Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai

CHỦ THỂ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 
THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI
Tóm tắt: 
Tại Việt Nam, không cho phép giao dịch đối với đất, mà chỉ được 
giao dịch với quyền sử dụng đất. Do vậy, quyền sử dụng đất có 
ý nghĩa lớn đối với chủ thể sử dụng đất và sự phát triển của thị 
trường bất động sản. Tuy nhiên, các quy định của Luật Đất đai năm 
2013 về chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất còn có một số bất cập 
cần được tiếp tục hoàn thiện.
Châu Thị Khánh Vân*
** TS. Phó Trưởng khoa Luật kinh tế, Trường Đại học Kinh tế - Luật TP. Hồ Chí Minh 
Abstract 
In Vietnam, land transactions are not permitted, only transactions 
of land use rights are applicable. Hence, land use rights provides 
an essential significance to the land users and plays an important 
role for developments of the real estate market. However, the 
provisions under the Law on Land of 2013 on the transaction 
participants of land use rights do appear shortcomings that need to 
be further improved.
Thông tin bài viết:
Từ khóa: quyền sử dụng đất, giao dịch 
quyền sử dụng đất, chủ thể giao dịch 
quyền sử dụng đất
Lịch sử bài viết:
Nhận bài : 20/09/2018
Biên tập : 05/10/2018
Duyệt bài : 12/10/2018
Article Infomation:
Keywords: land use rights, land 
use rights transaction, transaction 
participants in the land use rights 
Article History:
Received : 20 Sep. 2018
Edited : 05 Oct. 2018
Approved : 12 Oct. 2018
1. Quy định pháp luật về chủ thể giao 
dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) 
là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn 
phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ 
của các bên đối với QSDĐ. Các loại hình 
giao dịch QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, 
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, 
thế chấp, cho thuê (cho thuê lại). Theo quy 
định của Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất 
đai), bên chuyển đổi, bên chuyển nhượng, 
bên tặng cho, bên thừa kế, bên góp vốn 
bằng QSDĐ, bên thế chấp, bên cho thuê 
(bên cho thuê lại) QSDĐ (gọi chung là bên 
tiến hành giao dịch QSDĐ) và bên nhận 
chuyển đổi, bên nhận chuyển nhượng, 
bên nhận tặng cho, bên nhận thừa kế, bên 
nhận góp vốn bằng QSDĐ, bên nhận thế 
chấp, bên thuê (bên thuê lại) (gọi chung là 
bên tham gia giao dịch) chỉ có quyền giao 
dịch và tiến hành giao dịch khi đáp ứng các 
điều kiện sau: 
BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT
74 Số 2+3(378+379) T1/2019
Đối với bên tiến hành giao dịch
- Phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ) 
Về nguyên tắc, để có quyền giao dịch 
QSDĐ, bên tiến hành giao dịch, trước hết, 
phải là chủ thể SDĐ1. Tư cách chủ thể của 
bên tiến hành giao dịch phải được cơ quan 
nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông 
qua giấy chứng nhận QSDĐ. Chính vì vậy, 
khi quy định về thời điểm và điều kiện và 
tiến hành giao dịch QSDĐ, Luật Đất đai 
buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận 
QSDĐ2. Trong một số trường hợp, Luật Đất 
đai cho phép người không phải là chủ thể 
SDĐ được phép tiến hành giao dịch. Những 
người không phải là chủ thể SDĐ vẫn có 
quyền giao dịch bao gồm: người thuê lại đất 
của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây 
dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, 
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công 
nghệ cao, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu 
hạ tầng) có quyền thực hiện tất cả các giao 
dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế. 
