Giáo trình Định giá sản phẩm xây dựng

ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN 
KHOA MARKETING 
BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ
ĐỊNH GIÁ SẢN PHẢM XÂY
DỰNG
TS. NGUYỄN NGỌC QUANG
E-mail: quangnnmkt@gmail.com
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 1
STT Nội&dung
Tổng&
số&
tiết&
Trong&đó Ghi&chú
Lý#thuyết
Bài#tập,#thảo#
luận,#kiểm#
tra
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Chương#1#
Chương#2#
Chương#3#
Chương#4#
Chương#5#
Chương#6#
Chương#7#
Chương#8#
Chương#9#
4
6
4
7
4
4
6
6
4
4
4
3
4
2
3
4
4
2
0
2
1
3
2
1
2
2
2
Cộng 45 30 15
PHÂN BỐ THỜI GIAN
PHƯƠNG'PHÁP'ĐÁNH'GIÁ'HỌC'PHẦN
Điểm'chuyên'cần'(10%).'
Điều%kiện%dự%thi%:%sinh%viên%tham%gia%70%%số%
giờ
Kiểm'tra'học'phần'(giữa'kỳ)'(30%)':
Kiểm%tra%viết%(tự%luận%kết%hợp%với%trắc%
nghiệm%trên%giấy%và%làm%bài%tập),%hoặc%làm%
bài%tập%theo%nhóm.
Thi'kết'thúc'học'phần'(cuối'kỳ)'(60%):
Kiểm%tra%viết%(tự%luận%kết%hợp%với%trắc%
nghiệm%trên%giấy%và%làm%bài%tập).
Chương 1: Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy định hiện
hành
I. Những nội dung cơ bản của hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư
xây dựng công trình (Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Đất
đai)
1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng
1.1 Phạm vi, đối tượng và kết cấu của Luật Xây dựng
1.2. Hoạt động xây dựng
1.3. Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng
2. Những nội dung cơ bản của của Luật Đất đai liên quan tới hoạt động xây
dựng
2.1. Phạm vi điều chỉnh và đổi tượng áp dụng của Luật
2.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2.3. về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng công trình
