Giáo trình Định giá tài sản (Phần 1)

Trang 1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG 
KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG 
GIÁO TRÌNH 
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 
Tài liệu lưu hành nội bộ 
Dành cho sinh viên đại học, cao đẳng 
Biên soạn nội dung: Bộ môn Tài chính doanh nghiệp 
Khoa Kinh tế Tài nguyên và Môi trường 
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội 
Trang 2
LỜI MỞ ĐẦU 
 M. Gorki từng nói “Mỗi cuốn sách là một bậc thang nhỏ mà khi bước lên, tôi tách 
khỏi con thú để đi tới gần con người”. Nhận định trên cho thấy vai trò của sách đối với 
cuộc sống nhân loại. Đối với sinh viên, sách là công cụ, phương tiện học tập không thể 
thiếu. Tuy nhiên, hiện nay, với những khó khăn chung của một trường Đại học mới được 
nâng cấp, việc biên soan đầy đủ giáo trình chính thống cho tất cả các môn học ở Trường 
Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội là một điều hết sức khó khăn. 
 Trong bối cảnh trên, với mục đích giúp cho sinh viên có được tài liệu học tập một 
cách đầy đủ, chính xác và bám sát đề cương môn học, tập thể giảng viên Bộ môn Tài 
chính doanh nghiệp đã tổng hợp và biên soạn cuốn học liệu trên cơ sở tham khảo nhiều 
tài liệu khác nhau. Cuốn học liệu được biên soạn thành hai phần: Lý thuyết và bài tập. 
Trong phần lý thuyết, các nội dung được tổng hợp bám sát đề cương môn học, đảm bảo 
tính logic, phù hợp với đối tượng học tập; giúp sinh viên có thể tự nghiên cứu và học tập 
một cách dễ dàng. Phần bài tập được chia thành 2 phần: Bài tập có lời giải bao gồm các 
dạng bài tập cơ bản trải đều theo các nội dung lý thuyết và đảm bảo có đủ các dạng bài 
tập chủ yếu của môn học, giúp gợi mở cho sinh viên trong quá trình học lý thuyết và làm 
bài tập. Phần bài tập vận dụng bao gồm các dạng bài tập giống như phần bài tập có lời 
giải. Ngoài ra còn có các bài tập dạng nâng cao nhằm giúp cho sinh viên trau dồi kỹ năng 
và nâng cao khả năng nghiên cứu, vận dụng của bản thân. 
 Bộ môn hy vọng rằng cuốn học liệu sẽ là tài liệu học tập bổ ích cho các em sinh 
viên. Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những 
thiếu sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô, các em sinh viên và bạn 
đọc để lần tái bản được hoàn thiện hơn. 
 Trân trọng cảm ơn! 
 BỘ MÔN TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP 
Trang 3
MỤC LỤC 
CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ ..... 5 
1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN ..................................................................................1 
1.1.1 Tài sản ................................................................................................................1 
1.1.2 Quyền sở hữu tài sản ...........................................................................................2 
1.1.3. Giá trị .................................................................................................................3 
1.1.4 Định giá và thẩm định giá...................................................................................4 
1.1.5 Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí .......................................................................6 
1.1.6 Giá trị thị trường và phi thị trường ......................................................................7 
1.2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN .............................................................. 14 
1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN ..................................... 15 
1.3.1 Yếu tố chủ quan ................................................................................................ 15 
1.3.2 Yếu tố khách quan ............................................................................................ 15 
1.4 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG..... 17 
1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNHQN) .............................. 17 
1.4.2 Nguyên tắc thay thế ........................................................................................... 19 
1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai ................................................. 20 
1.4.4 Nguyên tắc đóng góp......................................................................................... 21 
1.4.5 Nguyên tắc cung cầu ......................................................................................... 21 
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 ................................................................ 22 
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ........................ 23 
2.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .... 23 
2.1.1. Bất động sản ..................................................................................................... 23 
2.1.2. Thị trường bất động sản.................................................................................... 27 
2.2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................ 31 
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .......................................................................... 31 
2.2.2. Phương pháp thu nhập ...................................................................................... 35 
2.2.3. Phương pháp chi phí ......................................................................................... 39 
2.2.4. Phương pháp thặng dư ...................................................................................... 46 
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 ................................................................ 50 
CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ ................................................. 51 
Trang 4
3.1. TỔNG QUAN VỀ MÁY, THIẾT BỊ .................................................................. 51 
3.1.1. Khái niệm về máy, thiết bị ............................................................................... 51 
3.1.2. Đặc điểm của máy, thiết bị .............................................................................. 51 
3.1.3. Phân loại máy, thiết bị ..................................................................................... 52 
3.2. ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ ............................................................................. 53 
3.2.1. Khái niệm định giá máy, thiết bị ...................................................................... 53 
3.2.2. Vai trò của công tác định giá máy, thiết bị ....................................................... 53 