Nếu thuê lại đất trả tiền thuê lại đất hàng 
năm có quyền cho thuê lại QSDĐ; người 
không có QSDĐ tại Việt Nam, nhưng được 
tặng cho, để thừa kế QSDĐ có quyền tặng 
cho, chuyển nhượng QSDĐ. Trường hợp 
này, do bên tiến hành giao dịch không phải 
là chủ thể SDĐ nên không được cấp giấy 
chứng nhận. Do vậy, các đối tượng này có 
quyền tiến hành giao dịch mà không cần 
giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường 
hợp người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư 
kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm 
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ 
cao, khu kinh tế3. Trong các trường hợp vừa 
1 Chủ thể SDĐ theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 là người được Nhà nước giao đất, người được Nhà nước 
cho thuê đất, người được Nhà nước công nhận QSDĐ, người nhận chuyển QSDĐ từ người SDĐ khác thông qua các 
hình thức như nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn bằng QSDĐ.
2 Khoản 1 Điều 168 và Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
3 Do trường hợp này được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2103.
nêu, bên tiến hành giao dịch chỉ cần giấy 
chứng nhận QSDĐ mang tên bên tặng cho 
(đối với trường hợp tặng cho), giấy tờ chứng 
minh quyền thừa kế (đối với trường hợp 
thừa kế). Trong các trường hợp khác, người 
không phải là chủ thể SDĐ chỉ có quyền tiến 
hành giao dịch QSDĐ khi được chủ sở hữu 
cho phép. 
- Phải được Luật Đất đai cho phép 
giao dịch 
Theo quy định của Luật Đất đai, 
những chủ thể được phép giao dịch QSDĐ 
bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, 
tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập 
tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư 
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư 
nước ngoài. Các chủ thể này có quyền giao 
dịch khi SDĐ theo các hình thức: được Nhà 
nước giao đất có thu tiền SDĐ, mà không 
được miễn tiền SDĐ, trừ trường hợp được 
miễn tiễn SDĐ để thực hiện dự án kinh 
doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một 
lần cho cả thời gian thuê mà không được 
miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn 
tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh 
nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà 
tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất 
là 5 năm; công nhận QSDĐ như giao đất 
có thu tiền SDĐ mà không được miễn tiền 
SDĐ; nhận chuyển QSDĐ. Đối với người 
thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng 
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, 
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh 
tế thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên 
cho thuê lại phải SDĐ theo hình thức trả tiền 
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong 
BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT
75Số 2+3(378+379) T1/2019
trường hợp bên cho thuê lại trả tiền thuê đất 
hàng năm thì bên thuê lại ngoài điều kiện 
phải trả tiền thuê một lần còn phải đáp ứng 
điều kiện: thuê lại đất trước ngày 01/7/2014 
(trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực)4và bên 
cho thuê lại (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong 
các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất vào 
ngân sách nhà nước. 
Các chủ thể nêu trên có quyền giao 
dịch QSDĐ thông qua các hình thức: chuyển 
nhượng, tặng cho, cho thuê (cho thuê lại), 
thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Đối với giao 
dịch tặng cho QSDĐ, doanh nghiệp có vốn 
đầu tư nước ngoài chỉ có quyền tặng cho 
QSDĐ trong trường hợp QSDĐ được hình 
thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần 
của doanh nghiệp Việt Nam mà bên Việt 
Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối hay thuê 
lại QSDĐ và trả tiền thuê lại một lần cho cả 
thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm 
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ 
cao, khu kinh tế. Người Việt Nam định cư 
ở nước ngoài có quyền tặng cho trong các 
trường hợp được Nhà nước giao đất; nhận 
chuyển nhượng QSDĐ, thuê lại QSDĐ của 
chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công 
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu 
công nghệ cao. Đối với giao dịch chuyển 
đổi QSDĐ, chỉ có hộ gia đình, cá nhân trong 
nước mới có quyền này. Giao dịch thừa kế, 
đương nhiên, chỉ có cá nhân (cá nhân trong 
nước, cá nhân là người Việt Nam định cư ở 
nước ngoài) mới có quyền để thừa kế QSDĐ. 