2.4. Tài chính về đất đai và giá đất
2.5. Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây dựng
công trình
2.6. Quản lý nhà nước về đất đai
3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan đến hoạt động xây
dựng
3.1. Phạm vị điều chỉnh và đổi tượng áp dụng của Luật
3.2. Hình thức đầu tư
3.3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án
3.4. Quản lý nhà nước về đầu tư
4. Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan tới hoạt động xây
dựng
4.1. Phạm vi điều chỉnh và đổi tượng áp dụng
4.2. Quy định chung về đấu thầu
4.3. Các chủ thể tham gia đấu thầu
4.4. Nội dung quản lý nhà nước về đấu thầu
II. Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xâydựng công trình
1. Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhómA, B, C
1.1. Xác định chủ đầu tư xây dựng công trình
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 2
1.2. Báo cáo đầu tư xây dựng công trình
1.3. Lấy ý kiến chấp thuận về quy hoạch
1.4. Lập dư án đầu tư xây dựng công trình
1.5. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình
1.6. Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình
2. Lập thẩm định Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình
2.1. Phạm vi áp dụng các công trình lập Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật
2.2. Nội dung Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình
2.3. Thẩm định, phê duyệt Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công
trình
3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình
3.1. Các trường hợp được điều chỉnh
3.2. Thẩm quyền điều chỉnh và tổ chức điều chỉnh
III. Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
1. Các hình thức quản lý dự án
1.1. Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án
1.2. Trường hợp thuê tư vấn quản lý dự án
2. Các yêu cầu nội dung về quản lý dự án
2.1. Quản lý khối lượng, quản lý chi phí
2.2. Quản lý chất lượng xây dựng công trình
2.3. Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình
2.4. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng
2.5. Quản lý môi trường xây dựng
IV. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
2. Quản lý tổng mức đầu tư
3. Quản lý dự toán công trình
4. Quản lý định mức xây dựng
5. Quản lý giá xây dựng công trình
6. Quản lý chỉ số giá xây dựng
7. Quản lý hợp đồng xây dựng
8. Quản lý thanh toán, quyết toán vốn đầu tư
V. Điều kiện năng lực các chủ thể tham gia quá trình đầu tư xây
dựng công trình
1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân
khi tham gia hoạt động xây dựng
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 3
2. Điều kiện năng lực hành nghề xây dựng đối với cá nhân tham gia
hoạt động xây dựng
2.1. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề
2.2. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của cá nhân trong hoạt
động xây dựng
3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động xây dựng của tổ chức
3.1. Điều kiện năng lực khi lập dự án
3.2. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lý dự án
3.3. Điều kiện đối với tổ chức khảo sát xây dựng
3.4. Điều kiện đối với tổ chức thiết kế xây dựng
3.5. Điều kiện đối với tổ chức thi công xây dựng
3.6. Điều kiện đối với tổ chức giám sát thi công xây dựng
3.7. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng
công trình
Chương 2: Tổng quan về công tác định giá xây dựng
I. Một số lý luận chung về giá xây dựng
1. Khái niệm giá xây dựng công trình
2. Đặc điểm của thị trường xây dựng, sản phẩm xây dựng và công
nghệ xây dựng tác động đến giá xây dựng
2.1. Đặc điểm thị trường xây dựng
2.2. Đặc điểm của sản pham xây dựng
2.3. Đặc điểm của công nghệ xây dựng
3. Vai trò của chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và nhà thầu xây dựng trong
định giá xây dựng
3.1. Vai trò của chủ đầu tư.
3.2. Vai trò của tổ chức tư vấn
3.3. Vai trò của nhà thầu xây dựng
II. Nội dung cơ bản của giá xây dựng và các dữ liệu chủ yếu hình
thành giá xây dựng công trình
1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng
2. Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình
III. Nội dung nghiệp vụ định giá xây dựng
Chương 3: Phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu
quả đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình
I. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư của dự án
1. Một số vấn đề chung về tổng mức đầu tư
1.1. Khái niệm và vai trò của tổng mức đầu tư
Định giá sản pham xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 4
1.2. Nội dung và cơ cấu các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư
1.3. Nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư
1.4. Yêu cầu của công việc tính toán
2. Một số phương pháp xác định tổng mức đầu tư
2.1. Phương pháp xác định TMĐT theo thiết kế cơ sở của dự án đầu tư
2.2. Phương pháp xác định TMĐT theo chỉ tiêu công suất hoặc năng lực