3.2.3. Mục đích và cơ sở giá trị trong định giá máy, thiết bị ..................................... 53 
3.2.4. Sự khác nhau giữa định giá bất động sản và định giá máy, thiết bị ................... 54 
3.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ ........................................ 55 
3.3.1. Phương pháp so sánh ....................................................................................... 56 
3.3.2. Phương pháp chi phí ........................................................................................ 61 
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 ............................................................... 67 
CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP ........ 68 
4.1 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH 
NGHIỆP.................................................................................................................... 68 
4.1.1 Giá trị doanh nghiệp và nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp ......................... 68 
4.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp .............................................................. 69 
4.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP ........................... 70 
4.2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh ...................................................... 70 
4.2.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp ......................................................... 73 
4.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP .... 75 
4.3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần ..................................................................... 75 
4.3.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai ................................... 80 
4.3.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thế thương mại) ................................... 87 
4.3.4 Phương pháp định giá dựa vào hệ số PER (hay hệ số P/E) ............................... 90 
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 ............................................................... 93 
CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ......................... 94 
5.1. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ................................................................... 94 
5.1.1. Xác định rõ đối tượng và mục đích định giá tài sản ......................................... 94 
5.1.2. Lập kế hoạch định giá ...................................................................................... 95 
5.1.3. Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu .......................................................... 96 
Trang 5
5.1.4. Phân tích thông tin ........................................................................................... 98 
5.1.5. Ước tính giá trị tài sản cần định giá .................................................................. 98 
5.1.6. Lập báo cáo định giá ........................................................................................ 99 
5.2. HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN .............................................................................. 99 
5.2.1. Tổng quan về hồ sơ định giá tài sản .................................................................. 99 
5.2.2. Nội dung hồ sơ định giá ................................................................................. 100 
5.3. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ...................................................................... 100 
5.3.1. Tổng quan về báo cáo định giá tài sản ............................................................ 100 
5.3.2. Nội dung của báo cáo định giá........................................................................ 101 
5.3.3. Mẫu báo cáo định giá ..................................................................................... 104 
5.4. CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ................................................................ 105 
5.4.1. Tổng quan về chứng thư định giá tài sản ........................................................ 105 
5.4.2. Nội dung của chứng thư định giá .................................................................... 105 
5.4.3. Mẫu chứng thư định giá.................................................................................. 105 
5.5. HỢP ĐỒNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ................................................................... 109 
5.5.1. Tổng quan về hợp đồng định giá tài sản ......................................................... 109 
5.5.2. Nội dung của hợp đồng định giá tài sản .......................................................... 109 
5.5.3. Mẫu hợp đồng định giá tài sản ........................................................................ 109 
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 .............................................................. 112 
BÀI TẬP ............................................................................................ 113 
PHẦN 1: BÀI TẬP MẪU ........................................................................................ 113 
Bài tập mẫu chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................. 113 
Bài tập mẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ ............................................... 118 
Bài tập mẫu chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP ............................ 122 
PHẦN 2: LUYỆN TẬP .......................................................................... 128 
Bài tập chương 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ......................... 128 
Bài tập chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ ...................................................... 137 
Bài tập chương 4: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP .................................... 140 
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 146 
Trang 1
CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ 
1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 
1.1.1 Tài sản 
1.1.1.1 Khái niệm tài sản 
Theo tiêu chuẩn số 12 – Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – Ban 
hành kèm theo quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ 
trưởng Bộ tài chính: 
“Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” 
- Vật: Gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ: 
Công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng...) 