Giao dịch chuyển đổi chỉ áp dụng cho chủ 
thể SDĐ là hộ gia đình, cá nhân trong nước 
SDĐ theo, trừ trường hợp các đối tượng này 
4 Khác với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không cho phép người thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng 
năm lấy tiền thuê lại đất một lần.
5 Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất 
nông nghiệp không thu tiền SDĐ trong hạn mức có quyền giao dịch QSDĐ.
6 Khoản 4 Điều 174 và khoản 4 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013.
SDĐ theo hình thức thuê đất của Nhà nước.
Bằng phương pháp loại trừ, có thể 
nhận thấy, các chủ thể SDĐ không có quyền 
giao dịch QSDĐ là các chủ thể SDĐ theo 
các hình thức: thuê đất trả tiền hàng năm; 
thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả 
cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao 
đất không thu tiền SDĐ; công nhận QSDĐ 
như giao đất không thu tiền SDĐ, trừ hộ gia 
đình, cá nhân trong nước5; giao đất có thu 
tiền SDĐ mà được miễn tiền SDĐ, trừ hộ 
gia đình, cá nhân trong nước và chủ đầu tư 
dự án kinh doanh nhà ở. Đối với giao dịch 
tặng cho, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 
không có quyền tặng khi QSDĐ được hình 
thành do thuê đất của Nhà nước, ngay cả 
khi đã trả tiền thuê đất một lần và không 
được miễn tiền thuê đất. Riêng đối với 
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài 
và doanh nghiệp liên doanh không có quyền 
tặng cho ngay cả khi QSDĐ có được do Nhà 
nước giao đất có thu tiền và không được 
miễn tiền SDĐ6.
- Không bị hạn chế quyền định đoạt
Để tiến hành giao dịch QSDĐ, bên 
tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng các 
điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn 
chế quyền định đoạt. Quyền định đoạt của 
bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong 
các trường hợp do pháp luật quy định hoặc 
(và) do thỏa thuận. Theo quy định tại diểm c 
khoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật 
Đất đai, các trường hợp bị hạn chế quyền 
định đoạt bao gồm: các chủ thể bị kê biên 
BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT
76 Số 2+3(378+379) T1/2019
QSDĐ để bảo đảm thi hành án7; hộ gia đình, 
cá nhân SDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm 
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng 
đặc dụng, rừng phòng hộ8; hộ gia đình, cá 
nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do Nhà nước 
giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà 
nước9; bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư 
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự 
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng10.
Ngoài trường hợp này, tuy Luật Đất 
đai không đề cập đến, nhưng thực tiễn xét 
xử cho thấy, chủ thể SDĐ còn bị hạn chế 
quyền định đoạt theo quy định chung của Bộ 
luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên 
quan, cụ thể: trong trường hợp QSDĐ bị 
thế chấp, mà không có thỏa thuận về việc 
chuyển quyền hoặc các bên có thỏa thuận về 
việc không được cho thuê, cho thuê lại, thế 
chấp QSDĐ11. 
Bên tham gia giao dịch
- Phải là người được phép tham gia 
giao dịch
Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất 
đai, người được phép tham gia vào giao dịch 
bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, 
cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế, người 
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh 
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, 
trong các chủ thể này, chỉ có hộ gia đình, 
cá nhân trong nước có quyền tham gia vào 
giao dịch nhận chuyển đổi QSDĐ, nhưng 
7 Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 188, chủ thể bị kê biên QSDĐ không có quyền tiến hành giao dịch QSDĐ bị 
kê biên).
8 Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013, các chủ thể này không có quyền chuyển nhượng, tặng 
cho QSDĐ nếu bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho là người không sinh sống trong các khu vực này.
