Giáo trình Định giá tài sản (Phần 2)

Trang 68
CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 
4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH 
NGHIỆP. 
4.1.1 Giá trị doanh nghiệp và nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 
4.1.1.1 Doanh nghiệp và đặc trưng của doanh nghiệp 
a. Khái niệm 
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức 
thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế”. 
Theo Luật Doanh nghiệp 2005 đã định nghĩa: “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế 
có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy 
định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh” 
 Các loại hình doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường hiện nay là: 
+ Công ty cổ phần 
+ Công ty trách nhiệm hữu hạn 
+ Công ty hợp danh 
+ Doanh nghiệp tư nhân 
Nhìn chung doanh nghiệp là tổ chức kinh tế quy tụ các phương tiện tài chính, 
vật chất và con người nhằm thực hiện các hoạt động sản xuất, cung ứng và tiêu thụ sản 
phẩm hoặc dịch vụ trên cơ sở tối đa hóa lợi ích của người tiêu dùng, thông qua đó tối 
đa hóa lợi của chủ sở hữu, đồng thời kết hợp một cách hợp lý các mục tiêu xã hội. 
b. Đặc trưng của doanh nghiệp 
- Là một loại hàng hóa: Doanh nghiệp là đối tượng của các giao dịch mua bán, 
hợp nhất, sáp nhập, chia nhỏ... Quá trình hình thành giá cả đối với hàng hóa đặc biệt 
này chịu sự chi phối của các quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. 
Do đó, có thể vận dụng kỹ thuật định giá thông thường để định giá cho doanh nghiệp. 
- Mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy nhất: Mỗi doanh nghiệp có tên riêng, có 
vị trí và trụ sở kinh doanh riêng biệt, quy mô và cơ cấu tài sản khác nhau, cơ cấu quản 
trị và sự tác động của môi trường khác nhau. Không có 2 doanh nghiệp giống nhau 
hoàn toàn. Do vậy kỹ thuật so sánh các doanh nghiệp chỉ có tính tham chiếu. 
- Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế: doanh nghiệp là một thực thể hoạt động, 
được hoàn chỉnh và phát triển theo thời gian hoạt động. Sức mạnh hay giá trị của một 
doanh nghiệp thể hiện ở giá trị tài sản và các mối quan hệ với môi trường. Vì vậy, 
đánh giá về doanh nghiệp nói chung, đánh giá về giá trị doanh nghiệp nói riêng, đòi 
Trang 69
hỏi đánh giá giá trị tài sản và đánh giá các mối quan hệ. 
- Doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận: Việc doanh nghiệp đầu tư mua 
sắm trang thiết bị, thuê nhân công, đầu tư quảng bá hình ảnh...đều nhằm mục tiêu cuối 
cùng là lợi nhuận. Vì vậy, tiêu chuẩn để các nhà đầu tư xem xét hiệu quả hoạt động, 
quyết định bỏ vốn và đánh giá giá trị doanh nghiệp là các khoản thu nhập mà doanh 
nghiệp có thể mang lại cho nhà đầu tư trong tương lai. 
4.1.1.2 Giá trị doanh nghiệp 
Trước đây, tài sản hữu hình vẫn được coi là nhân tố chính tạo nên giá trị doanh 
nghiệp. Những nhân tố này bao gồm máy móc thiết bị, đất đai, nhà cửa hoặc những tài 
sản chính khác như các khoản phải thu và vốn đầu tư. Các tài sản này được xác định 
dựa trên chi phí và giá trị còn lại thể hiện trên bảng cân đối kế toán. 
Cuối thế kỷ 20, thị trường nhận thức được sự hiện diện của tài sản vô hình và 
sự quan tâm đến giá trị của tài sản vô hình ngày càng tăng khi mà khoảng cách giữa 
giá trị thị trường và giá trị sổ sách của các doanh nghiệp ngày càng lớn, thể hiện cụ thể 
trong các vụ mua bán và sáp nhập vào những năm cuối của thập kỷ 1980. Và từ đây, 
giá trị doanh nghiệp được định nghĩa một cách tổng quát và đầy đủ hơn như sau: 
Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh 
nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh. 
Do đó, một phương pháp định giá doanh nghiệp được thừa nhận là có cơ sở 
khoa học khi nó thuộc vào một trong hai cách tiếp cận sau: 
+ Đánh giá các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra cho nhà đầu tư . 
+ Đánh giá giá trị tài sản và giá trị yếu tố tổ chức – mối quan hệ. 
