn 2009-2011; Cũng 
trong năm 2015, Xu & Banchuenvijit (2015) 
đã tiến hành nghiên cứu dữ liệu của 28 doanh 
nghiệp (không bao gồm các doanh nghiệp tài 
chính) niêm yết trên SSE 50 trong giai đoạn 
2008-2012, kết quả nghiên cứu cho rằng tỷ 
lệ nợ vay và quy mô doanh nghiệp tác động 
đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp; 
Mumtaz & các cộng sự (2013) đã nghiên cứu 
hiệu quả hoạt động của 83 doanh nghiệp tại 
Pakistan trong giai đoạn 2006-2009, kết quả 
nghiên cứu cho thấy các yếu tố thuộc đặc điểm 
của doanh nghiệp như khả năng tiếp cận vốn 
và quy mô doanh nghiệp có tác động đến hiệu 
quả hoạt động; Trong một nghiên cứu khác, 
Kouser (2012) khi nghiên cứu dữ liệu của 70 
doanh nghiệp phi tài chính niêm yết trên sàn 
giao dịch chứng khoán Karachi của Pakistan 
trong giai đoạn 2001-2010 đã cho rằng hiệu 
quả hoạt động bị tác động bởi các yếu tố phản 
ánh đặc điểm của doanh nghiệp như quy mô 
doanh nghiệp; Ngoài ra, Safarova (2010) đã 
thực hiện nghiên cứu các yếu tố tác động đến 
hiệu quả hoạt động của 76 doanh nghiệp niêm 
yết trên thị trường chứng khoán New Zealand 
giai đoạn 1996-2007 và cho rằng khả năng 
tiếp cận vốn có tác động đến hiệu quả hoạt 
động của doanh nghiệp. Tại Việt Nam, Bùi 
Ngọc Toản (2018) đã thu thập dữ liệu của 218 
doanh nghiệp khởi nghiệp ngành bất động sản 
và khẳng định vai trò của khả năng tiếp cận 
vốn (thông qua thị trường vốn và thị trường 
tiền tệ) trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động 
của các doanh nghiệp khởi nghiệp ngành bất 
động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trước 
đó, Bùi Ngọc Toản (2016) đã cho rằng chính 
sách vốn lưu động, vấn đề vay nợ, quy mô 
doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế có tác 
động đến hiệu quả hoạt động của 35 doanh 
nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị 
trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 
2010-2014. Trong một nghiên cứu khác, Đoàn 
Ngọc Phúc (2014) đã nghiên cứu hiệu quả hoạt 
động của doanh nghiệp sau cổ phần hóa, với 
dữ liệu gồm 217 doanh nghiệp niêm yết trên 
Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hố Chí 
Minh và Hà Nội giai đoạn 2007-2012, kết quả 
nghiên cứu cho thấy việc vay nợ và quy mô 
doanh nghiệp có tác động đến hiệu quả hoạt 
động. Ngoài ra, Phan Thị Minh Lý (2011) đã 
khảo sát 112 doanh nghiệp vừa và nhỏ trên 
địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế nhằm xác định 
sự tác động của các yếu tố đến hiệu quả hoạt 
động của doanh nghiệp, kết quả nghiên cứu 
cho thấy có bốn yếu tố tác động đến hiệu quả 
hoạt động của doanh nghiệp, gồm: yếu tố về 
vốn, yếu tố thuộc đặc điểm của doanh nghiệp, 
chính sách của địa phương, chính sách vĩ mô. 
Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ...
74
Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật
Kết quả của các bài nghiên cứu trước cho 
thấy, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bị 
tác động bởi các nhóm yếu tố: năng lực tài 
chính, đặc điểm của doanh nghiệp, chính sách 
hỗ trợ của địa phương và chính sách vĩ mô. 
Dựa trên cơ sở này, nhóm tác giả sẽ tiến hành 
xây dựng mô hình nghiên cứu, đồng thời bài 
nghiên cứu cũng tiến hành điều chỉnh và bổ 
sung thêm một số biến quan sát để phù hợp 
với thực tiễn của các doanh nghiệp bất động 
sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, điều này cũng 
được kỳ vọng sẽ tạo tính mới cho bài nghiên 
cứu so với các nghiên cứu trước đây.