9 Theo quy định tại khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013, khi chưa đủ 10 năm kể từ khi được giao đất, chủ thể này 
không được tiến hành chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
10 Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, chủ thể này chỉ được chuyển nhượng QSDĐ khi đã hoàn thành đầu 
tư kết cấu hạ tầng trên đất, trừ trường hợp chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng dự án. Trường hợp chuyển 
nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng dự án thì chỉ cần xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo 
tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
11 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015; QSDĐ bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để đảm bảo thi hành án (phong 
tỏa, tạm dừng việc đăng ký, tạm giữ giấy tờ, kê biên).
không có quyền nhận góp vốn. Cộng đồng 
dân cư chỉ có quyền tham gia vào giao dịch 
tặng cho và thừa kế QSDĐ. Quyền nhận 
thế chấp QSDĐ chỉ áp dụng cho tổ chức tín 
dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước. 
Quyền nhận tặng cho không áp dụng cho tổ 
chức kinh tế. Quyền nhận tặng cho, quyền 
nhận thừa kế và quyền nhận chuyển nhượng 
QSDĐ không áp dụng doanh nghiệp có vốn 
đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư 
ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở 
tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở 
nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp, 
khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, 
khu công nghệ cao.
- Không bị hạn chế quyền tham gia 
giao dịch
Luật Đất đai quy định một số hạn chế 
đối với người có quyền tham gia vào giao 
dịch. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trong 
nước chỉ có quyền tham gia vào giao dịch 
chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp và đất phải 
nằm trong cùng xã, phường, thị trấn. Hộ 
gia đình, cá nhân trong nước không trực 
tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế 
không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận 
tặng cho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân 
không sinh sống trong khu vực rừng phòng 
hộ, rừng đặc dụng, tổ chức kinh tế không có 
quyền nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng 
QSDĐ trong các khu vực này. Người Việt 
BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT
77Số 2+3(378+379) T1/2019
Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền 
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ 
ở gắn liền với nhà ở, trừ trường hợp đất nằm 
trong các dự án phát triển nhà ở. Đối với 
các loại đất khác thì chỉ được nhận chuyển 
nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm 
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ 
cao, khu kinh tế. Tổ chức kinh tế không phải 
là tổ chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ 
có quyền nhận thế chấp QSDĐ của hộ gia 
đình, cá nhân trong nước khác. Người không 
đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất 
động sản không có quyền giao dịch QSDĐ 
trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình 
xây dựng, mà không gắn với các giao dịch 
nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự 
án được phép phân lô, bán nền. 
Ngoài các điều kiện nêu trên, mặc dù 
cũng không được Luật Đất đai đề cập đến, 
nhưng bên tiến hành và bên tham gia giao 
dịch đương nhiên phải đáp ứng các điều kiện 
về năng lực của chủ thể theo quy định của 
Bộ luật Dân sự.
2. Những hạn chế trong quy định pháp 
luật về chủ thể giao dịch quyền sử dụng 
đất, kiến nghị hoàn thiện 
Thứ nhất, quy định không cho phép 
chủ thể thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê 
đất hàng năm có quyền giao dịch QSDĐ.
Theo quy định của Luật Đất đai12, chủ 
thể SDĐ theo hình thức thuê đất trả tiền 
thuê đất hàng năm không có quyền giao 
dịch QSDĐ, trừ trường hợp thuê đất trong 
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế 
xuất, làng nghề, khu kinh tế, khu công nghệ 
cao13 là chưa hợp lý. Xét về tổng thể, người 
thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng 
12 Xem Điều 175, 178, 179, 183, 185, 187 Luật Đất đai năm 2013.
13 Trường hợp này theo quy định tại khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 có quyền duy nhất là quyền cho thuê lại 
QSDĐ sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng.
năm phải thực hiện các nghĩa vụ như người 
thuê đất của Nhà nước trả tiền một lần cho 
cả thời gian thuê, thậm chí số tiền phải trả có 
thể cao hơn so với thuê đất trả tiền thuê đất 
một lần. Bên cạnh đó, thuê đất trả tiền thuê 
đất một lần có thể gây thiệt hại cho ngân 
sách nếu không tính chính xác được sự mất 
giá của đồng tiền do lạm phát. Chính vì vậy, 
các nước khi cho thuê bất động sản hạn chế 
mức tối đa sử dụng hình thức thuê đất trả 
tiền thuê một lần. Thực tế, khi xem xét các 
giao dịch cho thuê QSDĐ trên thị trường ở 
nước ta, các tổ chức, cá nhân là chủ thể SDĐ 
thường sử dụng hình thức cho thuê QSDĐ 
trả tiền thuê hàng năm hoặc tối đa là 5 năm. 