4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 
Với sự phát triển của thị trường tài chính, thị trường chứng khoán và các thị 
trường tài sản khác thì việc xác định giá trị doanh nghiệp và các lợi ích của nó ngày 
càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, là mối quan tâm của nhiều chủ thể, 
như: Nhà nước, nhà đầu tư và nhà quản trị doanh nghiệp. Nhu cầu xác định giá trị 
doanh nghiệp được xuất phát từ các yêu cầu sau: 
Xuất phát từ yêu cầu của hoạt động mua bán, sáp nhập, chia nhỏ, giải thể, thanh 
lý, cổ phần hóa doanh nghiệp. Đây là loại giao dịch diễn ra có tính chất thường xuyên 
và phổ biến trong cơ chế thị trường, phản ánh nhu cầu về đầu tư trực tiếp vào sản xuất 
kinh doanh, nhu cầu tài trợ cho sự tăng trưởng và phát triển bằng các yếu tố bên ngoài, 
nhằm tăng cường khả năng tồn tại trong môi trường tự do cạnh tranh. Để thực hiện các 
giao dịch đó, đòi hỏi phải có sự đánh giá trên một phạm vi rộng lớn các yếu tố tác 
Trang 70
động tới doanh nghiệp, trong đó, giá trị doanh nghiệp là một yếu tố có tính chất quyết 
định, là căn cứ trực tiếp để người ta thương thuyết với nhau trong tiến trình giao dịch 
mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ, giải thể, thanh lý, cổ phần hóa doanh nghiệp 
Giúp các nhà quản trị ra các quyết định về kinh doanh và tài chính. Giá trị 
doanh nghiệp là loại thông tin quan trọng, phản ánh năng lực tổng hợp, phản ánh khả 
năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Vì vậy, căn cứ vào giá trị doanh nghiệp, 
các nhà quản trị kinh doanh thể thấy được khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp 
mình, khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp khác, từ đó đưa ra các giải pháp 
nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và tài chính. 
Giúp các chủ thể quan tâm đánh giá uy tín kinh doanh, khả năng tài chính và tín 
dụng. Nhà đầu tư, người cung cấp căn cứ vào thông tin giá trị doanh nghiệp làm cơ sở 
đưa ra các quyết định về đầu tư, tài trợ hoặc có tiếp tục cấp tín dụng cho doanh nghiệp 
nữa hay không. 
Giúp các cơ quan Nhà nước quản lý kinh tế vĩ mô: thông tin về giá trị doanh 
nghiệp là một căn cứ quan trọng để các nhà hoạch định chính sách, các tổ chức quản lý 
và kinh doanh chứng khoán đánh giá tính ổn định của thị trường, nhận dạng các hiện 
tượng đầu cơ hoặc thao túng thị trường, kiểm soát doanh nghiệp...để từ đó có thể đưa 
ra các chính sách, biện pháp điều tiết thị trường một cách hợp lý, bình đẳng và phù 
hợp các quy định của pháp luật. 
Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp là nhu cầu thường xuyên trong nền kinh 
tế thị trường. Nó là đòi hỏi tất yếu đối với các quốc gia muốn xây dựng và phát triển 
theo cơ chế thị trường. Do đó đặt ra yêu cầu cần thiết phải xác định giá trị doanh nghiệp. 
4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 
4.2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh 
Môi trường kinh doanh là toàn bộ các yếu tố tác động từ bên ngoài đến hoạt 
động của doanh nghiệp làm ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp. Nghiên cứu môi 
trường kinh doanh của doanh nghiệp giúp cho lãnh đạo doanh nghiệp chủ động trong 
mọi tình huống có thể xảy ra trong hoạt động kinh doanh, từ đó có các chính sách và 
biện pháp phù hợp. 
 Môi trường kinh doanh bao gồm hai loại: Môi trường kinh doanh tổng quát và 
môi trường kinh doanh đặc thù 
4.2.1.1 Môi trường kinh doanh tổng quát 
Là những yếu tố ảnh hưởng mang tính khách quan, vượt khỏi tầm kiểm soát của 
doanh nghiệp. Môi trường kinh doanh tổng quát bao gồm: 
a. Môi trường kinh tế 
Trang 71
 Hoạt động của doanh nghiệp luôn diễn ra trong một bối cảnh kinh tế cụ thể 
nên sẽ chịu ảnh hưởng của các nhân tố trong môi trường kinh tế đó như: Tốc độ tăng 
trưởng kinh tế, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tê, tỷ suất đầu tư.... Mặc dù nó là những nhân 
tố khách quan nhưng tác động trực tiếp tới hoạt động và giá trị doanh nghiệp. 
