Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay

 33 
Chế độ sở hữu toàn dân 
về đất đai ở Việt Nam hiện nay 
Nguyễn Thị Huyền1 
1 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội. 
Email: huyenbk2016@gmail.com 
Nhận ngày 1 tháng 1 năm 2017. Chấp nhận đăng ngày 13 tháng 2 năm 2017. 
Tóm tắt: Đất đai là một loại tài nguyên vô cùng quan trọng, nếu được sử dụng và khai thác một 
cách hợp lý thì nó sẽ mang lại những lợi ích vô cùng to lớn. Muốn làm cho đất đai phát huy hiệu 
quả thì phải có chế độ sở hữu phù hợp. Ở Việt Nam hiện nay, chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở 
hữu toàn dân. Chế độ đó là phù hợp nhưng cần hoàn thiện hơn. Để hoàn thiện chế độ sở hữu đất đai 
thì Nhà nước cần có kế hoạch sử dụng đất đai lâu dài, cụ thể, rõ ràng, đúng đắn, công khai, minh 
bạch, công bằng; cần làm cho người dân nhận thức rõ lý do vì sao phải quy định mọi đất đai thuộc 
sở hữu toàn dân; cần quy định rõ ràng hơn các hình thức sử dụng và thời hạn sử dụng đất đai; đồng 
thời người dân cần thay đổi tập quán trong việc sử dụng đất đai. 
Từ khóa: Chế độ sở hữu, sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, Việt Nam. 
Abstract: Land is an extremely important resource. If used in a reasonable manner, it will bring 
about enormous benefits. To optimise the usage of land, there must be an appropriate ownership 
mode. In Vietnam today, land is of the entire people’s ownership. The mode is appropriate, but it 
needs improvement. To that end, the State’s land use plan need to be long-term, specific, clear, 
correct, open, transparent and fair. The State needs to make people aware of why land ownership is 
stipulated as belonging to the whole people. There need to be more clearly defined forms of land 
use and duration of the usage. At the same time, for their part, people need to change their habits in 
land use. 
Keywords: Mode of ownership, land ownership, land use, Vietnam. 
1. Đặt vấn đề 
Nền kinh tế Việt Nam hiện nay đã vượt qua 
nhiều khó khăn và thách thức; kinh tế vĩ mô 
cơ bản ổn định; tăng trưởng kinh tế từ năm 
2013 dần phục hồi với tốc độ năm sau cao 
hơn năm trước. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn 
có nguy cơ tụt hậu xa hơn về kinh tế so với 
các nước trong khu vực và trên thế giới; 
nhiều tiềm năng chưa được phát huy. Để 
Khoa học xã hội Việt Nam, số 3 (112) - 2017 
 34 
thúc đẩy kinh tế phát triển nhanh hơn, Việt 
Nam cần giải quyết tốt nhiều vấn đề, trong 
đó có vấn đề sở hữu và sử dụng đất đai. 
Vậy, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện 
nay như thế nào, có điểm nào bất hợp lý, 
làm thế nào khắc phục sự bất hợp lý đó? 
2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 
Chế độ sở hữu đất đai của các nước trên thế 
giới không giống nhau, nhưng tựu trung có 
các hình thức cơ bản là: sở hữu toàn dân, sở 
hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư 
nhân. Trung Quốc quy định có hai hình 
thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và 
sở hữu tập thể. Singapore cho phép tư nhân 
được sở hữu đất đai, nhưng hầu hết (khoảng 
90%) diện tích đất thuộc sở hữu nhà nước. 
Các nước Mỹ, Đức, Nhật Bản, Nga đều cho 
phép tư nhân được sở hữu đất đai. Việt 
Nam quy định mọi đất đai thuộc sở hữu 
toàn dân. 