khai thác của dự án
2.3. Phương pháp xác định TMĐT theo số liệu của các công trình xây
dựng tương tự đã thực hiện
2.4. Phương pháp hỗn hợp để xác định tổng mức đầu tư
3. Phân tích mức độ áp dụng của các phương pháp
II. Phương pháp xác định hiệu quả đầu tư của dự án
1. Khái niệm hoạt động đầu tư và hiệu quả đầu tư của dự án
1.1. Khái niệm về hoạt động đầu tư
1.2. Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư
1.3. Hiệu quả của dự án đầu tư
1.4. Phân tích đánh giá hiệu quả dự án
2. Xác định các yếu tố làm căn cứ phân tích, tính toán kinh tế- tài
chính dự án
2.1. Tổng mức đầu tư
2.2. Lập kế hoạch đầu tư
2.3. Lập kế hoạch hoạt động
2.4. Kế hoạch khấu hao và xử lý các khoản thu hồi
2.5. Vốn lưu động
2.6. Kế hoạch trả nợ
3. Xác định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính dự án
3.1. Báo cáo tài chính trong phân tích, đánh giá hiệu quả dự án
3.2. Xác định các chỉ tiêu kinh tế- tài chính dự án đầu tư
4. Phân tích và đánh giá các chỉ tiêu kinh tế- xã hôi của dự án đầu tư
5. So sánh các kết quả và lựa chọn phương án
III. Phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro và hiệu quả của dự án
1. Một số lý luận chung về phân tích rủi ro
1.1. Khái niệm rủi ro
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 5
1.2. Nhạn dạng và phân loại rủi ro
1.3. Đo lường rủi ro và biện pháp hạn chế rủi ro
2. Một số phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro của dự án
2.1. Phương pháp phân tích độ nhạy
2.2. Phương pháp phân tích điều chỉnh trường hợp
2.3. Phương pháp mô phỏng
3. Ví dụ minh họa phân tích, đánh giá rủi ro đối với hiệu quả đầu tư
của dự án xây dựng
IV. Phương pháp xác định suất vốn đầu tư
1. Một số vấn đề chung về suất vốn đầu tư
1.1. Khái niệm, ý nghĩa và vai trò của suất vốn đầu tư
1.2. Nội dung kinh tế của chỉ tiêu suất vốn đầu tư
1.3. Phân loại suất vốn đầu tư
2. Phương pháp và các bước tiến hành tính toán suất vốn đầu tư xây
dựng công trình
2.1. Một số quan điểm cơ bản
2.2. Các căn cứ tính toán suất vốn đầu tư
2.3. Các bước tiến hành xác định suất vốn đầu tư
V. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng
1. Khái niệm, ý nghĩa, tâm quan trọng của chỉ số giá
2. Phân loại chỉ số giá xây dựng
2.1. Chỉ số giá xây dựng cong trình
2.2. Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí
2.3. Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí
3. Nguyên tắc và phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng công
trình
3.1. Nguyên tắc tính toán chung
3.2. Các căn cứ xác định chỉ số giá xây dựng
3.3. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng câng trình
VI. Phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng
1. Vai trò và ý nghĩa của độ dài thời gian xây dựng
2. Các phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng công trình
Chương 4: Phương pháp xác định định mức, đơn giá xây dựng công
trình
I. Phương pháp lập định mức xây dựng công trình
1. Hệ thống định mức xây dựng
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 6
1.1. Định mức kinh tế - kỹ thuật
1.2. Định mức tỷ lệ
2. Phương pháp lập định mức dự toán xây dựng công trình
2.1. Trình tự lập định mức dự toán xây dựng công trình
2.2. Lập định mức dự toán mới cho công tác xây dựng chưa có định mức
2.3. Vận dụng có điều chỉnh các định mức dự toán công tác xây dựng đã
có
2.4. áp dụng định mức dự toán công tác xây dựng đã có
3. Những tài liệu cần thiết phục vụ lập định mức dự toán xây dựng
công trình
II. Phương pháp xác định đơn giá xây dựng công trình
1
. Khái niệm, yêu cầu và phân loại đơn giá xây dựng công trình
1.1. Khái niệm đơn giá xây dựng công trình
1.2. Yêu cầu đối với đơn giá xây dựng công trình
1.3. Phân loại đơn giá xây dựng công trình
2. Phương pháp lập đơn giá xây dựng công trình
2.1. Đối với đơn giá chi tiết xây dựng công trình
2.2. Đối với đơn giá tổng hợp xây dựng công trình
III. Phương pháp xác định giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị
thi công công trình
1. Một số lý luận chung về giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị xây
dựng công trình
1.1. Khái niệm máy và thiết bị thi công
1.2. Khái niệm và vai trò của giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị xây dựng
công trình
2. Phương pháp xác định giá ca máy và thiết bị xây dựngcông trình
2.1. Trình tự xác định
2.2. Phương pháp xác định giá ca máy mới đối với các loại máy và thiết bị
chưa có giá ca máy
3. Phương pháp xác định giá thuê máy và thiết bị xây dựng công trình
3.1. Trình tự xác định
3.2. Nội dung và phương pháp xác định giá thuê máy và thiết bị xây dựng
công trình
4. Các ví dụ tính toán giá ca máy và giá thuê máy và thiết bị xây dựng
công trình
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 7
IV. Phương pháp xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình
1. Một số vấn đề chung liên quan đến chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