 Trong nền kinh tế phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư và tiêu dùng, chỉ số 
chứng khoán thể hiện đúng quan hệ cung cầu, tỷ giá và lãi suất kích thích đầu tư...sẽ 
trở thành những cơ hội phát triển và mở rộng doanh nghiệp, nâng cao giá trị doanh 
nghiệp. Ngược lại, sự suy thoái kinh tế, giá chứng khoán ảo, lạm phát tăng cao, lãi 
suất kiềm hãm sản xuất...làm lung lay và khống chế các cơ hội phát triển doanh 
nghiệp, giá trị doanh nghiệp bị xuống thấp. 
b. Môi trường chính trị 
 Môi trường chính trị ổn định là tiền đề cho sự ổn định và an toàn xã hội, và là 
cơ sở cho sự ổn định và phát triển các nhu cầu đầu tư đối với các doanh nghiệp. Các 
yếu tố trong môi trường chính trị bao gồm: 
+ Yếu tố đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống pháp luật sẽ giúp cho 
hoạt động kinh doanh và đầu tư của các doanh nghiệp được bình đẳng, lành mạnh và 
thông suốt. 
+ Sự luật pháp hóa các hành vi kinh tế thông qua các văn bản pháp quy: Luật 
Thuế, Luật Thương mại, Luật sở hữu trí tuệ,.. bảo vệ được hoạt động của doanh nghiệp 
một cách công khai, minh bạch trong khuôn khổ luật pháp nhất định của từng quốc gia. 
+ Năng lực hành pháp của cơ quan chức năng và ý thức chấp hành luật pháp của 
các công dân và các doanh nghiệp sẽ giúp ngăn chặn được các tệ nạn buôn lậu, làm hàng 
giả, trốn thuế,... tạo điều kiện thiết yếu và thuận lợi cho mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh. 
c. Môi trường văn hóa – xã hội 
Hoạt động của doanh nghiệp nhằm đáp ứng những đòi hỏi ngày càng cao trong 
đời sống vật chất và tinh thần của xã hội và cộng đồng. Ngược lại, sự hình thành 
những bức xúc của môi trường văn hóa – xã hội sẽ thúc đẩy sự quan tâm đáp ứng bằng 
chính sự phát triển từ phía các doanh nghiệp. Những yếu tố trong môi trường này tác 
động trực tiếp đến kết quả sản xuất kinh doanh bao gồm: 
+ Lối sống, quan niệm về văn minh, tập quán sinh hoạt và tiêu dùng...hình 
thành các tính chất thị trường riêng biệt mà sự tìm hiểu thông suốt và đáp ứng được 
các yêu cầu đó chính là sự phát triển của các doanh nghiệp. 
+ Số lượng và cơ cấu dân cư, giới tính, độ tuổi, mật độ,.. phát sinh các phân 
khúc thị trường cần định tính và định lượng làm phát sinh các loại hình sản xuất kinh 
doanh cần thiết đáp ứng được các nhu cầu. 
Trang 72
+ Sự ô nhiểm môi trường, cạn kiệt tài nguyên...đỏi hỏi các doanh nghiệp phải 
nâng cao kỹ thuật và công nghệ đáp ứng sự thân thiện với môi trường, giảm thiểu các 
chi phí nguyên vật liệu... 
d. Môi trường khoa học – công nghệ 
 Ngày nay sự phát triển không ngừng của khoa học công nghệ đã làm thay đổi 
cơ bản các điều kiện quy trình công nghệ và phương thức sản xuất kinh doanh tạo ra các 
sản phẩm chất lượng cao, đa dạng, phong phú đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần ngày 
càng cao trong đời sống xã hội. Bước phát triển của khoa học – công nghệ không chỉ là cơ 
hội mà còn tạo ra thách thức đối với sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Vì lẽ đó, 
khi đánh giá doanh nghiệp cần chỉ ra mức độ tác động của môi trường này đến hoạt động 
kinh doanh và khả năng thích ứng của doanh nghiệp trước những bước phát triển mới của 
khoa học công nghệ. 
4.2.1.2 Môi trường kinh doanh đặc thù 
Môi trường đặc thù bao gồm các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp mang 
tính trực tiếp và rõ rệt hơn, doanh nghiệp có thể kiểm soát được. Môi trường này bao 
gồm: 
a. Quan hệ giữa doanh nghiệp và khách hàng: 
Khách hàng đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của doanh nghiệp. 