- Tiền, giấy tờ có giá: Cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín 
phiếu, sổ tiết kiệm,... 
- Các quyền tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ, 
Ngoài ra, theo Viện Ngôn ngữ học: 
“ Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu” 
Nhìn tổng quát, tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu 
hình hoặc vô hình – gọi chung là các nguồn lực, được xác định đối với một chủ thể 
nhất định và có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó. 
1.1.1.2 Phân loại tài sản 
Để đáp ứng được các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung và trong 
quản lý nói riêng, có nhiều cách phân loại tài sản. Dưới đây là một số tiêu thức để 
phân loại tài sản: 
 Theo khả năng di dời, tài sản bao gồm: 
- Bất động sản 
Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, một vị trí nhất 
định, không di dời được, bao gồm: 
+ Đất đai 
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với 
nhà ở, công trình xây dựng đó 
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai 
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật 
- Động sản 
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có khả năng di dời được 
Trang 2
như: Máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ,... 
 Theo đặc điểm luân chuyển, tài sản bao gồm: 
- Tài sản cố định: 
+ Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp 
nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi 
nhận tài sản cố định hữu hình. 
+ Tài sản cố định vô hình: Là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác 
định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, 
cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận 
tài sản cố định vô hình, như: bằng sáng chế, bản quyền, giấy phép nhượng quyền, 
quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, quan hệ kinh doanh với khách 
hàng hoặc nhà cung cấp, sự trung thành của khách hàng, thị phần và quyền tiếp thị.... 
- Tài sản lưu động: Là tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp, như: 
tiền mặt trong ngân hàng và tiền trao tay, đầu tư ngắn hạn, các khoản nợ phải thu, hàng 
tồn kho... 
Ngoài ra, có thể phân loại tài sản theo một số tiêu thức phân loại sau: 
+ Theo hình thái biểu hiện: Tài sản được chia thành tài sản hữu hình và tài sản 
vô hình. 
+ Theo tính chất sở hữu: Tài sản được chia thành tài sản công cộng và tài sản cá nhân. 
1.1.2 Quyền sở hữu tài sản 
Sở hữu thể hiện các quan hệ sản xuất, phương thức chiếm hữu và phân phối 
trong từng hình thái kinh tế - xã hội và quan hệ xã hội nhất định. Sở hữu thể hiện quan 
hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. 
Sở hữu là quan hệ kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi ph ... 97%, trọng lượng trên 12.000 kg được đánh giá là 
104%. 
- Về sức nén của máy bơm: Sức nén 300 kg/cm3 được đánh giá là 100%, sức 
nén trên 300 kg/cm3 được đánh giá là 106%. 
- Về lực đào của gầu xúc: Lực đào của gầu xúc 5.900 kg được đánh giá là 
100%, lực đào gầu xúc trên 5.900 kg được đánh giá là 107%. 
Lời giải: 
Dựa vào thông tin thị trường mà các thẩm định viên đã thu thập được, tiến hành 
điều chỉnh như sau: 
TT Yếu tố so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 
1 Giá bán (triệu đồng) 630 720 840 
2 Model 0% 0% 0% 
3 Năm sản xuất +7% 0% -5% 
4 Dung tích gầu xúc 0% 0% 0% 
5 Trọng lượng (kg) +3% +3% -4% 
6 Sức nén bơm thủy lực (kg/cm3) 0% 0% -6% 
7 Lực đào gầu xúc 0% -7% -7% 
Trang 59
8 Tỷ lệ chất lượng còn lại 0% 0% 0% 
9 Tổng chênh lệch +10% -4% -22% 
10 Giá điều chỉnh (triệu đồng) 693 691,2 655,2 
 Từ các mức giá điều chỉnh trên, để tính mức giá của máy, thiết bị cần định ta 
tính trung bình cộng của các mức giá điều chỉnh đó. 
 Vậy mức giá ước tính của máy xúc cần định là: 679,8 triệu đồng. 