công trình
1.1. Khái niệm về hoạt động tư vấn đầu tư xây dựng công trình
1.2. Phân loại hoạt động tư vấn
1.3. Nội dung chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình
1.4. Các quy định hiện hành liên quan đến quản lý chi phí tư vấn
2. Phương pháp xác định chi phí tư vấn
2.1. Xác định theo định mức chi phí tư vấn (tỉ lệ %) được công bố
2.2. Xác định theo dự toán
3. Sử dụng các phương pháp trên để xác định chi phí tư vấn trong
tổng mức đầu tư, dự toán công trình
3.1. Xác định chi phí tư vấn trong tổng mức đầu tư của dự án
3.2. Xác định chi phí tư vấn trong dự toán công trình
Chương 5: phương pháp đo bóc khối lượng và kiểm soát chi phí
I. Phương pháp đo bóc khối lượng
1. Khái niệm về đo bóc khối lượng xây dựng và vai trò của việc đo
bóc khối lượng trong việc định giá xây dựng
1.1. Khái niệm
1.2. Vai trò của việc đo bóc khối lượng trong việc định giá xây dựng
2. Phương pháp đo bóc khối lượng xây dựng công trình
2.1. Nguyên tắc đo bóc khối lượng xây dựng công trình
2.2. Trình tự triển khai công tác đo bóc khối lượng xây dựng công trình
2.3. Một số quy định cụ thể khi đo bóc khối lượng xây dựng công trình
II. Kiểm soát chi phí theo các giai đoạn đầu tư xây dựng công trình
1. Khái niệm, vai trò của việc kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công
trình
1.1. Khái niệm
1.2. Vai trò
2. Mục đích và yêu cầu của việc kiểm soát chi phí
3. Điều kiện cần thiết để thực hiện quá trình kiểm soát chi phí
4. Nội dung kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 8
4.1. Kiểm soát chi phí trong giai đoạn trước xây dựng
4.2. Kiểm soát chi phí trong giai đoạn thực hiện xây dựng công trình 2 2 >
. TÔ chức quản lý việc kiêm soát chi phí đầu tư xây dựng công
trình
5.1. Hình thức tổ chức kiểm soát chi phí
5.2. Trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc kiểm soát chi phí
5.3. Trách nhiệm của cá nhân, tổ chức tư vấn kiểm soát chi phí
Chương 6: Phương pháp xác định dự toán xây dựng công trình
I. Khái niệm, nội dung, vai trò của dự toán xây dựng công trình
1. Khái niệm
2. Nội dung
3. Vai trò
II. Phương pháp xác định dự toán xây dựng công trình
1. Nguyên tắc xác định
2. Phương pháp xác định các khoản mục chi phí trong dự toán xây
dựng công trình
2.1. Xác định chi phí xây dựng
2.2. Xác định chi phí thiết bị
2.3. Xác định chi phí quản lý dự án
2.4. Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
2.5. Xác định chi phí khác
2.6. Xác định chi phí dự phòng
III. Quản lý dự toán xây dựng công trình
1. Thẩm tra, phê duyệt dự toán xây dựng công trình
1.1. Nội dung tham tra, phê duyệt dự toán công trình
1.2. Thẩm quyền thẩm tra, phê duyệt dự toán công trình
2. Điều chỉnh dự toán xây dựng công trình Chương 7: Lựa chọn nhà 
thầu trong hoạt động xây dựng
I. Những quy định chủ yếu liên quan đến lựa chọn nhà thầu trong hoạt
động xây dựng
1. Các văn bản pháp quy có liên quan
2. Yêu cầu đối với lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng
3. Trình tự thực hiện đấu thầu
4. Các hình thức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng
5. Sơ tuyển nhà thầu
5.1. Phạm vi áp dụng
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 9
5.2. Quy trình tổ chức sơ tuyển
5.3. Nội dung hồ sơ mời sơ tuyển
5.4. Hồ sơ dự sơ tuyển
5.5. Đánh giá hồ sơ dự sơ tuyển
II. Lập kế hoạch đấu thầu và xác định giá gói thầu trong kế hoạch
đấu thầu
1. Lập và phê duyệt kế hoạch đấu thầu
2. Nội dung kế hoạch đấu thầu
2.1. Nội dung
2.2. Căn cứ lập kế hoạch đấu thầu
2.3. Phân chia dự án thành các gói thầu
2.4. Xác định hình thức hợp đồng (giá hợp đồng xây dựng)
3. Xác định giá gói thầu
3.1. Nguyên tắc xác định giá gói thầu
3.2. Điều chỉnh kế hoạch đấu thầu, giá gói thầu 3.3 Dự toán gói thầu khi 
tổ chức đấu thầu
III. Xác định các yêu cầu liên quan đến các đề xuất của nhà thầu
1. Đối với gói thầu tư vấn
1.1. Yêu cầu đối với đề xuất kỹ thuật
1.2. Yêu cầu về đề xuất tài chính
2. Đối với gói thầu xây lắp
2.1. Yêu cầu đối với nội dung đề xuất về giải pháp kỹ thuật và tiến độ
2.2. Yêu cầu đối với đề xuất tài chính
3. Đối với gói thầu tổng thầu thiết kế và thi công
3.1. Yêu cầu đối với đề xuất kỹ thuật
3.2. Yêu cầu đối với đề xuất tài chính
4. Đối với gói thầu tổng thầu EPC
4.1. Về nội dung đề xuất kỹ thuật
4.2. Yêu cầu đối với đề xuất tài chính
5. Đối với gói thầu tổng thầu chìa khoá trao tay
5.1. Yêu cầu đối với đề xuất kỹ thuật
5.2. Yêu cầu đối với đề xuất tài chính
IV. Lập hồ sơ đề xuất tài chính và tính toán xác định giá dự thầu
1. Các căn cứ lập hồ sơ  ...  lượng - Thoả thuận về phần bổ sung ngoài hợp đồng -
Cách thức điều chỉnh phần bổ sung ngoài hợp đồng.
2.4. Giá kết hợp:
Khái niệm - Trường hợp được áp dụng - Phần việc xác định áp dụng -Cách
thức điều chỉnh đơn giá, khối lượng - Thoả thuận về phần bổ sung ngoài hợp đồng -
Cách thức điều chỉnh phần bổ sung ngoài hợp đồng.