Khách hàng có thể là các cá nhân, doanh nghiệp hoặc Nhà nước. Họ có thể là khách 
hàng hiện tại những cũng có thể là khách hàng trong tương lai. Quan hệ khách hàng tốt 
sẽ góp phần vào sự phát triển và thành công của doanh nghiệp. Muốn đánh giá đúng 
khả năng phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, cần phải xác định 
tính chất, mức độ bền vững và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ khách hàng. Uy 
tín tốt của doanh nghiệp với khách hàng được đánh giá thông qua: sự trung thành và 
thái độ của khách hàng, số lượng và chất lượng khách hàng, tiếng tăm và mối quan hệ 
tốt và khả năng phát triển các mối quan hệ, sự phát triển các thị phần, tốc độ phát triển 
của doanh số bán. 
b. Quan hệ giữa doanh nghiệp và nhà cung cấp: 
Doanh nghiệp nào cũng vậy, để duy trì hoạt động kinh doanh của mình đều cần 
có nguồn cung cấp các yếu tố đầu vào. Sự ổn định các nguồn cung cấp được thể hiện 
qua các quan hệ với nhà cung cấp, sẽ đảm bảo cho công việc sản xuất – kinh doanh 
của doanh nghiệp diễn ra liên tục theo đúng kế hoạch. Các quan hệ với nhà cung cấp 
ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh của doanh nghiệp thông qua: 
+ Sự phong phú của các nguồn cung cấp 
+ Khả năng đáp ứng kịp thời, lâu dài 
Trang 73
+ Chất lượng bảo đảm đúng các yêu cầu của doanh nghiệp, số lần hoàn trả các 
nguyên vật liệu kém chất lượng ít hoặc giảm nhanh qua các lần cung cấp 
+ Giá cả hợp lý và có khả năng cạnh tranh đối với các nhà cung cấp khác nhau 
c. Quan hệ giữa doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước: 
Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp luôn phải đặt dưới sự giám sát của 
các cơ quan chức năng, như: cơ quan thuế, cơ quan thanh tra, các tổ chức công đoàn,... 
Các tổ chức này có nhiệm vụ kiểm tra giám sát, bảo đảm cho hoạt động của doanh nghiệp 
tuân thủ đúng pháp luật. Bên cạnh đó việc thực hiện tốt các nghĩa vụ của doanh nghiệp 
như là: Nộp thuế đúng và đầy đủ, chấp hành tốt các quy định về lao động, bảo hiểm xã 
hội... Là những biểu hiện hoạt động lành mạnh và có tiềm lực về tài chính của doanh 
nghiệp. 
d. Sự cạnh tranh: 
Trong nền kinh tế thị trường ngày nay, tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp 
ngày càng trở nên quyết liệt ảnh hưởng đến giá trị và sự tồn tại của doanh nghiệp. Do 
đó để đánh giá đúng đắn về vị thế và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị 
trường, cần phải xem xét các nhân tố sau: 
+ Giá cả, chất lượng sản phẩm và dịch vụ đi kèm, như: Hướng dẫn sử dụng, lắp 
ráp sản phẩm, hậu mãi, các chương trình quảng bá và giới thiệu sản phẩm,... 
+ Số lượng, năng lực và thế mạnh của các doanh nghiệp tham gia cạnh tranh 
+ Các yêu cầu và mầm mống làm phát sinh các đối thủ cạnh tranh mới 
+ Khả năng giải quyết các áp lực cạnh tranh 
4.2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp 
Khi đánh giá giá trị doanh nghiệp không thể không đề cập đến các yếu tố bên trong 
hay yếu tố nội tại của doanh nghiệp. Các yếu tố này bao gồm có: Hiện trạng về tài sản 
trong doanh nghiệp; vị trí kinh doanh; uy tín kinh doanh; trình độ kỹ thuật và tay nghề 
người lao động; năng lực quản lý kinh doanh của doanh nghiệp. 
a. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp 
Giá trị tài sản trong doanh nghiệp là biểu hiện xác thực nhất về giá trị doanh nghiệp: 
- Tài sản của doanh nghiệp là biểu hiện của yếu tố vật chất cần thiết, tối thiểu đối 
với quá trình sản xuất – kinh doanh. Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật và tính đồng 
bộ của tài sản là nhân tố quyết định đến số lượng, chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp 
hay chính là nhân tố thể hiện năng lực cạnh tranh, thu nhập của doanh nghiệp. 