Ở nước nào cũng đều có một số đất đai 
thuộc sở hữu toàn dân, nhưng chỉ một số ít 
nước mới có quy định rằng, tất cả đất đai 
thuộc sở hữu toàn dân. Việc quy định đất 
đai thuộc sở hữu toàn dân là chế độ sở hữu 
toàn dân về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân 
về đất đai có ưu điểm hơn so với chế độ sở 
hữu mà ở đó tư nhân được phép sở hữu đất 
đai. Sở hữu toàn dân là sở hữu chung của 
mọi người. Với chế độ sở hữu toàn dân về 
đất đai, tất cả công dân của một nước đều là 
những chủ nhân bình đẳng của đất đai trên 
lãnh thổ nước đó. Chế độ sở hữu toàn dân 
về đất đai tạo cơ sở pháp lý cho mọi người 
có quyền sở hữu về đất đai một cách bình 
đẳng. Mọi người đều bình đẳng trong sở 
hữu về đất đai. Sự bình đẳng trong sở hữu 
về đất đai là sự công bằng. Bởi vì, đất đai là 
tài sản đặc biệt được hình thành từ thành 
quả dựng nước và giữ nước lâu dài của toàn 
dân trong nhiều thế hệ; không ai có thể tùy 
tiện sử dụng và mua bán đất đai. 
Ở nước nào thì đất đai cũng cần phải 
được sử dụng và chuyển nhượng theo quy 
định chung của nhà nước. Ở các nước 
không thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về 
đất đai, pháp luật đều có những quy định 
ràng buộc để không ai có thể sử dụng và 
chuyển nhượng đất đai một cách tùy tiện. 
Tuy nhiên, chế độ sở hữu toàn dân về đất 
đai thể hiện rõ hơn tính đặc thù của tài sản 
đất đai, từ đó mỗi người dân có ý thức rằng 
mình là đồng sở hữu về đất đai. Việc thừa 
nhận một số đất đai thuộc sở hữu tư nhân 
nếu không có thêm những quy định khác 
ràng buộc khác thì có thể dẫn đến tình trạng 
đất đai tập trung vào một số người (vào các 
đại địa chủ), từ đó các đại địa chủ có thể 
bóc lột nông dân không có ruộng bằng cách 
phát canh thu tô. Việc không thừa nhận sở 
hữu toàn dân về đất đai nếu không có thêm 
những quy định khác ràng buộc, cũng có 
thể dẫn đến tình trạng người nước ngoài sở 
hữu đất đai và từ đó bóc lột nông dân không 
có ruộng (bằng cách phát canh thu tô như 
địa chủ trong nước hoặc sử dụng đất không 
theo kế hoạch của nhà nước). 
Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, 
nhà nước là đại diện chủ sở hữu và có trách 
nhiệm quản lý đất đai. Khi nhà nước là đại 
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất 
đai thì đất đai có thể được sử dụng vào mục 
đích chung một cách thuận lợi. Chẳng hạn, 
khi cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất 
đai (từ đất để ở sang đất để xây dựng khu 
công nghiệp) thì nhà nước có quyền thu hồi 
đất đai và người sử dụng có trách nhiệm 
bàn giao đất đai đang sử dụng. Đối với tài 
sản khác (như quần áo, xe máy), thì chủ 
Nguyễn Thị Huyền 
 35 
sở hữu tư nhân có quyền định giá tùy ý khi 
bán, có quyền bán hay không bán. Nhưng 
đối với tài sản đất đai thì tư nhân không thể 
định giá tùy ý như tài sản cá nhân. Đối với 
đất đai, tư nhân không phải là chủ sở hữu 
nên không có quyền bán hay không bán 
quyền sở hữu, khi nhà nước thu hồi đất đai 
thì tư nhân không có quyền định giá mà 
được Nhà nước quy định chung. 