3.3.1.3. Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh 
* Ưu điểm: 
- Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, vì 
nó là một phương pháp không có những khó khăn về mặt kỹ thuật tính toán. 
- Có cơ sở vững chắc để được công nhận, vì dựa vào giá trị thị trường cũng như 
dựa vào các thông số nhận biết được để so sánh và đánh giá. 
* Nhược điểm: 
- Cần thiết phải có thông tin để làm cơ sở so sánh, nếu không có thông tin sẽ 
không áp dụng được. 
 - Các dữ liệu, thông tin thu thập thường mang tính lịch sử nên dễ bị lạc hậu lỗi thời. 
 - Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về các 
thông số kinh tế, kỹ thuật của máy, thiết bị mục tiêu cần định giá, cho nên nhà định giá 
khó có thể tìm được một chứng cứ thị trường phù hợp để tiến hành so sánh. 
- Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động 
mạnh về giá. 
- Phương pháp này cũng chứa đựng những yếu tố chủ quan của người định giá, 
nhất là trong việc tính toán nhằm điều chỉnh sự khác biệt của các thông số. 
* Điều kiện cần có để áp dụng phương pháp so sánh 
- Phải có những thông tin liên quan của máy, thiết bị tương tự được mua bán 
trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. 
- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với máy, thiết bị mục 
tiêu cần định giá, nghĩa là phải có sự tương tự về mặt kỹ thuật. 
- Chất lượng của thông tin cần phải cao, phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể 
kiểm tra được...Đồng thời nguồn thu thông tin phải đáng tin cậy và có thể đối chiếu, 
kiểm tra được khi cần thiết. 
- Thị trường phải ổn định: Nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp 
này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh và máy, thiết bị mục tiêu đã có nhiều 
thuộc tính tương đồng. 
Trang 60
- Người định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường, kỹ 
thuật thì mới có thể vận dụng phương pháp này hiệu quả và có thể đưa ra mức giá đề 
nghị hợp lý và được công nhận. 
3.3.1.4. Sử dụng công thức Berim trong định giá máy, thiết bị 
Công thức Berim thường được sử dụng để định giá các máy móc, thiết bị mới 
và có thể tìm được những chứng cứ tương tự trên thị trường. Các bước tiến hành định 
giá của phương pháp này là: 
* Bước 1: Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá, như: 
+ Đối với máy xúc, máy ủi, máy gạt đất: Là dung tích gầu xúc. 
+ Đối với máy khoan: Là đường kính lỗ khoan của vật gia công. 
+ Đối với máy bơm nước: Là công suất bơm, chiều cao cột nước,.. 
+ Đối với các loại động cơ điện, máy phát điện: Là công suất động cơ, công 
suất máy phát. 
+ Đối với các thiết bị lên men bia, bình chứa khí lỏng, thiết bị ngưng, thiết bị 
nồi lò nấu: là thiết bị dung tích thùng lên men bia, tuy nhiên cũng phải chọn máy có 
cùng cấu tạo. 
+ Đối với xe vận tải thường lấy trọng tải để so sánh, nhưng phải so sánh theo 
từng nhóm có cấu tạo giống nhau. 
* Bước 2: Khảo sát thị trường lựa chọn máy, thiết bị so sánh cho phù hợp. 
* Bước 3: Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức giá điều chỉnh căn cứ 
vào giá máy, thiết bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo 
công thức sau: 
G1 = G0 × ( 
0
1
N
N
)x 
Trong đó: 
G1: Là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá . 
G0 : Là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá bán trên thị 
trường được chọn làm giá chuẩn . 
N1: Là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá . 
N0 : Là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có giá bán trên 
thị trường ) . 
x: Là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản . 
x: Luôn nhỏ hơn 1, đa số các loại máy móc, thiết bị có x = 0,7. Tuy vậy, qua 
thực tế, người ta tổng kết được như sau: 
Trang 61
+ Máy công cụ: x = 0,70 đến 0,75 
+ Máy phát điện: x = 0,8 
+ Phương tiện vận tải: x = 0,75 đến 0,80 
+ Dây chuyền công nghệ: x = 0,80 đến 0,95 
+ Máy, thiết bị khác: x = 0,80 đến 0,85 
Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn đề quan 
trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy móc, thiết bị 
thì đặc tính nào là quan trọng nhất và được sử dụng làm thông số để tính toán . 