3. Phương thức xác định giá các loại hợp đồng xây dựng
3.1. Xác định giá hợp đồng tư vấn xây dựng:
- Theo thời gian thực hiện công việc tư vấn;
- Theo tỷ lệ % giá trị công việc được tư vấn;
- Khoán trọn gói về chi phí thực hiện.
3.2. Xác định giá hợp đồng thi công xây dựng và lắp đặt
- Các yếu tố chi phí cần thiết;
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 109
- Các chi phí về chuẩn bị công trường, xây dựng nhà tạm phục vụ thi công
(nếu cần thiết) của nhà thầu;
- Dự phòng cho phần khối lượng công việc không lường hết và trượt giá
trong thời gian thực hiện công việc, công trình xây dựng.
- Lợi nhuận dự tính của nhà thầu, các khoản thuế phải nộp đối với sản
phẩm xây dựng theo quy định
3.3. Xác định giá của hợp đồng tổng thầu
- Đối với hợp đồng tổng thầu thì giá hợp đồng tổng thầu phải bao gồm các
chi phí cần thiết để thực hiện toàn bộ các công việc của hợp đồng v à các chi phí có
liên quan đến việc tổ chức, quản lý thực hiện công việc, thực hiện chuyển việc giao
công nghệ, kỹ thuật và kinh nghiệm từ tổng thầu.
- Việc xác định giá của hợp đồng tổng thầu còn tuỳ thuộc vào phương thức
lựa chọn nhà thầu và mức độ giao thầu về thiết kế xây dựng công trình.
VI. Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng
1. Các trường hợp điều chỉnh giá hợp đồng:
- Bổ sung công việc.
- Sử dụng đơn giá tạm tính.
- Khối lượng phát sinh > 20% khối lượng công việc tương ứng.
- Các đơn giá hai bên thoả thuận điều chỉnh theo một khoảng thời gian nhất định
kể từ khi thực hiện hợp đồng.
- Giá đầu vào (nhiên liệu, vật tư, thiết bị,...) thay đổi có ảnh hưởng tới các yếu tố
chi phí của đơn giá xây dựng.
- Bất khả kháng quy định trong hợp đồng (các công việc đã có/ các công việc chưa
có).
- Trượt giá có thoả thuận trong hợp đồng.
2. Điều chỉnh giá hợp đồng
2.1. Cơ sở
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 110
- Thực hiện các bước công việc theo thoả thuận trong hợp đồng đã ký.
- Khối lượng: Điều kiện thoả thuận trong hợp đồng; khối lượng nghiệm
thu.
- Đơn giá: Điều kiện về đơn giá đã thoả thuận; Công thức trượt giá; Các
căn cứ xác định hệ số trượt giá.
2.2. Điều chỉnh đơn giá trong hợp đồng xây dựng
- Nguyên tắc điều chỉnh
- Các trường hợp được điều chỉnh đơn giá hợp đồng
- Điều chỉnh đơn giá
2.3. Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng
- Sử dụng các chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, các tổ chức tư vấn,
tổng cục thống kê công bố.
- Phương pháp tính bù trừ trực tiếp.
- Công thức xác định hệ số điều chỉnh.
VII. Tạm ứng, thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng
1. Tạm ứng hợp đồng
1.1. Nguyên tắc: thoả thuận trong hợp đồng những nội dung liên quan đến tạm
ứng.
1.2. Mức tạm ứng: Quy định theo loại hợp đồng.
1.3. Thu hồi vốn tạm ứng: Ngay khi thanh toán lần đầu và thu hồi dần theo các
lầnthanh toán, kết thúc tạm ứng khi thanh toán đạt 80% giá trị hợp đồng.
2. Thanh toán hợp đồng xây dựng
2.1. Nguyên tắc: Thanh toán hợp đồng phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng, số
lầnthanh toán, giai đoạn thanh toán và các điều kiện các bên đã ký kết.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 111
2.2. Thanh toán đối với giá hợp đồng trọn gói:
- Phương thức thanh toán theo tỷ lệ % giá hợp đồng hoặc giá công trình,
hạng mục công trình, khối lượng công việc hoàn thành cho từng đợt thanh toán sau
khi có hồ sơ thanh toán được xác nhận và kiểm tra của bên giao thầu.
- Hồ sơ thanh toán: Biên bản nghiệm thu; Hồ sơ hoàn công của các công
việc hoàn thành (nếu có); Bảng xác định giá trị khối lượng công việc hoàn thành
theo hợp đồng; Bảng xác định giá trị khối lượng phát sinh ngoài hợp đồng; Bảng
tính giá trị đề nghị thanh toán.