3. Thực trạng chế độ sở hữu toàn dân về 
đất đai ở Việt Nam 
Ở Việt Nam hiện nay, mọi đất đai đều 
thuộc sở hữu toàn dân. Chế độ sở hữu đất 
đai ở Việt Nam hiện nay là chế độ sở hữu 
toàn dân. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 
ở Việt Nam lần đầu tiên được quy định 
trong Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng 
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Các Hiến 
pháp sau tiếp tục quy định như vậy. Hiến 
pháp hiện hành quy định: “Đất đai, tài 
nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn 
lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên 
nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu 
tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn 
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và 
thống nhất quản lý”. Nhà nước thực hiện 
quyền đại diện chủ sở hữu đất đai cụ thể 
như: “1) Quyết định quy hoạch sử dụng đất, 
kế hoạch sử dụng đất. 2) Quyết định mục 
đích sử dụng đất. 3) Quy định hạn mức sử 
dụng đất, thời hạn sử dụng đất. 4) Quyết 
định thu hồi đất, trưng dụng đất. 5) Quyết 
định giá đất. 6) Quyết định trao quyền sử 
dụng đất cho người sử dụng đất. 7) Quyết 
định chính sách tài chính về đất đai. 8) Quy 
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng 
đất” [5]. Toàn dân Việt Nam là chủ sở hữu 
về đất đai của Việt Nam; đại diện của chủ 
sở hữu về đất đai của Việt Nam là Nhà 
nước Việt Nam, cụ thể hơn là Quốc hội 
Việt Nam và Hội đồng nhân dân các cấp 
của Nhà nước Việt Nam. Điều đó được 
pháp luật quy định tại Luật Đất đai năm 
2013 như sau: “Quốc hội ban hành luật, 
nghị quyết về đất đai; quyết định quy 
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; 
thực hiện quyền giám sát tối cao đối với 
việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm 
vi cả nước [5]. 
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt 
Nam có ưu điểm chung giống với chế độ sở 
hữu toàn dân về đất đai ở các nước khác. 
Tuy nhiên, việc thực hiện chế độ đó trên 
thực tế ở Việt Nam có lúc và có nơi chưa 
phù hợp. Điều đó thể hiện ở hai điểm sau. 
Thứ nhất, mức định giá đất và cách thu 
hồi đất của Nhà nước Việt Nam có lúc và 
có nơi còn bất hợp lý. Điều đó gây ra không 
ít phiền phức cho người sử dụng đất. Người 
dân thì muốn chủ động trong việc quyết 
định có nên bán hay không nên bán (bán 
quyền sử dụng) mảnh đất mà mình được 
trao quyền sử dụng. Khi cần thì họ có thể 
bán rẻ và khi không cần thì dù giá cao họ 
cũng không bán. Nhà nước có quyền thu 
hồi bất cứ mảnh đất nào vào bất kỳ lúc nào 
vì mục đích chung. Song ở nhiều nơi Nhà 
nước không có quy hoạch sử dụng đất rõ 
ràng trong thời gian dài, vì thế cho nên 
người sử dụng đất không có kế hoạch sử 
dụng đất hợp lý. Mức giá đền bù thì cố định 
lâu dài trong khi mức giá đất thực tế rất đa 
dạng và biến động. Các mảnh đất ở những 
vị trí khác nhau có giá trị khác nhau, trong 
khi đó mức giá đền bù lại giống nhau cho 
các mảnh đất có vị trí khác nhau. Do việc 
định giá đất một cách chung chung, không 
phù hợp với giá thị trường nên việc đền bù 
ở một số nơi chưa thỏa đáng. Ở nhiều nơi 
diễn ra tình trạng khiếu kiện đông người, 
khiếu kiện vượt cấp về đền bù đất đai. Điều 
Khoa học xã hội Việt Nam, số 3 (112) - 2017 
 36 
đó có nguyên nhân chủ yếu ở sự bất hợp lý 
về giá đền bù. Việc thu hồi đất đai có khi là 
hợp lý và cần thiết vì phục vụ cho lợi ích 
quốc gia, nhưng cũng có khi là không hợp 
lý vì chỉ phục vụ cho lợi ích của một nhóm 
nào đó. Một số doanh nghiệp thu hồi đất (vì 
mục đích thương mại) đã không có sự thỏa 
thuận hợp lý với người sử dụng đất trong 
việc đền bù. Người dân Việt Nam từ xưa 
đến nay xem đất đai là của dành cho con cái 
và hy vọng con cái gìn giữ đất đai của tổ 
tiên đến muôn đời. Nếu Nhà nước thu hồi 
đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc 
phòng hoặc làm một việc gì đó vì lợi ích 
quốc gia thì người dân sẵn sàng bàn giao 
quyền sử dụng đất. Còn nếu Nhà nước thu 
hồi đất đai để giao cho các đơn vị kinh 
doanh với mức đền bù không hợp lý thì 
người dân thường phản đối kịch liệt. 
