Chế định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

CHẾ ĐỊNH VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 
TẠI VIỆT NAM
Tóm tắt: 
Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, một trong những chính sách 
quan trọng góp phần tăng khả năng thu hút đầu tư là chế định về 
quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Mặc dù Luật 
Nhà ở năm 2014 đã có những quy định tạo điều kiện thuận lợi cho 
người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng trong 
thời gian qua, chế định này đã bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp, cần 
phải được tiếp tục hoàn thiện. 
Nguyễn Thị Thanh Xuân*
Trần Vang Phủ**
* GV. Khoa Luật - Đại học Cần Thơ 
** GV. Khoa Luật - Đại học Cần Thơ 
Abstract 
In the trend of integration into the international economics, one 
of the important policies that attract the housing investment is the 
legal regulations on housing ownership of the foreign organizations 
and individuals. Although a number of provision under the Law 
on Housing of 2014 define favorable conditions for foreigners to 
own houses in Vietnam, but in recent years, these provisions have 
revealed several inappropriate points, which need to be reviwed 
for further improvements.
Thông tin bài viết:
Từ khóa: quyền tài sản, sở hữu nhà, 
người nước ngoài
Lịch sử bài viết:
Nhận bài : 09/01/2018
Biên tập : 04/03/2018
Duyệt bài : 06/03/2018
Article Infomation:
Keywords: property rights, housing 
ownership, foreigners 
Article History:
Received : 09 Jan. 2018
Edited : 04 Mar. 2018
Approved : 06 Mar. 2018
Những năm gần đây, lượng người nước ngoài đến Việt Nam liên tục tăng. Thống kê sơ bộ cho thấy 
con số này tăng mạnh trong năm 2016 với 
10.012.700 lượt người, trong đó tập trung 
chủ yếu từ các quốc gia Trung Quốc, Hàn 
Quốc, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Nga, Malaysia, 
1 Nguồn Tổng cục Thống kê, https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=716, truy cập ngày 15/12/2017.
2 Báo Pháp luật, Hơn 30% lao động nước ngoài ở Việt Nam có quốc tịch Trung Quốc, 
dong-nuoc-ngoai-o-viet-nam-co-quoc-tich-tq-709737.html, truy cập 17/12/2017.
Úc, Pháp. Tương tự, số dự án đầu tư nước 
ngoài vào Việt Nam cũng tăng nhanh trong 
5 năm gần đây, từ 1.287 năm 2012 lên 2.613 
dự án vào năm 20161. Lao động nước ngoài 
tại Việt Nam trong hơn 10 năm qua cũng 
tăng từ 12.600 người vào năm 2004 lên 
83.500 người vào năm 20152. Điều này cho 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
44 Số 1(377) T1/2019
thấy, nhu cầu đến Việt Nam để thực hiện 
hoạt động đầu tư, lao động, học tập và du 
lịch của người nước ngoài ngày một tăng. 
Hiện nay, “chủ động hội nhập quốc tế, huy 
động và sử dụng có hiệu quả nguồn lực bên 
ngoài để phát triển nhanh, bền vững”3 chính 
là một trong bốn quan điểm phát triển kinh 
tế - xã hội đã được đề ra. Bên cạnh việc hoàn 
thiện pháp luật về đầu tư và lao động có yếu 
tố nước ngoài, pháp luật về nhà ở cho người 
nước ngoài cũng đóng vai trò rất quan trọng 
trong thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển 
thị trường bất động sản và thu hút chuyên 
gia nước ngoài tham gia hoạt động khoa học 
công nghệ tại Việt Nam.
1. Quyền sở hữu nhà ở của người nước 
ngoài tại Việt Nam
Quyền sở hữu là một trong những 
quyền cơ bản nhất, quan trọng nhất của mỗi 
công dân. Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, 
quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với 
tài sản thuộc sở hữu của mình. Nhà ở là tài 
sản, nên sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
tại Việt Nam phải được xây dựng trên nền 
tảng của chế định sở hữu tài sản nói chung.
Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 đã 
định nghĩa về quyền sở hữu bằng cách liệt kê 
những nội dung của quyền sở hữu và chủ thể 
các quyền này. Theo đó, “quyền sở hữu bao 
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và 
quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo 
quy định của luật”4. Khoản 2 Điều 8 Luật 
Nhà ở năm 2014 cũng quy định các hình 
thức tạo lập nhà ở hợp pháp ở Việt Nam như 
đầu tư xây dựng nhà, nhận quyền sở hữu nhà 
thông qua các giao dịch về nhà ở; tuy nhiên 
có sự phân hóa rất rõ về cách thức tạo lập và 
xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân trong 
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 
3 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 2016, tr. 270.
4 Điều 158 BLDS năm 2015.
5 Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014
6 Khoản 2 Điều 5 Luật Nhà ở năm 2014.
và người nước ngoài. Cá nhân nước ngoài 
chỉ có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, 
nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án 
đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực 
bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chủ thể này 
chỉ có thể nhận chuyển quyền sở hữu nhà 
ở từ người khác đối với nhà ở thương mại 
trong dự án phát triển nhà ở. Về giao dịch 
cũng chỉ giới hạn trong bốn loại giao dịch 
mua, thuê mua và thừa kế, tặng cho nhà. Cá 
nhân nước ngoài hoàn toàn không có quyền 
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để 
tự xây dựng nhà ở như người Việt Nam định 
cư ở nước ngoài; cũng không được nhận nhà 
thông qua tất cả các giao dịch dân sự về nhà 
ở như cá nhân trong nước, đơn cử như không 
được nhận góp vốn, nhận đổi nhà. 
Mặc dù khác nhau về căn cứ xác lập 
quyền sở hữu, khác về cách thức tạo lập nhà 
ở, nhưng quyền sở hữu nhà ở của người nước 
ngoài cũng được pháp luật bảo hộ như công 
dân Việt Nam5. Theo đó nhà ở hợp pháp của 
cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp 
thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an 
ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích 
quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng 
chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, 
chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng 
mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc 
giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ 
chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có 
trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện 
chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở 
theo quy định của pháp luật6.
Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của cá 
nhân nước ngoài được nhà nước bảo hộ một 
cách toàn vẹn, không chủ thể nào có quyền 
xâm phạm đến. Điều này có nghĩa là pháp 
luật công khai cho người thứ hai biết rằng 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
45Số 1(377) T1/2019
một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở 
hữu đối với tài sản.
Về bản chất, nội dung quyền sở hữu 
nhà ở hình thành trên nền của quyền sở hữu 
tài sản, khác chăng là đối tượng của quyền 
sở hữu ở đây là bất động sản và là nhà ở. 
Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
chính là quyền của chủ sở hữu trong việc 
thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm 
hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu 
của mình theo quy định của pháp luật. Như 
vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản 
khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy 
đủ ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và 
định đoạt. Tuy nhiên, trong trường hợp của 
người nước ngoài thì quyền đối với nhà ở 
của họ bị giới hạn hơn so với công dân Việt 
Nam hay người Việt Nam định cư ở nước 
ngoài. Cụ thể quyền sở hữu nhà ở của cá 
nhân nước ngoài bị hạn chế về thời hạn là 
50 năm và bị khống chế số lượng bằng tỷ lệ 
căn hộ sở hữu trong một tòa nhà chung cư.
2. Điều kiện được sở hữu nhà ở và hình 
thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá 
nhân nước ngoài
Trước khi có Luật Nhà ở năm 2014, 
Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 
03/6/2008 của Quốc hội đã thí điểm cho tổ 
chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu 
nhà ở tại Việt Nam. Đây là văn bản đầu tiên 
điều chỉnh chi tiết vấn đề người nước ngoài 
được sở hữu nhà ở nhưng chỉ với loại nhà 
là căn hộ chung cư trong dự án phát triển 
nhà ở thương mại. Nghị quyết cũng chỉ giới 
hạn đối tượng được thí điểm mua nhà ở gồm 
5 nhóm: có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam 
hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động 
tại Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý 
7 Khoản 1,2,3,4 Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/62008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá 
nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (hết hiệu lực).
8 Điểm a Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014.