- Giá trị các tài sản của doanh nghiệp là cơ sở bảo đảm tối thiểu cho giá trị doanh 
nghiệp. Ít nhất cũng có thể bán đi các tài sản doanh nghiệp là khoản thu nhập tối thiểu mà 
doanh nghiệp có thể có được. 
Trang 74
b. Vị trí kinh doanh 
Vị trí kinh doanh là một trong các yếu tố hàng đầu được đưa ra để phân tích, đánh 
giá giá trị doanh nghiệp. Những đặc trưng của vị trí kinh doanh là: Địa điểm, địa hình, 
thời tiết, diện tích, phạm vi kinh doanh của các doanh nghiệp và các chi nhánh trực thuộc. 
Ở những vị trí thuận lợi, như: Gần đô thị, khu dân cư, tru ... 
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư 20% giá đất. 
Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ 
Bài 1: 
Hãy định giá một xe ô tô tải Ben (đơn vị tính đồng)? Biết rằng xe tải Ben cần 
định giá cótrọng tải 20 tấn sản xuất năm 2005, kiểu động cơ Diesel turbo, công suất 
kw(hp) 243(330) tốcđộ tối đa: 92 km/h, Số chỗ ngồi: 03 người. Hiện nay xe tải Ben 
sản xuất năm 2005 có trọng tải10 tấn, Kiểu động cơ Diesel turbo, công suất kw(hp) 
169(230) Tốc độ tối đa: 91 km/h, Số chỗngồi: 03 người có giá trị thị trường hiện tại là 
362.000.000 đồng. Hệ số điều chỉnh đối với loạixe tải theo kinh nghiệm là 0,5. 
Bài 2: 
Một dây chuyền sản xuất có tuổi thọ kỹ thuật là 15 năm, tuổi thọ kinh tế là 10 
năm, tuổihiệu quả là 6 năm cần định giá để bán đấu giá tài sản ( đơn vị tính triệu 
đồng). Biết rằng:Hiện nay trên thị trường không tồn tại dây chuyền sản xuất này, sau 
khi tính toán lại cácchi phí để tạo ra dây chuyền sản xuất tương tự ước tính hết 5.000 
triệu đồng. 
Tuy nhiên các nhà kỹ thuật ước tính năng suất chế tạo sản phẩm của dây chuyền 
sảnxuất này chỉ bằng 4/5 so với dây chuyền sản xuất bằng công nghệ tiên tiến hơn . Do 
đócác chuyên gia định giá đánh giá mức mất giá của dây chuyền này tương đương 1/5 
giátrị dây chuyền sản xuất mới. 
Trang 138
Bài 3: 
Cần định giá một xe ô tô vận tải đang sử dụng, sản xuất năm 2005 trọng tải 7 
tấn,nguyên giá 800 triệu đồng, đã qua sử dụng 6 năm, tổng số cây số xe đã chạy là 
1.000.000 km. Tổng sốkm cho một đời xe của loại xe cùng loại được xác định là 
2.000.000 km. Để đảm bảo cho xehoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ 
tùng, chi tiết và cụm chi tiết có giá thị trường như sau: 
– Lốp ô tô 3 bộ 1200-200: 10.000.000 đ 
– Hộp số trục các đăng 12.000.000 đ 
– Má phanh ô tô 6.000.000 đ 
– Ắc quy2.000.000 đ 
Bài 4: 
Hãy định giá một xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, hiện đang sử 
dụng để chởhàng cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 2000 
trọng tải 4 tấn, đã quasử dụng 6 năm. Biết các thông tin về ôtô này như sau: 
- Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá 750 triệu đồng, thuế VAT là 10%, chi 
phí chạy thử là10 triệu đồng. 
- Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm. 
- Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ 
tùng, chi tiếtước tính khoảng 26 triệu đồng. 
- VAT được tính theo phương pháp khấu trừ. 
 Bài 5: 
 Hãy định giá một xe ôtô 16 chỗ ngồi nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, hiện đang 
sử dụng để chở cán bộ công nhân viên cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, 
được sản xuất năm 2005 trọng tải 2 tấn, đãqua sử dụng 3 năm. Biết các thông tin về 
ôtô này như sau: 
- Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá CIF là 1.500 triệu đồng, thuế suất thuế 
tiêu thụ đặc biệt là 30%, thuế nhập khẩu 20% và VAT là 10%, chi phí chạy thử là 10 
triệu đồng. 
- Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm. 
- Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ 
tùng, chi tiết ước tính khoảng 20 triệu đồng. 
- VAT được tính theo phương pháp khấu trừ. 