2.3. Thanh toán đối với giá hợp đồng theo đơn giá cố định:
- Cơ sở thanh toán: khối lượng công việc hoàn thành (kể cả khối lượng phát
sinh) được nghiệm thu và đơn giá tương ứng ghi trong hợp đồng (đơn giá này đã
được xác định từ khi kí kết hợp đồng).
- Hồ sơ thanh toán: Biên bản nghiệm thu; Hồ sơ hoàn công của các công
việc hoàn thành (nếu có); Bảng xác định giá trị khối lượng công việc hoàn thành
theo hợp đồng; Bảng xác định đơn giá điều chỉnh quy định của hợp đồng; Bảng tính
giá trị đề nghị thanh toán.
2.4. Thanh toán đối với giá hợp đồng theo giá điều chỉnh
- Cơ sở thanh toán: Khối lượng công việc hoàn thành và đơn giá đã điều
chỉnh theo quy định trong hợp đồng hoặc đơn giá tạm tính khi kí kết hợp đồng nếu
chưa đủ điều kiện điều chỉnh đơn giá theo quy định của hợp đồng.
- Hồ sơ thanh toán: Biên bản nghiệm thu; Hồ sơ hoàn công của các công
việc hoàn thành (nếu có); Bảng xác định giá trị khối lượng công việc hoàn thành
theo hợp đồng; Bảng xác định đơn giá điều chỉnh quy định của hợp đồng; Bảng tính
giá trị đề nghị thanh toán.
2.5. Thanh toán đối với giá hợp đồng kết hợp: Tương ứng với loại giá cho
từng công việccụ thể thanh toán theo các quy định tương ứng trên.
2.6. Thời hạn thanh toán
3. Quyết toán hợp đồng
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 112
3.1. Hồ sơ quyết toán: Hồ sơ hoàn công; Biên bản nghiệm thu khối lượng
hoàn thànhtheo hợp đồng, phát sinh; Kết quả nghiệm thu khảo sát, thiết kế; Biên
bản bàn giao công trình đưa vào sử dụng; Bảng xác định giá trị quyết toán hợp đồng
đã được xác nhận; Tài liệu khác có liên quan.
3.2. Các quy định về trình tự, thủ tục quyết toán
VIII. Quản lý hợp đồng xây dựng
Bên giao thầu, bên nhận thầu, trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình có trách
nhiệm lập kế hoạch và biện pháp tổ chức thực hiện phù hợp với nội dung của hợp
đồng đã kí kết nhằm đạt được các thoả thuận trong hợp đồng. Nội dung quản lý thực
hiện hợp đồng bao gồm:
1. Quản lý chất lượng
- Việc quản lý chất lượng hợp đồng xây dựng căn cứ vào các quy định hiện hành
về quản lý chất lượng công trình.
- Nội dung quản lý chất lượng.
- Trách nhiệm về quản lý chất lượng.
- Biện pháp bảo đảm chất lượng.
- Xử lý các phát sinh về chất lượng.
- Các quy định về nghiệm thu các công việc hoàn thành.
2. Quản lý tiến độ thực hiện hợp đồng
- Căn cứ vào kết quả đấu thầu, biện pháp quản lý tiến độ, từ các đề xuất của nhà
thầu về tiến độ đã được trúng thầu.
- Quy định các mốc thời gian tiến hành.
- Nội dung quản lý
- Đánh giá các yếu tố tác động.
- Trách nhiệm các bên trong việc quản lý tiến độ.
3. Quản lý giá hợp đồng và thay đổi, điều chỉnh hợp đồng
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 113
- Căn cứ vào loại hợp đồng, giá hợp đồng, các quy định về quản lý chi phí 
để quản lý giá hợp đồng, điều chỉnh giá hợp đồng.
- Nội dung quản lý.
- Trách nhiệm của các bên trong việc quản lý giá, điều chỉnh giá hợp
đồng.
- Đánh giá các yếu tố tác động đến giá hợp đồng và việc điều chỉnh giá hợp 
đồng.
- Tạm ứng, thanh toán và quyết toán hợp đồng.
4. Quản lý an toàn, vệ sinh môi trường và phòng chống cháy nổ
- Căn cứ quản lý thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, Nghị định 
16/2005/NĐ-CP, các pháp luật khác có liên quan.
- Quyền và trách nhiệm của các bên tham gia hợp đồng.
5. Quản lý thay đổi và điều chỉnh hợp đồng
- Trường hợp điều chỉnh.
- Nguyên tắc điều chỉnh hợp đồng xây dựng.
6. Quản lý các nội dung khác của hợp đồng
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng.
- Nhà thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định: Trách nhiệm của bên giao thầu về 
thầu phụ.
- Quyền hạn của nhà thầu chính đối với thầu phụ.
- Bảo hiểm, bảo hành công trình.