Ví dụ 3.2: 
Thẩm định giá một xe ôtô tải mang nhãn hiệu HINO trọng tải 16 tấn tại thời 
điểm 01/11/2012 biết rằng: 
Giá xe ôtô tải HINO, trọng tải 5 tấn vào thời điểm 01/6/2012 là 660 triệu đồng. 
Số mũ hãm độ tăng giá đối với phương tiện vận tải là 0,75. 
Lời giải 
Đặc trưng cơ bản nhất đối với xe tải là trọng tải 
Ta có : N1= 16 tấn 
 No= 5 tấn 
 x = 0,75 
Tính: N1/N0 = 16/5 = 3,2. Ta có: (N1/N0)
x = (3,2)0,75 
Tra bảng ta có (3,2)0,75 = 2,388. 
Vậy giá thị trường của ôtô HINO cần định giá là: 
 G1 = 660 triệu đồng x 2,388 = 1.576,08 triệu đồng 
3.3.2. Phương pháp chi phí 
3.3.2.1 Khái niệm phương pháp chi phí 
a. Khái niệm 
Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp chi phí thay thế khấu hao) là 
phương pháp định giá dựa trên cơ sở ước tính chi phí tạo ra một máy, thiết bị tương 
đương với máy, thiết bị cần định giá, sau đó trừ đi hao mòn thực tế của máy, thiết bị 
cần định giá (nếu có). 
Hao mòn thực tế của máy, thiết bị là tổng mức giảm giá của máy, thiết bị bao 
gồm cả hao mòn vật chất và sự lỗi thời về tính năng, tác dụng của máy, thiết bị (hay 
còn gọi là hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình). 
b. Nguyên tác áp dụng (cơ sở lý luận) của phương pháp chi phí 
Phương pháp này áp dụng nguyên tắc thay thế, dựa trên giả định giá trị của máy 
Trang 62
móc thiết bị mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một máy móc thiết bị giống như 
vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người 
ta sẽ không bao giờ trả giá cao hơn cho một máy móc thiết bị mục tiêu so với chi phí 
bỏ ra để mua một máy móc thiết bị có cùng công năng. 
c. Trường hợp áp dụng phương pháp chi phí 
- Định giá các máy, thiết bị chuyên dùng, có tính đơn chiếc, có ít hoặc không có 
giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường. Ví dụ như: Máy hóa chất, cơ sở lọc dầu, 
nhà máy điện,... 
- Định giá cho mục đích bảo hiểm máy, thiết bị, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi 
thường khi Nhà nước giải tỏa đền bù. 
- Thích hợp dùng làm cơ sở cho công tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra đấu 
giá, đấu thầu... 
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra 
đối với các phương pháp định giá khác. 
3.3.2.2 Các loại chi phí và khấu hao 
a. Chi phí: 
Khi nói đến chi phí người ta thường đề cập đến 2 loại chi phí sau: 
- Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy, 
thiết bị thay thế giống hệt như máy, thiết bị mục tiêu cần định giá, bao gồm cả những 
điểm đã lỗi thời của máy, thiết bị mục tiêu đó. 
- Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra một máy, 
thiết bị có giá trị sử dụng tương đương với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá theo 
đúng những tiêu chuẩn thiết kế và cấu tạo hiện hành. 
b. Khấu hao máy, thiết bị - TSCĐ 
Khấu hao máy, thiết bị là việc tính toán và phân bổ một cách có hệ thống 
nguyên giá của máy, thiết bị vào chi phí sản xuất kinh doanh trong thời gian sử dụng 
máy, thiết bị. 