Bài 6: 
 Cần định giá một lô hàng điều hòa nhiệt độ công suất từ 90.000 BTU trở xuống 
Trang 139 
nhập khẩu từ Pháp có tuổi thọ kinh tế là 20 năm và đã đưa vào khai thác sử dụng là 4 
năm. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu có các thông tin như sau: 
 - Lô hàng này được nhập khẩu với giá FOB tại cửa khẩu xuất ghi trên hợp đồng 
ngoại thương là 100.000 USD. 
 - Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gòn là 5.000 USD. 
 - Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền này là 5.000 USD. 
 - Thuế suất thuế nhập khẩu máy móc thiết bị là 15%. Thuế suất thuế tiêu thụ 
đặc biệt áp dụngcho máy móc thiết bị là 20%. 
 - Thuế suất VAT là 10%. DN hạch toán VAT theo phương pháp khấu trừ 
Trang 140
Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 
Bài 1: 
 Doanh nghiệp X có tài liệu Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp 
X ngày 31/12/N . 
 Đơn vị tính: triệu đồng 
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền 
A. TSLĐ và đầu tư ngắn hạn 700 A. Nợ phải trả 900 
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn 1800 B. Nguồn vốn chủ sở hữu 1600 
Tổng tài sản 2500 Tổng nguồn vốn 2500 
Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi 
như sau: 
1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 80 triệu đồng 
2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của sản xuất 
có giá trị giảm theo sổ sách kế toán là 60 triệu đồng 
3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 200 triệu đồng 
4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 50 triệu 
đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện 
hành thường phải trả 60 triệu đồng mỗi năm. Tỷ suất hiện tại hóa là 20%. 
5. Đầu tư chứng khoán vào công ty B:(2.000 cổ phiếu) theo giá trị trên sổ sách 
kế toán là 200 triệu đồng. Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng 
khoán tại thời điểm đánh giá là 95.000 đồng/ cổ phiếu 
6. Số vốn góp liên doanh theo giá trị trên sổ sách kế toán là 400 triệu đồng được 
đánh giá lại tăng 20 triệu đồng 
7. Sau khi tập hợp hồ sơ công ty đã có đầy đủ tài liệu chứng minh có một số 
khoản phải trả nhưng đến thời diểm đánh giá công ty không phải thanh toán nữa là 200 
triệu. 
Yêu cầu:Hãy xác định giá trị doanh nghiệp X. 
Bài 2: 
Công ty Bắc Nam có tài liệu sau: Bảng cân đối kế toán rút gọn ngày 
31/12/N. 
Trang 141 
ĐVT: triệu đồng 
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền 
A. TSLĐ và đầu tư ngắn 
hạn 
6.000 A. Nợ phải trả 9.000 
1.Tiền mặt 500 1. Vay ngắn hạn 2.000 
2. Chứng khoán ngắn hạn 1.000 2. Các khoản phải trả 1.000 
3. Các khoản phải thu 3.000 3. Vay dài hạn 6.000 
4. Hàng tồn kho 1.500 
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn 19.000 B. Nguồn vốn chủ sở hữu 16.000 
1.Giá trị còn lại của TSCĐHH 8.000 1.Nguồn vốn kinh doanh 14.500 
2. TSCĐ thuê tài chính 2.000 2. Lãi chưa phân phối 1.500 
3. Đầu tư chứng khoán vào 
công ty Hoàng Quân (200.000 
cổ phiếu) 
2.000 
4. Góp vốn liên doanh 5.000 
5. TSCĐ cho thuê 2.000 
Tổng tài sản 25.000 Tổng nguồn vốn 25.000 
 Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi sau: 
1. Kiểm quỹ tiền mặt thiếu 20 triệu đồng không rõ nguyên nhân. 
2. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 100 triệu đồng; 200 
triệu đồng xác suất thu được là 70%; số còn lại được xếp vào dạng khó đòi; công ty 
mua bán nợ sẵn sàng mua lại khoản này với số tiền bằng 40% giá trị. 
3. Nguyên vật liệu tồn kho hư hỏng 100 triệu đồng; số còn lại kém phẩm chất; 
theo kết quả đánh giá lại giảm 30 triệu đồng. 
4. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 300 triệu đồng. 
5. Công ty Bắc Nam còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 16 năm, mỗi năm 125 
triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm 
hiện hành phải trả 150 triệu đồng mỗi năm. 
6. Giá chứng khoán của công ty Hoàng Quân tại Sở giao dịch chứng khoán tại 
thời điểm đánh giá là 15.000 đồng/cổ phiếu 
 7. Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 1.000 triệu đồng. 