Mặt khác, xét cả về lý luận và thực tế, 
quy định này chưa hợp lý và không khả thi 
vì những lý do sau: 
i) về mặt lý luận, việc tách bạch giá 
bất động sản trên đất và đất là không thể 
thực hiện được. 
ii) do không thể tách bạch giữa giá bất 
động sản trên đất và đất nên cũng không thể 
đưa ra quy định kiểm soát việc tính giá bất 
động sản trên đất nói riêng và việc tuân thủ 
việc thực hiện quy định không được chuyển 
nhượng hay thực hiện bất cứ giao dịch nào 
đối với QSDĐ thuê của Nhà nước trả tiền 
thuê đất hàng năm.
iii) mặc dù Luật Đất đai cấm không 
được giao dịch đối với đất thuê của Nhà 
nước trả tiền hàng năm, nhưng lại cho phép 
bên mua bất động sản trên đất này được phép 
trở thành chủ thể QSDĐ. Như vậy, thực chất 
của giao dịch này chính là giao dịch mua 
bán bất động sản trên đất và chuyển nhượng 
QSDĐ. 
BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT
78 Số 2+3(378+379) T1/2019
iv) vì những lý do trên, thực tiễn, giá 
bán bất động sản trên đất thuê luôn bao 
gồm cả giá trị QSDĐ (giá chuyển nhượng 
QSDĐ), thậm chí ngay cả đối với người 
muốn tuân thủ quy định này. 
v) việc không cho phép giao dịch đối 
với QSDĐ thuê trả tiền hàng năm làm tăng 
thủ tục hành chính, dẫn đến tăng chi phí giao 
dịch, nhất là đối với bên mua bất động sản, 
gây thiệt hại cho Nhà nước14.
Từ những phân tích, chúng tôi cho 
rằng, cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng, 
cho phép cả người thuê đất của Nhà nước trả 
tiền thuê hàng năm có quyền giao dịch đối 
với QSDĐ như trường hợp thuê đất trả tiền 
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong 
trường hợp Nhà nước muốn thu hút người 
SDĐ theo phương thức trả tiền một lần thì 
có thể dùng các phương thức hợp lý và khả 
thi hơn, ví dụ như sử dụng biện pháp thuế 
hay tài chính. 
- Quy định về tổ chức kinh tế nhận 
thừa kế QSDĐ
Trong các trường hợp có quyền giao 
dịch QSDĐ, Luật Đất đai không đề cập đến 
trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước 
công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền 
SDĐ và nhận thừa kế QSDĐ. Đối với trường 
hợp tổ chức kinh tế được công nhận QSDĐ, 
do trên giấy chứng nhận QSDĐ ghi là giao 
đất nên có thể hiểu vì sao Luật Đất đai không 
đưa trường hợp này vào các trường hợp chủ 
thể có quyền giao dịch. 
Đối với trường hợp tổ chức kinh tế 
nhận thừa kế QSDĐ theo quy định tại Điều 
169 Luật Đất đai thì việc Luật Đất đai không 
đề cập đến quyền giao dịch của tổ chức kinh 
tế trong trường hợp này là điều khó lý giải 
và không hợp lý vì về nguyên tắc, người 
nhận thừa kế QSDĐ với tư cách là bên nhận 
chuyển QSDĐ phải có toàn bộ quyền và 
nghĩa vụ của người chuyển quyền, trong đó 
14 Xem thủ tục cho thuê đối với bên mua tài sản.
có quyền giao dịch. Do bên để thừa kế có 
quyền để thừa kế, nghĩa là bên để thừa kế 
phải có quyền giao dịch. Vì vậy, cần bổ sung 
trường hợp tổ chức kinh tế SDĐ nhận thừa 
kế vào các trường hợp có quyền giao dịch 
QSDĐ.