Trong quá trình sản xuất, máy móc, thiết bị sử dụng bị hao mòn cả hao mòn 
hữu hình và vô hình. Bộ phận giá trị này là một yếu tố chi phí, hợp thành giá thành sản 
phẩm, biểu hiện dưới hình thức tiền tệ gọi là tiền khấu hao máy móc, thiết bị. Sau khi 
sản phẩm được tiêu thụ, số tiền khấu hao được trích để bù đắp dần dần và tích lũy 
thành quỹ khấu hao. 
Giá trị của bộ phận máy móc, thiết bị tương ứng với mức hao mòn chuyển dịch 
dần vào sản phẩm gọi là chi phí khấu hao của máy móc, thiết bị. 
* Ý nghĩa của việc tính khấu hao: 
- Giúp cho việc tính toán giá thành, chi phí lưu thông và xác định lãi lỗ của 
Trang 63
doanh nghiệp. 
- Có tác dụng đảm bảo tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng máy móc, 
thiết bị của doanh nghiệp. 
- Trong công tác định giá, giúp người định giá xác định thời gian còn lại phải 
tính khấu hao của máy, thiết bị qua đó ước tính được chất lượng còn lại của máy, thiết 
bị để phục vụ công tác định giá. 
* Để tính khấu hao người ta thường sử dụng 3 phương pháp chủ yếu sau: 
- Phương pháp khấu hao đường thẳng 
- Phương pháp khấu hao nhanh, gồm: 
+ Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần 
 + Phương pháp khấu hao tổng số 
- Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm 
3.3.2.5. Quy trình thực hiện phương pháp chi phí 
* Bước 1:Ước tính các chi phí hiện tại (chi phí tái tạo hoặc chi thay thế, bao 
gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp) để tạo lập và đưa vào sử dụng 
một máy, thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự. 
- Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ theo quy định của Nhà nước về 
hạch toán chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên, nhiên vật liệu, lao 
động và phải dựa vào mặt bằng giá trị thị trường hiện hành đối với đơn giá vật tư. 
- Lợi nhuận nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bình quân của 
ngành sản xuất máy, thiết bị cùng loại. 
- Thuế, phí các loại cần căn cứ vào quy định của Nhà nước vào thời điểm định giá. 
- Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng... 
* Bước 2:Ước tính hao mòn tích lũy của máy, thiết bị xét trên tất cả mọi 
nguyên nhân (do hao mòn hữu hình và vô hình) tính tới thời điểm định giá. 
Hao mòn tích lũy: Là sự mất mát về giá trị tài sản vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự 
khác nhau giữa chi phí thay thế mới (sản xuất lại) với giá trị thị trường hiện tại của 
máy, thiết bị đó. 
Cách tính hao mòn: 
- Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị để 
tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của tài sản: 
Hao mòn của tài sản = ( tuổi đời hiệu quả/ tuổi đời kinh tế) x 100% 
Ví dụ 3.3: Xác định tỷ lệ hao mòn của loại cần cẩu HINO có các thông số sau: 
sức nâng 35 tấn, tuổi đời kinh tế là 20 năm, tuổi đời hiệu quả là 15 năm (tính đến thời 
Trang 64
điểm cần định giá). 
 Hao mòn của tài sản = (15/20) x 100% = 75 % 
- Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính của máy, 
thiết bị. 
H = 


n
i
i
n
i
i
T
TiH
1
1 
 Trong đó: 
H là hao mòn của máy móc, thiết bị tính theo tỷ lệ %. 
Hi: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị. 
Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy móc, thiết bị. 
n: Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị. 
Ví dụ 3.4: Xác định tỷ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA có các 
thông số sau: 
Bộ phận 
Hao mòn của bộ 
phận kỹ thuật 
chủ yếu (Hi) 
Tỷ trọng giá trị 
của bộ phận i 
trong tổng giá trị 
(Ti) 
Giá trị hao mòn 
(Hi x Ti) 
1. Động cơ 25% 50% 12,5% 
2. Khung gầm 14% 15% 2,1% 
3. Hệ thống điện 6% 20% 1,2% 
4. Hệ thống khác 5% 15% 0,75% 
Tổng 100% 16,55% 
 Tỷ lệ hao mòn của xe TOYOTA là: 
(25% x 50%) + (14% x 15%) + (6% x 20%) + (5% x 15%) 
= 16,55% 
50% + 15% + 20% + 15% 
* Bước 3: Khấu trừ hao mòn tích lũy khỏi chi phí thay thế hiện tại, kết quả thu 
được chính là giá trị hiện tại của máy, thiết bị cần định giá. 