 8. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 15 năm, mỗi 
Trang 142
năm trả một lượng tiền đều nhau là 300 triệu đồng. 
 9. Trong các khoản nợ phải trả có 400 triệu đồng là nợ vô chủ 
Yêu cầu: Ước tính giá trị công ty Bắc Nam theo phương pháp giá trị tài sản 
thuần, biết tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trường là 15%/năm. 
 Bài 3: 
Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên thị trường là 
120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông năm N là 
540 triệu đồng: 
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng 
với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được 
xác định là 10%/năm. 
 Yêu cầu: 
1. Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số hãy ước tính giá trị thực một cổ phần 
của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao dịch trên 
thị trường? Giả định rằng, mỗi cổ phiếu tương ứng với một cổ phần. 
2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC. Tỷ suất 
sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12%. Hãy cho biết quyết 
định của hai người khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và 
60.000đ/cp? 
Bài 4: 
ABC là một công ty cổ phần có uy tín cao, chứng khoán được niêm yết tại các thị 
trường tài chính lớn trên thế giới, báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N, như sau: 
 Đơn vị: 1.000.000 đ 
Chỉ tiêu Số tiền 
1. Doanh thu thuần 12.474 
2. Giá vốn hàng bán 9.208 
3. Chi phí bán hàng 695 
4. Chi phí quản lý doanh nghiệp 704 
5. Lợi nhuận trước thuế và lãi vay 1.867 
6. Lãi tiền vay 256 
7. Lợi nhuận trước thuế 1.611 
8. Thuế thu nhập 644 
Trang 143 
9. Lợi nhuận sau thuế 967 
10. Lợi tức cổ phần 450 
11. Lợi nhuận để lại 517 
12. Lợi tức một cổ phần 0.045 
 Yêu cầu: Giả định rằng các thị trường tài chính trên thế giới hoạt động ổn định, 
Nhà nước có thể kiểm soát được các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ hội trung bình của vốn 
trên thị trường là 12%/ năm. Hãy xác định mức giá giao dịch có thể nhất về cổ phiếu 
thường của công ty ABC, khi: 
1- Công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi, ABC 
chỉ phát hành cổ phiếu thường, không có cổ phiếu ưu đãi. 
2- Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/năm. 
Bài 5: 
Doanh nghiệp A hiện tại có thu nhập ròng trên cổ phiếu là 5.000đ. Tỷ lệ chi trả 
cổ tức của công ty hiện tại là 70% và dự kiến trong tương lai vẫn giữ mức chi trả cổ 
tức này. Công ty phát hành 1 triệu cổ phiếu và lãi suất chiết khấu của công ty ước tính 
là 15%. 
 Yêu cầu: Định giá doanh nghiệp A trong hai trường hợp sau: 
 a. Dự kiến trong tương lai cổ tức công ty tăng trưởng ổn định với tỷ lệ là 5%. 
b. Dự kiến 2 năm tới cổ tức của công ty sẽ tăng ở mức 5% sau đó tăng ở mức 
8% và sau đó tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% trong tương lai. 
Bài 6: 
Có tài liệu sau về doanh nghiệp A: 
1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất: 
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng 
Chỉ tiêu N – 2 N – 1 N 
1. Doanh thu thuần. 25.000 27.000 30.000 
2. Giá vốn hàng bán. 19.000 20.500 23.000 
3. Chi phí bán hàng. 2.100 2.200 2.300 
4. Chi phí quản lý. 1.800 1.800 1.900 
5. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. 2.100 2.500 2.800 
6.Lợi nhuận từ HĐTC và lợi nhuận khác. 700 800 900 
7.Tổng lợi nhuận trước thuế. 2.800 3.300 3.700 
Trang 144
8.Thuế thu nhập phải nộp (25%). 700 825 925 
9. Lợi nhuận sau thuế. 2.100 2.475 2.775 
 2. Các thông tin bổ sung: 
- Các khoản thu nhập từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát sinh 
mang tính bất thường, ngoài khả năng dự báo của doanh nghiệp. 
- Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu t, khấu hao là không đáng kể. 
- Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số 
sinh lời của các năm: N-2; N-1 và N so với tương lai lần lượt là:1; 2 và 3. 
- Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là 12%/năm. 
Yêu cầu:Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hiện tại hoá lợi nhuận thuần. 