- Trách nhiệm đối với sai sót.
- Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng.
- Rủi ro và trách nhiệm các bên.
- Bất khả kháng.
- Thưởng phạt hợp đồng.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 114
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng.
- Hiệu lực hợp đồng.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 115
Chương 9
Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng 
công trình (4 tiết)
I. Thanh toán vốn đầu tư
1. Các yêu cầu cơ bản
Phạm vi áp dụng đối với các nguồn vốn; Trách nhiệm của chủ đầu tư; Xác định chi
phí hợp pháp phục vụ thanh toán; Yêu cầu về nội dung và kết quả.
2. Hồ sơ, thủ tục, thẩm quyền trong thanh toán vốn đầu tư
2.1. Hồ sơ, quy trình, trách nhiệm trong thanh toán vốn đầu tư
2.1.1. Nguyên tắc thanh toán
Khối lượng hoàn thành; Nội dung, phương thức thanh toán trong hợp đồng đã ký
kết.
2.1.2. Kế hoạch thanh toán và điều kiện thực hiện thanh toán vốn đầu tư cho các
dự án
a) Kế hoạch thanh toán vốn đầu tư:
Phân cấp trong lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch thanh toán vốn; tài liệu cơ sở
phục vụ việc thông báo kế hoạch thanh toán vốn đầu tư
b) Điều kiện thanh toán
- Các yêu cầu về mở tài khoản;
- Điều kiện, hồ sơ, thủ tục thanh toán giai đoạn chuẩn bị đầu tư;
- Điều kiện, hồ sơ, thủ tục thanh toán giai đoạn thực hiện dự án.
2.1.3. Thủ tục và quy trình thanh toán vốn đầu tư của dự án
- Thanh toán đối với giá hợp đồng trọn gói.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 116
- Thanh toán đối với giá hợp đồng theo đơn giá cố định.
- Thanh toán đối với giá hợp đồng theo giá điều chỉnh.
- Thanh toán đối với giá hợp đồng kết hợp.
2.1.4. Thẩm quyền các chủ thể
a) Đối với chủ đầu tư.
b) Đối với cơ quan cấp phát, cho vay.
II. Quyết toán vốn đầu tư
1. Các yêu cầu cơ bản
2. Nội dung, hồ sơ, thẩm quyền thẩm tra Báo cáo quyết toán
2.1. Nội dung Báo cáo quyết toán
Xác định nguồn vốn; Chi phí đầu tư đề nghị quyết toán; Chi phí đầu tư thiệt 
hại; Xác định giá trị tài sản hình thành qua đầu tư.
2.2. Biểu mẫu Báo cáo quyết toán
Đối với dự án hoàn thành; Đối với công trình, hạng mục công trình hoàn
thành; Đối với dự án quy hoạch, chi phí chuẩn bị đầu tư bị huỷ bỏ.
2.3. Hồ sơ trình duyệt quyết toán
- áp dụng với dự án, công trình, hạng mục công trình hoàn thành.
- áp dụng với dự án quy hoạch, chi phí chuẩn bị đầu tư của dự án bị huỷ bỏ.
2.4. Thẩm quyền thẩm tra quyết toán
Dự án quan trọng Quốc gia; Dự án do Bộ trưởng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
cấp Tỉnh, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ quyết định đầu tư; Dự án do Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân cấp Huyện quyết định đầu tư; Các dự án khác.
3. Kiểm toán, quyết toán vốn đầu tư
- Nguyên tắc chung về kiểm toán
- Trách nhiệm của chủ đầu tư
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 117
- Trách nhiệm của nhà thầu kiểm toán
4. Thẩm tra quyết toán dự án hoàn thành
4.1. Nội dung tham tra
- Nội dung thực hiện đối với dự án đã thực hiện kiểm toán quyết toán.
- Nội dung thực hiện đối với dự án chưa kiểm toán quyết toán.
4.2. Trình tự thẩm tra và nội dung của Báo cáo kết quả thẩm tra quyết 
toán dự án hoàn thành
a) Thẩm tra hồ sơ pháp lý: Về trình tự thủ tục; tính pháp lý các hồ sơ; 
Tính hợp lệkhi sử dụng vốn...
b) Thẩm tra chi phí đầu tư:
- Thẩm tra những công việc do chủ đầu tư (ban quản lý dự án) tự thực
hiện: Nội dung khoản mục chi phí được thực hiện; Nguyên tắc, thủ tục,
cách thức thẩm tra.
- Thẩm tra những công việc do các nhà thầu thực hiện theo hợp đồng
+ Thẩm tra đối với phần hợp đồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp đồng
trọn gói" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu).