Thứ hai, khung khổ pháp lý đối với 
quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam chưa thật 
cụ thể và rõ ràng. Chế độ sở hữu toàn dân 
về đất đai là hợp lý nhưng từ chế độ đó cần 
có quy định pháp lý cụ thể và rõ ràng đối 
với quyền sử dụng đất đai. Đất đai là một 
tài nguyên lớn. Quyền sử dụng đất đai là 
một tài sản có giá trị trong việc mua bán và 
góp vốn. Để phát huy vai trò của đất đai 
như là một nguồn vốn quan trọng cho sự 
phát triển thì cần có khung khổ pháp lý rõ 
ràng đối với quyền sử dụng đất đai. Nhiều 
thửa ruộng, mảnh vườn, núi đồi, ao hồ có 
giá trị lớn cho sản xuất nhưng không thể 
hoặc không dễ chuyển thành vốn được hoặc 
có giá trị vốn hóa thấp do thủ tục pháp lý về 
quyền sử dụng không rõ ràng. 
4. Giải pháp hoàn thiện chế độ sở hữu 
toàn dân về đất đai ở Việt Nam 
Thứ nhất, Nhà nước cần có kế hoạch sử 
dụng đất đai lâu dài, cụ thể, rõ ràng, đúng 
đắn và thông báo công khai kế hoạch đó cho 
toàn dân biết. Ví dụ, cần có kế hoạch rõ ràng 
rằng, ở khu vực A sẽ xây khu đô thị với 10 
toà nhà 30 tầng, không ai được phép xây nhà 
trên 30 tầng hoặc dưới 30 tầng. Căn cứ vào 
kế hoạch đó, mọi người dân đều biết rằng 
mục đích sử dụng đất ở từng khu vực, hạn 
mức thời gian giao đất sử dụng, giá Nhà 
nước đền bù khi thu hồi đất đai; từ đó họ có 
kế hoạch sử dụng đất phù hợp. Kế hoạch rõ 
ràng và minh bạch của Nhà nước về sử dụng 
đất đai sẽ tránh được tình trạng các cơ quan 
nhà nước can thiệp hành chính tùy tiện vào 
thị trường đất đai, tránh tình trạng tham 
nhũng về đất đai. Như đã nói ở trên, tình 
trạng khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông 
người, khiếu kiện vượt cấp, tình trạng bạo 
lực xảy ra ở một số nơi có nguyên nhân 
chính là sự tranh chấp về quyền sử dụng đất 
đai. Điều này lại có nguyên nhân ở kế hoạch 
của Nhà nước trong việc sử dụng đất đai 
chưa phù hợp (thiếu tính lâu dài, tính cụ thể, 
tính rõ ràng, tính khoa học, tính minh bạch, 
tính khách quan, tính công bằng). 
Thứ hai, Nhà nước cần làm cho người 
dân nhận thức rõ lý do vì sao phải quy định 
mọi đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Việt Nam 
đang chủ trương xây dựng nền kinh tế thị 
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhưng 
rất nhiều người (kể cả một số nhà chính trị 
học hàng đầu) hiện vẫn còn loay hoay vật 
lộn với các vấn đề như: kinh tế thị trường 
định hướng xã hội chủ nghĩa là gì, nó có gì 
khác với kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, 
kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa hoặc với 
kinh tế thị trường định hướng tư bản chủ 
nghĩa; định hướng xã hội chủ nghĩa là định 
hướng cái gì, ai định hướng, định hướng ai, 
định hướng như thế nào, định hướng để làm 
gì, sở hữu khác sử dụng như thế nào, tại sao 
người dân không được quyền sở hữu đất đai, 
tại sao người dân chỉ được quyền sử dụng 
đất đai có thời hạn 50 năm hay 70 năm, tại 
sao cơ quan này chứ không phải cơ quan 
Nguyễn Thị Huyền 
 37 
khác của Nhà nước có quyền quyết định về 
kế hoạch sử dụng đất đai? Do không trả lời 
rõ ràng và đúng đắn được vấn đề này nên 
chúng ta vẫn còn lúng túng trong việc xác 
lập các quy định pháp lý liên quan đến 
quyền sử dụng về đất đai. 