9 Điểm c Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014.
trong doanh nghiệp; có công đóng góp cho 
Việt Nam (được Chủ tịch nước tặng huân, 
huy chương, có đóng góp đặc biệt cho Việt 
Nam); đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế 
- xã hội, có trình độ đại học trở lên; người 
có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu 
cầu; kết hôn với công dân Việt Nam7. Điều 
kiện để được mua và sở hữu nhà là phải có 
thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ 
chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam ít 
nhất 12 tháng. Có thể thấy, pháp luật về nhà 
ở giai đoạn này đã mở ra cho người nước 
ngoài cơ hội sở hữu nhà ở tại Việt Nam 
nhưng vẫn rất khắt khe về đối tượng và điều 
kiện được sở hữu nhà. 
Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định 
đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở 
của cá nhân nước ngoài gồm: cá nhân nước 
ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án 
tại Việt Nam8 và cá nhân nước ngoài được 
phép nhập cảnh vào Việt Nam9. Theo quy 
định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 
2014, điều kiện chủ thể thực hiện dự án nhà 
ở là phải thành lập doanh nghiệp. Khi đó có 
sự chuyển hóa chủ thể từ cá nhân sang tổ 
chức. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi chỉ 
phân tích vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân 
nước ngoài không đầu tư, thực hiện dự án 
nhà ở.
Như vậy, đối với cá nhân nước ngoài, 
pháp luật hiện hành chỉ cần một điều kiện 
duy nhất là được phép nhập cảnh vào Việt 
Nam, bỏ điều kiện về thời hạn cư trú từ 01 
năm trở lên. Bên cạnh đó, xét về đối tượng 
của quyền sở hữu nhà ở của người nước 
ngoài hiện nay cũng được mở rộng hơn so 
với quy định tại Nghị quyết số 19/2008/NQ-
QH12. Người nước ngoài vẫn chỉ được mua 
nhà ở thương mại trong dự án nhưng được 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
46 Số 1(377) T1/2019
mở rộng thêm cả nhà ở riêng lẻ10.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 
Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài 
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 
các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, 
nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm 
căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự 
án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo 
đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của 
Chính phủ Việt Nam.
3. Số lượng nhà ở cá nhân nước ngoài 
được phép sở hữu tại Việt Nam
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, 
thu nhập bình quân đầu người một tháng tính 
chung cả nước năm 2014 là 2.637.000 đồng, 
tính sơ bộ năm 2016 là 3.049.000 đồng. 
Chi tiêu bình quân đầu người một tháng 
tính chung cả nước năm 2014 là 1.888.000 
đồng, năm 2016 là 2.157.000 đồng. Như 
vậy, trung bình một tháng, một người có thể 
tích lũy được 749.000 đồng vào năm 2014 
và 892.000 đồng vào năm 201611. Trong 
khi đó, theo một nghiên cứu của Ngân hàng 
Thế giới, nếu tỷ suất lợi nhuận xây dựng 
của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở 
là 10-11% thì giá nhà ở thương mại sẽ là 
khoảng 12 triệu đồng/m212. Cuối năm 2014, 
Việt Nam có khoảng 15,8 triệu người làm 
việc tại khu vực đô thị. Trong số các công 
nhân công nghiệp, khoảng 78% phải đi thuê 
nhà13 và nhu cầu nhà ở đối với họ là rất lớn. 
Khoảng cách giữa mức tích lũy trung bình 
với giá nhà ở thương mại là rất xa, đồng 
nghĩa với cơ hội sở hữu nhà ở của bộ phận 
người lao động này rất thấp. Việc Luật Nhà 
ở năm 2014 với quy định cho phép người 
nước ngoài mua và sở hữu nhà ở thuận lợi 
hơn trước đã làm dấy lên nhiều ý kiến quan 
10 Điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014.
11 Nguồn tổng hợp từ số liệu của Tổng cục Thống kê.
12 Ngân hàng Thế giới, Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam, tháng 10/2015, tr. 25.
13 Ngân hàng Thế giới, Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam, tháng 10/2015, tr. 29.
14 Điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014.
ngại chính sách mới của Nhà nước có thể 
ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng; hoặc 
có nguy cơ người nước ngoài lũng đoạn thị 
trường nhà đất Việt Nam, kéo giá nhà vượt 
xa hơn nữa khỏi tầm tay của người dân lao 
động, cho nên đưa ra hạn mức sở hữu nhà 
ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam là 
rất cần thiết. Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã 
có những quy định cụ thể về số lượng nhà ở 
mà cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại 
Việt Nam.