Hồ sơ cần thiết phục vụ thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra
+ Thẩm tra đối với phần hợp đồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp đồng
theo đơn giá cố định" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ
sơ cần thiết phục vụ thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra.
+ Thẩm tra đối với phần hợp đồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp đồng
theo giá điều chỉnh" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ sơ
cần thiết phục vụ thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra.
+ Thẩm tra đối với hợp đồng theo hình thức "Giá hợp đồng kết hợp"
(không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ sơ cần thiết phục vụ
thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra.
- Thẩm tra các trường hợp phát sinh về khối lượng:
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 118
Các trường hợp được tính phát sinh khối lượng; Hồ sơ cần thiết phục vụ thẩm 
tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra.
- Thẩm tra chi phí đầu tư thiệt hại không tính vào giá trị tài sản:
+ Thẩm tra chi phí thiệt hại do thiên tai, địch hoạ và bất khả kháng
khác.
+ Thẩm tra chi phí cho khối lượng công việc được huỷ bỏ.
- Thẩm tra giá trị tài sản hình thành qua đầu tư:
+ Thẩm tra đối với tài sản cố định được hình thành.
+ Thẩm tra đối với tài sản lưu động được hình thành.
- Thẩm tra tình hình công nợ, vật tư, thiết bị tồn đọng: Các căn cứ để thẩm
tra; Nguyên tắc, cách thức thẩm tra.
- Xem xét việc chấp hành của chủ đầu tư và các đơn vị có liên quan đối với ý
kiến kết luận của các cơ quan Thanh tra, Kiểm tra, Kiểm toán nhà nước (nếu có).
- Nhận xét, đánh giá, kết luận.
Về cơ chế, chính sách trong quản lý đâu tư xây dựng; Về quản lý tài sản qua
đầu tư; Kiến nghị giá trị quyết toán và xử lý các vấn đề liên quan.
5. Phê duyệt quyết toán
5.1. Thẩm quyền phê duyệt quyết toán
Bộ trưởng Bộ Tài chính; Bộ trưởng các Bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân cấp Tỉnh;
Đối với các dự án còn lại.
5.2. Quản lý quyết định phê duyệt quyết toán
6. Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, kiểm toán
6.1. Xác định chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán.
6.2. Quản lý, sử dụng chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán: Đối với dự
án từ nhómB trở lên; Đối với dự án từ nhóm C.
6.3. Nội dung chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 119
7. Thời hạn quyết toán
8. Trách nhiệm trong quyết toán dự án hoàn thành
8.1. Trách nhiệm của Chủ đầu tư:
8.2. Trách nhiệm của các nhà thầu:
8.3. Trách nhiệm của cơ quan kiểm soát thanh toán, cho vay vốn đầu tư:
8.4. Trách nhiệm của nhà thầu kiểm toán:
8.5. Trách nhiệm của cơ quan thẩm tra, phê duyệt quyết toán:
8.6. Trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương:
8.7. Trách nhiệm của cơ quan tài chính các cấp
III. Hướng dẫn phương pháp quy đổi chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình
tại thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng
1. Các yêu cầu, nguyên tắc
Mục tiêu; Nội dung các khoản mục được tính toán; Tính toán với các trường hợp 
quy mô dự án khác nhau.
2. Phương pháp quy đổi
2.1. Căn cứ quy đổi
Chi phí thực hiện; Mặt băng giá; Các chế độ, chính sách liên quan.
2.2. Trình tự quy đổi
- Tính toán, tổng hợp chi phí;
- Xác định các hệ số quy đổi;
- Tính toán tổng hợp chi phí đầu tư xây dựng sau quy đổi.
2.3. Phương pháp quy đổi
2.3.1. Tính toán quy đổi chi phí xây dựng công trình
2.3.2. Tính toán quy đổi chi phí thiết bị
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 120
a) Quy đổi chi phí mua thiết bị, chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu 
có).
b) Quy đổi chi phí khác của thiết bị; Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, 
hiệu chỉnh (nếu có).
2.4. Quy đổi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư
2.5. Quy đổi chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí 
khác
IV. Xác định giá trị tài sản bàn giao đưa vào sử dụng
1. Các yêu cầu chung
2. Các quy định cụ thể về xác định giá trị tài sản bàn giao đưa vào sử
dụng
2.1. Tài sản cố định
Xác định danh mục; Nguyên tắc tính toán vào dự án.
2.2. Tài sản lưu động:
Xác định danh mục; Nguyên tắc tính toán vào dự án.
2.3. Báo cáo xác định giá trị tài sản bàn giao đưa vào sử dụng
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 121