Bài 7: 
 Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau: 
1. Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N: 
 - Giá trị TSLĐ: 3.500 triệu đồng 
 - Nguyên giá TSCĐ: 12.000 triệu đồng 
 2. Trích báo cáo kết quả kinh doanh năm N: 
 - Lợi nhuận trước thuế: 1.100 triệu đồng 
 - Thuế suất thuế TNDN là 25% 
 3. Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế thu 
nhập tăng bình quân 2%/năm 
 4. Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm 
 5. Ước tính sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý TSCĐ có 
thể thu hồi được bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn bộ một lần khi dự án 
kết thúc 
 6. Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/năm 
Bài 8: 
Định giá doanh nghiệp X biết: 
- Giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp X được đánh giá là 100 tỷ đồng 
- Lợi nhuận thuần được điều chỉnh lại và tính theo phương pháp bình quân số 
học giản đơn của 3 năm gần nhất là 20 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận thuần có thể tăng 
10% mỗi năm, trong 3 năm tới. 
- Ước tính giá trị tài sản thuần có thể tăng hàng năm là 6%/năm 
- Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các DN có điều kiện SXKD tương tự là 13%. 
Lãi suất trái phiếu Chính phủ là 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình trên thị trường ck là 3% 
Bài 9: 
Trang 145 
 Doanh nghiệp B có lợi nhuận trung bình trong nhiều năm là 200 triệu đồng. 
Doanh nghiệp có 100.000 cổ phần. Giá bán cổ phần trên thị trường vào thời điểm hiện 
hành là 60.000 đồng/cổ phần. Nếu doanh nghiệp đạt được lợi nhuận thuần trong tương 
lai hàng năm là 220 triệu đồng. Giá bán cổ phần vào thời điểm này là 90.000 đồng/cổ phần. 
Yêu cầu: 
 1. Tính tỷ lệ P/E quá khứ? 
 2. Ước tính giá trị doanh nghiệp? 
 3. Ước tính giá trị thực của một cổ phiếu? Cho nhận xét? 
Trang 146
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp, nhà xuất 
bản Thống kê 
2. TS. Nguyễn Minh Hoàng, ThS. Phạm Văn Bình (2011), Giáo trình Định giá tài 
sản, nhà xuất bản Tài chính. 
3. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2008), Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị 
doanh nghiệp, Nhà xuất bản Lao động – Xã hội, Hà Nội. 
4. Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp Thẩm định giá Máy móc và thiết 
bị của Nhà xuất bản Khoa học Kỹ Thuật Hà Nội. 
5. Hội Thẩm định giá Việt Nam (2011), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn 
nghiệp vụ thẩm định giá. 
6. Luận án của TS. Trần Văn Dũng: Hoàn thiện công tác định giá doanh nghiệp tại 
Việt Nam. 
7. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ, về 
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 
8. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ, về 
thu tiền sử dụng đất 
9. Quyết định 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 04 năm 2005 của Bộ tài chính về 
việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 
10. Quyết định 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ tài chính về 
việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) 
11. Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Bộ tài chính về 
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) 
12. Tài liệu bồi dưỡng về thẩm định giá của khoa Kinh tế phát triển của Trường Đại 
học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh. 
13. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. 
14. Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2003 và 2005 
Diễn đàn Thẩm định giá bất động sản, doanh nghiệp: www.thamdinhgia.org 
Trang 147 
NHÀ XUẤT BẢN THỜI ĐẠI 
B15- Lô 2 - Mỹ Đình I - Hà Nội - Việt Nam 
Tel: (04) 6287 2617 - (04) 6287 2348 - Fax: (04) 6287 1730 
E-mail: nxbthoidai@nxbthoidai.vn - 
Chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh 
Số 1101 Trần Hưng Đạo, P.5, Q.5, tp Hồ Chí Minh 
Tel: (08) 3922 5769- Fax: (08) 39225770 
E-mail: cnnxbthoidai@gmail.com – Website:  
Chịu trách nhiệm xuất bản: 
Giám đốc VŨ VĂN HỢP 
Chịu trách nhiệm nội dung: 
Phó giám đốc NGUYỄN THANH 
Biên tập NXB: Nguyễn Thủy. 
Thiết kế bìa : Trần Minh Nguyệt 
Sửa bản in: Tạ Ngọc Trưởng 
In 800 cuốn, khổ 19 x 27 cm tại Công ty Cổ phần in Cầu Giấy 281 Đội Cấn – Ba Đình – Hà 
Nội - Việt Nam. Giấy đăng ký KHXB số 2024 – 2013/CXB/07 – 105/TĐ. Quyết định xuất 
bản số 1167/QĐ-NXBTĐ ngày 31 tháng 12 năm 2013. In xong và nộp lưu chiểu Quý I năm 
2014. 
Mã số ISBN: 978-604-936-517-1