- Quy định doanh nghiệp có vốn đầu 
tư nước ngoài bị hạn chế quyền giao dịch do 
bị hạn chế khả năng xác lập QSDĐ 
Như trên đã đề cập, về nguyên tắc, 
phải là chủ thể SDĐ. Theo quy định của 
Luật Đất đai, có bốn phương thức xác lập 
QSDĐ: nhận giao đất từ Nhà nước, thuê 
đất của Nhà nước và nhận chuyển QSDĐ 
từ người SDĐ. Tuy nhiên, người Việt Nam 
định cư ở nước ngoài và nhất là doanh 
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có 
quyền sử dụng tất cả các phương thức này 
để xác lập QSDĐ. Người Việt Nam định 
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu 
tư nước ngoài chỉ có quyền xác lập QSDĐ 
thông qua việc thuê đất, giao đất của Nhà 
nước. Như vậy, phương thức xác lập QSDĐ 
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 
chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp (trực 
tiếp từ Nhà nước). Doanh nghiệp có vốn đầu 
tư nước ngoài xác lập QSDĐ thông qua thị 
trường thứ cấp rất hạn chế. Qua thị trường 
thứ cấp, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 
ngoài chỉ có quyền xác lập QSDĐ thông qua 
việc nhận góp vốn bằng QSDĐ. Tuy nhiên, 
trong số các doanh nghiệp có vốn đầu tư 
nước ngoài chỉ có doanh nghiệp liên doanh 
có quyền sử dụng phương thức này. Người 
Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng chỉ có 
quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ trong 
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế 
xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế để 
thực hiện dự án đầu tư. Ngoài khu vực này, 
người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ 
có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn 
với nhà ở khi mua bán nhà ở hoặc QSDĐ ở 
trong các dự án phát triển nhà ở để ở. Việc 
BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT
79Số 2+3(378+379) T1/2019
hạn chế các phương thức xác lập QSDĐ dẫn 
đến việc hạn chế quyền giao dịch QSDĐ 
của các chủ thể này. Quy định này rõ ràng 
làm giảm khả năng thu hút vốn đầu tư của 
nước ngoài vào nước ta. Do vậy, theo chúng 
tôi, cần sửa đổi Điều 169 Luật Đất đai theo 
hướng mở rộng quyền xác lập QSDĐ của 
các chủ thể và chỉ nên hạn chế quyền xác 
lập QSDĐ của các đối tượng này vì lý do 
an ninh, quốc phòng hoặc đảm bảo an toàn 
lương thực.. 
- Quy định cho phép một số đối tượng 
không phải là chủ thể SDĐ có quyền giao 
dịch QSDĐ 
Luật Đất đai cho phép người thuê 
lại QSDĐ của chủ thể SDĐ có quyền giao 
dịch mà không cần sự đồng ý của chủ thể 
SDĐ15. Việc cho phép người không phải là 
chủ thể QSDĐ có quyền định đoạt QSDĐ là 
nhằm thu hút vốn đầu tư vào việc SDĐ vào 
các khu vực này. Mặc dù đây là quy định 
được kế thừa từ Luật Đất đai năm 2003, 
tuy nhiên, việc đặt ra quy định này rõ ràng 
vừa trái với bản chất của giao dịch thuê vì 
bản chất của giao dịch cho thuê (cho thuê 
lại) là không chuyển QSDĐ. Nghĩa là bên 
cho thuê vẫn là chủ thể SDĐ. Bên thuê lại 
QSDĐ chỉ có quyền khai thác, SDĐ và 
không có quyền định đoạt QSDĐ nếu không 
được bên cho thuê lại đồng ý. Mặt khác, kể 
cả trong trường hợp bên cho thuê lại đồng 
ý, bên thuê lại cũng không có quyền chuyển 
QSDĐ, thế chấp QSDĐ nhân danh bên thuê 
lại. Tuy nhiên, Luật Đất đai lại cho phép bên 
thuê lại nếu đã trả tiền thuê một lần cho bên 
cho thuê lại có quyền chuyển QSDĐ, thế 
chấp QSDĐ nhân danh chính bên thuê lại. 