Giá trị máy, thiết bị = Chi phí hiện tại – Hao mòn tích lũy 
Ví dụ 3.5: Cần định giá một xe ô tô tải đang sử dụng nhãn hiệu ABK, sản xuất 
năm 2008 trọng tải 5 tấn, nguyên giá 600 triệu đồng, đã qua sủ dụng 4 năm, cây số xe 
Trang 65
đã chạy là 7.000.000 km. Tổng số km cho một đời xe (đến khi phải tu sửa) của loại xe 
này được xác định là 21.000.000 km. Tuy nhiên, xe này cần phải thay thế một số phụ 
tùng, chi tiết để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn, chúng có giá thị trường như sau: 
- Ắc quy: 1,5 triệu đồng 
- Má phanh ô tô: 1 triệu đồng 
- Lốp ô tô: 6 triệu đồng 
- Hộp số trục các đăng: 10 triệu đồng 
- Các phụ tùng khác: 2 triệu đồng 
Lời giải: 
Tỷ lệ hao mòn tích lũy của xe là: 7.000.000/21.000.000 = 1/3 
Mức hao mòn tích lũy của xe là: 600 x 1/3 =200 triệu đồng 
Tổng giá trị các phụ tùng cần thay thế là: 
1,5 + 1 + 6 + 10 + 2 = 20,5 triệu đồng 
Tổng mức hao mòn: 200 + 20,5 = 220,5 triệu đồng 
Vậy, giá trị ước tính của xe ô tô ABK đang sử dụng là: 
600 – 220,5 = 379,5 triệu đồng. 
3.3.2.5. Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí 
* Ưu điểm: 
- Sử dụng để định giá các máy, thiết bị dùng cho các giao dịch và mục đích 
riêng biệt. 
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự 
báo dòng lợi ích tương lai mà máy, thiết bị mang lại. 
* Nhược điểm: 
- Do phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những 
hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nói ở phần trên cũng đúng đối với 
phương pháp chi phí. 
- Chi phí không bằng với giá trị, và chi phí không tạo ra giá trị. 
- Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng của 
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Trong việc áp dụng phương 
pháp chi phí giả định cho rằng chi phí bằng giá trị, trên thực tế giả định này có thể 
không đúng. 
- Việc áp dụng phương pháp khấu hao để tính khấu hao lũy kế nhiều khi mang 
tính chủ quan. 
Trang 66
- Người định giá cần phải có trình độ am hiểu nhất về kỹ thuật của máy, thiết bị, 
và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này. 
* Điều kiện cần có để áp dụng phương pháp chi phí 
- Người định giá phải am hiểu về kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có 
thể áp dụng được phương pháp này, vì nếu không am hiểu khó có thể phân tích được 
chi phí hiện tại để tạo ra máy, thiết bị tương tự, cũng như khó đánh giá mức độ hao 
mòn của máy, thiết bị. 
- Phải có thông tin thị trường về giá cả, chi phí của các chi tiết cấu thành máy, 
thiết bị và các nguyên nhiên vật liệu để sản xuất ra máy, thiết bị cần định giá tại thời 
điểm định giá. 
Trang 67
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 
Câu 1: Máy, thiết bị là gì? Trình bày khái quát các cách phân loại và các đặc 
điểm chủ yếu của máy, thiết bị. 
Câu 2: Trình bày mối quan hệ giữa mục đích và cơ sở giá trị trong định giá 
máy, thiết bị. 
Câu 3: Phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa định giá máy, thiết bị với định giá 
bất động sản. 
Câu 4: Trình bày nội dung phương pháp so sánh trong định giá máy, thiết bị. 
Câu 5: Trình bày nội dung phương pháp chi phí trong định giá máy, thiết bị. 
Câu 6: Trình bày nội dung phương pháp thu nhập trong định giá máy, thiết bị.