Vậy, mô hình nghiên cứu có dạng như sau:
HQHD = β
0
 + β
1
 NLTC + β
2
 DDDN + β
3
CSDP + β
4
 CSVM + ε
Hình 1. Mô hình nghiên cứu dự kiến 
2.2. Dữ liệu nghiên cứu
Mẫu nghiên cứu được chọn lọc để đưa 
vào nghiên cứu gồm 243 quan sát, nhóm tác 
giả thu thập trong quá trình điều tra, phỏng 
vấn trực tiếp và ngẫu nhiên từ những doanh 
nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí 
Minh. Thời gian điều tra từ 01/01/2018 đến 
ngày 05/02/2018 theo mẫu đã được thiết kế 
sẵn.
2.3. Phương pháp phân tích
Bài nghiên cứu vận dụng phương pháp 
phân tích mô hình hồi quy bội nhằm nhận dạng 
và xác định mức độ tác động của các yếu tố 
đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp 
bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO 
LUẬN
Phân tích hồi quy sẽ xác định sự tác động 
của các biến độc lập đến biến phụ thuộc. Mô 
hình phân tích hồi quy sẽ mô tả hình thức tác 
động và qua đó giúp ta dự đoán được mức độ 
của biến phụ thuộc khi biết trước giá trị của 
các biến độc lập. Kết quả hồi quy thực nghiệm 
như sau:
Bảng 1. Kết quả mô hình nghiên cứu
Hệ số hồi quy chuẩn hóa Mức ý nghĩa
Năng lực tài chính (NLTC) 0,390 0,000***
Đặc điểm của doanh nghiệp (DDDN) 0,212 0,000***
Chính sách hỗ trợ của địa phương (CSDP) 0,305 0,000***
Chính sách vĩ mô (CSVM) 0,364 0,000***
Số quan sát 243
Kết quả kiểm định ANOVA (sig.) 0.000***
Hệ số xác định R2 69,4%
Ghi chú: (***) có ý nghĩa ở mức 1%
 Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả
75
Kết quả kiểm định ANOVA cho thấy mô 
hình có ý nghĩa ở mức ý nghĩa 1%, vậy mô 
hình hồi quy tuyến tính bội đã xây dựng phù 
hợp với tập dữ liệu. Bên cạnh đó, để đánh giá 
mức độ phù hợp của mô hình, ta sử dụng hệ số 
xác định R2. Hệ số này cho biết mức độ giải 
thích của mô hình hồi quy được xây dựng với 
tập dữ liệu nghiên cứu. Hệ số này càng gần 1 
thì mô hình xây dựng càng thích hợp với tập 
dữ liệu mẫu và ngược lại càng gần 0 mô hình 
kém phù hợp. Bảng kết quả mô hình hồi quy 
cho thấy, hệ số xác định R2 = 69,4%, điều này 
có nghĩa là 69,4% mức độ biến động về hiệu 
quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động 
sản tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ được giải 
thích bởi những yếu tố là các biến độc lập đã 
được chọn đưa vào mô hình. 
Kết quả mô hình nghiên cứu có phương 
trình hồi quy chuẩn hóa như sau:
HQHD = 0,390 NLTC + 0,212 DDDN + 
 0,305 CSDP + 0,364 CSVM 
Với kết quả trên, ta thấy hiệu quả hoạt 
động của các doanh nghiệp bất động sản tại 
Thành phố Hồ Chí Minh bị tác động mạnh 
nhất bởi năng lực tài chính, tiếp đó là chính 
sách vĩ mô, chính sách hỗ trợ của địa phương 
và đặc điểm của doanh nghiệp. Điều này cũng 
phản ánh rằng các yếu tố này có vai trò rất 
quan trọng đối với hiệu quả hoạt động, cũng 
như quá trình tồn tại và phát triển của các 
doanh nghiệp ngành bất động sản tại Thành 
phố Hồ Chí Minh.