Như vậy, về bản chất, đây là loại giao dịch 
chuyển quyền có đền bù, cụ thể là giao dịch 
chuyển nhượng. Về nguyên tắc, bên thuê lại 
đất không thể có nhiều hơn quyền của bên 
15 Điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu 
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, 
thế chấp, góp vốn và các quyền giao dịch khác như của tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.
cho thuê lại. Tuy nhiên, nếu theo nguyên tắc 
này, bên cho thuê lại khó thu hút được người 
thuê lại, nhất là người thuê lại trả tiền thuê 
đất một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, để 
mở rộng quyền cho bên thuê lại đã trả tiền 
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê lại và 
cũng giúp cho bên cho thuê lại sử dụng được 
phương thức cho thuê lại lấy tiền một lần 
từ bên thuê lại, Luật Đất đai cho phép bên 
thuê lại được quyền giao dịch QSDĐ nếu đã 
trả tiền thuê đất một lần cho bên cho thuê 
lại. Đối với trường hợp bên cho thuê lại có 
quyền chuyển nhượng QSDĐ thì quy định 
này là không hợp lý và không cần thiết, bởi 
vì, nếu người có QSDĐ cho thuê lại quyền 
sử dụng nhưng lại bị mất quyền định đoạt 
đối với QSDĐ, nhưng tiền nhận được là tiền 
thuê lại mà không phải tiền chuyển nhượng 
(tiền chuyển nhượng đương nhiên phải cao 
hơn tiền thuê) thì người này hiển nhiên sẽ 
không chọn phương thức này mà sẽ chọn 
phương thức chuyển nhượng QSDĐ. Như 
vậy, việc cho phép bên thuê lại QSDĐ có 
quyền giao dịch như một chủ thể SDĐ chỉ 
có ý nghĩa trong trường hợp bên cho thuê 
lại không có quyền chuyển QSDĐ, nhưng 
được phép cho thuê lại theo phương thức 
lấy tiền một lần cho cả thời gian cho thuê 
lại. Tuy vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ 
quy định cho phép người thuê đất của Nhà 
nước trả tiền thuê hàng năm trong các khu 
vực nêu trên có quyền cho thuê lại đất và lấy 
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian cho 
thuê lại. Việc bỏ quy định này là hoàn toàn 
hợp lý, bởi lẽ ngoài các lý do như kể trên thì 
quy định này còn dẫn đến việc rất khó xử lý 
đối với QSDĐ khi bên cho thuê không thực 
hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. 
Có lẽ vì vậy mà Luật Đất đai năm 2013 phải 
đưa ra quy định không cho phép bên thuê lại 
QSDĐ có quyền định đoạt QSDĐ khi bên 
cho thuê lại chưa nộp tiền thuê đất cho Nhà 
BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT
80 Số 2+3(378+379) T1/2019
nước, nhưng quy định này đáng tiếc lại là 
quy định không hợp lý vì không thể bắt bên 
thuê lại chịu trách nhiệm cho nghĩa vụ của 
người khác. Vì vậy, ý nghĩa của việc đặt ra 
quy định này không còn. 