Thứ ba, Nhà nước cần quy định rõ ràng 
hơn các hình thức sử dụng và thời hạn sử 
dụng đất đai. Đối với đất đai tuy không thể 
đa dạng hóa hình thức sở hữu (vì chỉ có một 
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân) 
nhưng cần đa dạng hóa các hình thức sử 
dụng (chứ không phải sở hữu) đất đai. Theo 
đó, Nhà nước cần quy định rõ phần đất đai 
thuộc quyền sử dụng của Nhà nước, phần 
đất đai thuộc quyền sử dụng của tập thể hay 
tổ chức, phần đất đai thuộc quyền sử dụng 
của tư nhân để ở, phần đất đai thuộc quyền 
sử dụng của tư nhân để sản xuất và kinh 
doanh. Nhà nước cần tạo thủ tục pháp lý 
thuận lợi để các cá nhân và tổ chức được 
mua bán quyền sử dụng đất đai. Nhà nước 
cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai 
và về tài sản gắn liền với đất để làm cho các 
quyền sử dụng về đất đai và quyền sở hữu 
bất động sản được vận động theo cơ chế thị 
trường, làm cho việc vốn hóa quyền sử dụng 
đất đai trở nên thuận lợi, kích thích việc tích 
tụ ruộng đất để sản xuất hàng hóa lớn. 
Thứ tư, người dân cần thay đổi tập quán 
trong việc sử dụng đất. Từ xa xưa người 
Việt Nam thường quan niệm rằng, quyền sử 
dụng đất đai của họ chỉ cần được hàng xóm 
xung quanh và địa phương thừa nhận. Họ tự 
mặc định bằng luật bất thành văn như vậy, 
họ không cần giấy tờ sở hữu và sử dụng. 
Một số người thậm chí không cần nhận “sổ 
đỏ”. Nhiều người chưa hiểu rõ vai trò của 
hồ sơ pháp lý về sử dụng đất đai. Điều đó ở 
không ít trường hợp là nguyên nhân của sự 
tranh chấp đất đai. 
5. Kết luận 
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan 
trọng của mỗi quốc gia, chế độ sở hữu đất 
đai phù hợp sẽ giúp cho việc khai thác 
nguồn tài nguyên vô giá này có hiệu quả. 
Ngược lại, chế độ sở hữu không phù hợp sẽ 
gây ra rất nhiều hệ lụy tiêu cực đối với sự 
phát triển kinh tế - xã hội. Ở Việt Nam hiện 
nay, chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở hữu 
toàn dân. Chế độ đó là phù hợp nhưng việc 
cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất 
đai vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp. Việc 
nghiên cứu, bổ sung chỉnh sửa các quy định 
pháp luật về đất đai đang là một nhiệm vụ 
quan trọng và cấp bách. 
Tài liệu tham khảo 
[1] Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng 
(2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô 
hiệu - Pháp luật dân sự và thực tiễn xét 
xử, Nxb Thông tin và Truyền thông, Hà Nội. 
[2] Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện 
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb 
Chính trị quốc gia, Hà Nội. 
[3] Nguyễn Văn Khánh (2013), “Quyền sở hữu đất 
đai ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Đại học 
quốc gia Hà Nội, t.29, số 1. 
[4] Đặng Thị Phượng (2014), “Chế độ sở hữu đất 
đai ở Việt Nam trong lịch sử và hiện nay”, Tạp 
chí Khoa học xã hội Việt Nam, số 12. 
[5] Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt 
Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013QH13, 
ngày 29 tháng 11, Hà Nội. 
[6] Nguyễn Quang Tuyến (2010), “Tương đồng 
và khác biệt giữa pháp luật Singapore và pháp 
luật đất đai Việt Nam - Gợi mở cho Việt Nam 
trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai”, 
Tạp chí Luật học, số 8. 
[7] Đặng Hùng Võ (2011), “Bàn về sở hữu tư 
nhân đối với đất đai”, Báo Sài Gòn tiếp thị, 
ngày 18 tháng 3. 
Khoa học xã hội Việt Nam, số 3 (112) - 2017 
 38