4. KẾT LUẬN
Với mục tiêu kiểm định sự tác động của 
các yếu tố đến hiệu quả hoạt động của các 
doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ 
Chí Minh, nhóm tác giả đã sử dụng phương 
pháp nghiên cứu định lượng để làm sáng tỏ 
vấn đề cần nghiên cứu và đạt được mục tiêu 
đề ra. Kết quả nghiên cứu cho thấy năng lực 
tài chính, chính sách vĩ mô, chính sách hỗ trợ 
của địa phương và đặc điểm của doanh nghiệp 
có vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả hoạt 
động, cũng như quá trình tồn tại và phát triển 
của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành 
phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu là cơ 
sở để góp phần giúp doanh nghiệp bất động 
sản nhìn nhận rõ hơn về vai trò của các yếu 
tố này đối với hiệu quả hoạt động của doanh 
nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản cần 
chú trọng hơn nữa về vấn đề nâng cao khả 
năng tiếp cận vốn, khả năng thanh khoản và 
xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp nhằm 
nâng cao năng lực tài chính, góp phần quan 
trọng trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động 
của doanh nghiệp. Ngoài ra, các cơ quan chức 
năng và chính quyền địa phương cũng cần đưa 
ra các cơ chế, chính sách hỗ trợ một cách thiết 
thực hơn nữa nhằm khuyến khích các doanh 
nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động 
sản nâng cao hiệu quả hoạt động, góp phần 
giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định 
và bền vững.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Bùi Ngọc Toản (2018), Khả năng tiếp cận 
vốn của doanh nghiệp khởi nghiệp ngành 
bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học 
quốc tế “Kiến tạo hệ sinh thái khởi nghiệp 
– yếu tố thành công đối với sinh viên”, 
ngày 24/01/2018.
[2]. Bùi Ngọc Toản (2016), Tác động của 
chính sách vốn lưu động đến khả năng 
sinh lợi trên tổng tài sản của các doanh 
nghiệp ngành bất động sản Việt Nam, Tạp 
chí Khoa học Đại học Cần Thơ, số tạp chí 
44(2016) 18-27.
Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ...
76
Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật
[3]. Đoàn Ngọc Phúc (2014), Ảnh hưởng của 
cấu trúc vốn đến hiệu quả hoạt động kinh 
doanh của doanh nghiệp sau cổ phần hóa 
ở Việt Nam, Tạp chí Những vấn đề kinh tế 
và chính trị thế giới, số 7(219).
[4]. Phan Thị Minh Lý (2011), Phân tích tác 
động của các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt 
động kinh doanh của các doanh nghiệp 
vừa và nhỏ ở Thừa Thiên - Huế. Tạp chí 
Khoa học và Công nghệ, Đại học Đà Nẵng, 
số 2 (43).
[5]. Hamid, M., Abdullahb, A., Kamaruzzaman, 
N. (2015), Capital Structure and 
Profitability in Family and Non-Family 
Firms: Malaysian evidence, Procedia 
Economics and Finance, 31 (2015 ) 44 – 55.
[6]. Kouser, R. (2012), Inter-Relationship 
between Profitability, Growth and Size: A 
Case of Non-Financial Companies from 
Pakistan, Pak. J. Commer. Soc. Sci. 2012 
Vol. 6 (2), 405-419.
[7]. Mumtaz, R., Rauf, S., Ahmed, B., Noreen, 
U. (2013), Capital Structure and Financial 
Performance: Evidence from Pakistan 
(Kse 100 Index), Journal of Basic and 
Applied Scientific Research, 3(4)113-119.
[8]. Protogerou, A., Caloghiroua, Y., Vonortas, 
N. (2017), Determinants of young firms’ 
innovative performance: Empirical 
evidence from Europe, Research Policy 
(2017), 
respol.2017.05.011.
[9]. Safarova, Y. (2010), Factors that determine 
firm performance of New Zealand Listed 
companies. Auckland University of 
Technology.
[10]. Xu, M. & Banchuenvijit, W. (2015), 
Factors Affecting Financial Performance 
of Firms Listed on Shanghai Stock 
Exchange 50（SSE 50). International 
journal of Bussiness and economic.