Để khắc phục các hạn chế nêu trên, 
theo chúng tôi, cần chỉnh sửa Điều 149 
Luật Đất đai năm 2013 theo hướng loại bỏ 
các quy định về việc cho phép bên thuê lại 
QSDĐ có quyền định đoạt QSDĐ khi đã trả 
tiền thuê một lần cho bên cho thuê lại. Thay 
vào đó, cho phép bên cho thuê lại nói chung 
và chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong 
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế 
xuất, khu công nghệ cao nói riêng SDĐ theo 
hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền 
thuê đất hàng năm có quyền chuyển nhượng 
QSDĐ và các giao dịch khác như một chủ 
thể SDĐ. Trong trường hợp cần khuyến 
khích người SDĐ theo hình thức thuê đất trả 
tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, có 
thể sử dụng các biện pháp tài chính, thuế
- Quy định bắt buộc mọi trường hợp 
để lại thừa kế QSDĐ đều phải có giấy chứng 
nhận QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản 
nói chung và QSDĐ nói riêng chỉ là điều 
kiện về thủ tục nhằm chứng minh người giao 
dịch là chủ sở hữu tài sản. Đối với các giao 
dịch thông thường, bên tiến hành giao dịch 
tự chịu trách nhiệm về việc đảm bảo tư cách 
chủ thể của mình. Pháp luật chỉ can thiệp vào 
vấn đề này khi có nguy cơ xảy ra rủi ro lớn, 
hậu quả khó khắc phục, ảnh hưởng đến quyền 
lợi chính đáng của các bên giao dịch và bên 
liên quan, nhất là ảnh hưởng đến lợi ích công 
và bên yếu thế. Tuy nhiên, theo chúng tôi, 
do việc để thừa kế là hành vi pháp lý đơn 
phương của người để lại thừa kế và hiệu lực 
của giao dịch này chỉ phát sinh khi người để 
thừa kế chết. Vì vậy, tại thời điểm để thừa kế, 
người để thừa kế còn sống nên chưa thể phát 
sinh quyền lợi và nghĩa vụ của người nhận 
thừa kế và các bên liên quan đối với QSDĐ. 
Do đó, không thể phát sinh hậu quả pháp lý 
tiêu cực cho người khác. Nếu như việc để lại 
thừa kế QSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận 
QSDĐ không gây ảnh hưởng đến quyền lợi 
chính đáng của người khác thì rõ ràng việc 
không cho phép người chưa có giấy chứng 
nhận QSDĐ không có quyền lập di chúc để 
lại thừa kế làm cho ý chí của người SDĐ 
không thể thực hiện được.
Vì vậy, chúng tôi cho rằng, quy định 
bắt buộc phải có giấy chứng nhận QSDĐ 
đối với giao dịch thừa kế QSDĐ là chưa hợp 
lý. Tuy nhiên, do việc công chứng hiện nay 
không chỉ có ý nghĩa như bằng chứng, mà 
còn có ý nghĩa về tính hợp pháp. Vì vậy, việc 
công chứng chỉ nên cho phép đối với trường 
hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng 
có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng 
nhận QSDĐ. Đối với các trường hợp chỉ xác 
nhận ý chí của người để thừa kế thì không 
cần điều kiện này. 
- Quy định về các chủ thể không có 
quyền giao dịch QSDĐ 
Luật Đất đai năm 2013 chỉ có một 
điều luật quy định trực tiếp về các chủ thể 
không có quyền giao dịch QSDĐ tại điểm 
b, khoản 1 Điều 181. Tuy nhiên, có thể nhận 
thấy, không phải chỉ có các chủ thể được quy 
định tại điều luật này mới không có quyền 
giao dịch QSDĐ. Ngoài chủ thể này còn có 
các chủ thể khác không có quyền giao dịch 
trong mọi trường hợp như: tổ chức nước 
ngoài có chức năng ngoại giao; tổ chức sự 
nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính, cơ 
quan nhà nước và các tổ chức trong nước 
khác mà không phải là tổ chức kinh tế, tổ 
chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính. 
Vì vậy, Luật Đất đai cần quy định cụ thể, 
rõ ràng về các chủ thể không có quyền giao 
dịch QSDĐ■
BAÂN VÏÌ DÛÅ AÁN LUÊÅT
81Số 2+3(378+379) T1/2019