Cá nhân và tổ chức nước ngoài chỉ 
được phép sở hữu một số lượng nhà ở nhất 
định. Số lượng và cách thức xác định số 
lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng 
nhà ở tại Việt Nam mà tổ chức, cá nhân nước 
ngoài được sở hữu được quy định chi tiết tại 
Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/
NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về 
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một 
số điều của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông 
tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của 
Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số 
nội dung của Luật Nhà ở.
Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, 
thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở 
hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 
một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ 
bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên 
một khu vực có số dân tương đương một đơn 
vị hành chính cấp phường chỉ được mua, 
thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở 
hữu không quá 250 căn nhà14. Trường hợp 
trên một địa bàn có số dân tương đương một 
đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều 
tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ 
chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu 
không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
47Số 1(377) T1/2019
chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ 
của tất cả các tòa nhà chung cư này15.
Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả 
nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) 
thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở 
hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục 
đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà 
chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều 
khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá 
nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 
30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của 
mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà16.
4. Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân 
nước ngoài tại Việt Nam
Thời hạn sở hữu nhà
Bên cạnh số lượng nhà ở mà cá nhân 
nước ngoài được phép sở hữu, thời hạn sở 
hữu nhà ở cũng là một trong những quy định 
giới hạn quyền sở hữu của người nước ngoài 
tại Việt Nam về mặt thời gian. Trong khi tổ 
chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam 
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ổn 
định lâu dài, không hạn chế số năm; thì cá 
nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo 
thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua 
bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế 
nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể 
từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Khi hết 
hạn, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì có thể 
được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo 
quy định của Chính phủ; thời hạn sở hữu 
nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng 
nhận17. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết 
hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với 
15 Khoản 3 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi 
hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014.
16 Khoản 1 Điều 29 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung 
của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
17 Khoản 3 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi 
hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014.
18 Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014.
19 Điểm đ Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014.
20 Khoản 4 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi 
hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014.
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì 
được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các 
quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân 
Việt Nam18. Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 
theo quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu 
có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các 
đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại 
Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà 
ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng 
cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước19.
Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà 
ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong 
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 
thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu 
nhà ở ổn định lâu dài.
Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở 
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện 
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, 
bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở 
trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở 
hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia 
hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia 
hạn thêm theo quy định của Chính phủ; Bên 
bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các 
nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam 
theo quy định của pháp luật Việt Nam20.
Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở
Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 
tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn 
thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị 
gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng 
thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi 
cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi 
có nhà ở đó xem xét, giải quyết.
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
48 Số 1(377) T1/2019
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày 
nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, 
UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng 
ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo 
đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không 
quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở 
lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận;
Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của 
UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp 
Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn 
trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy 
chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng 
nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.
Trường hợp khi hết hạn sở hữu lần 
đầu mà cá nhân nước ngoài bị cơ quan có 
thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc 
xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại 
Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời 
hạn sở hữu theo quy định của pháp luật Việt 
Nam; nhà ở của đối tượng này được xử lý 
theo quy định tại Khoản 3 Điều 8 của Nghị 
định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 
của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng 
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 
năm 2014.
5. Một số bất cập trong quy định của pháp 
luật về quyền sở hữu nhà ở của người 
nước ngoài tại Việt Nam
Sau một thời gian tổ chức thực hiện 
quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà 
của người nước ngoài tại Việt Nam đã cho 
thấy một số bất cập sau đây:
Một là, sự không thống nhất giữa Luật 
Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 
trong quy định về quyền sử dụng đất của 
cá nhân nước ngoài tại Việt Nam gây ảnh 
hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền 
sở hữu nhà cho người nước ngoài.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 
2003, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt 
21 Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
22 Khoản 4 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà 
nước Việt Nam cho thuê đất là người sử dụng 
đất. Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng 
dẫn thi hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 
cũng quy định cá nhân nước ngoài sở hữu 
căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử 
dụng phần diện tích đất sử dụng chung của 
nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất 
thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời 
gian thuê. Như vậy, theo quy định này thì cá 
nhân nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở và 
có quyền sử dụng đất thuê với hình thức trả 
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 
2013 đã bỏ quy định cá nhân nước ngoài 
là người sử dụng đất tại Việt Nam, tức là 
không có năng lực pháp luật sử dụng đất. 
Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 lại cho 
phép cá nhân nước ngoài được mua và sở 
hữu nhà ở. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP 
ngày 20/5/2015 hướng dẫn thi hành Luật 
Nhà ỏ không quy định về quyền sử dụng đất 
của cá nhân nước ngoài trong trường hợp 
mua và sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, theo quy 
định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 
2014, việc mua bán nhà phải gắn với quyền 
sử dụng đất21. Tương tự, theo quy định của 
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi 
hành Luật Đất đai, tỷ lệ phần quyền sử dụng 
đất của người mua căn hộ chung cư được 
tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng 
diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung 
cư. Từ những căn cứ trên, người nước ngoài 
khi mua nhà sẽ có quyền sử dụng đất dù là 
nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. 
Theo quy định của khoản 4 Điều 6 
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trình tự, thủ 
tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu 
nhà ở được thực hiện theo quy định của 
pháp luật về đất đai22. Tuy nhiên, Thông tư 
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử 
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
49Số 1(377) T1/2019
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác 
gắn liền với đất hoàn toàn không hướng dẫn 
về thẩm quyền, thủ tục cấp giấy cho người 
nước ngoài. Sự không thống nhất này đã dẫn 
đến không thể thực hiện được việc cấp giấy 
sở hữu nhà cho người nước ngoài, dù họ đã 
nhận bàn giao nhà và sử dụng.
Hai là, về khu vực người nước ngoài 
không được phép sở hữu nhà ở.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP vẫn 
chưa quy định cụ thể khu vực nào cần bảo 
đảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân nước 
ngoài không được phép sở hữu nhà ở, mà 
lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Quốc 
phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu 
vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại 
từng địa phương để thông báo cho UBND 
cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng xác định danh 
mục cụ thể. Tuy nhiên, cho đến nay, Luật 
Nhà ở đã có hiệu lực 3 năm nhưng các danh 
mục này vẫn chưa được ban hành. Tình 
huống này dẫn đến rủi ro khi thực hiện các 
dự án nhà ở cho người nước ngoài. Tháng 
5/2017, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa 
phương căn cứ nội dung Văn bản số 10328/
BQP-TM ngày 19/10/2016 của Bộ Quốc 
phòng và Văn bản số 786/BCA-TCAN ngày 
19/4/2017 của Bộ Công an, phối hợp với 
Công an và Bộ Chỉ huy quân sự cấp tỉnh, 
thành phố trực thuộc trung ương để xác định 
cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, 
quốc phòng tại địa phương. Tuy nhiên, đến 
thời điểm hiện tại vẫn chưa có địa phương 
nào công bố danh mục các khu vực này23.
Ba là, về cách tính số lượng nhà ở 
được phép bán cho người nước ngoài.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP giao 
trách nhiệm cho Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ 
23 Thu Hằng, Xác định khu vực không cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở, 
khu-vuc-khong-cho-phep-nguoi-nuoc-ngoai-so-huu-nha-o/446337.vnp, truy cập ngày 22/5/2017.
24 Đinh Tiến Hoàng, Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam – kỳ 2 đến bất cập trong hướng dẫn, 
vn/277/print-article.html, truy cập ngày 18/5/2017.
25 Điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014.
thể cách tính nhà ở được phép bán cho người 
nước ngoài. Với cách tính số lượng nhà ở 
như hiện nay sẽ gây rất nhiều khó khăn cho 
cả phía cơ quan quản lý nhà nước lẫn các 
chủ đầu tư. Ví dụ, làm thế nào để xác định 
địa bàn dân cư, làm thế nào xác định việc 
biến động dân cư trên địa bàn, làm thế nào 
để thống kê số lượng người nước ngoài mua 
nhà ở giai đoạn chưa được cấp giấy chứng 
nhận Ngoài ra, ở những thành phố lớn như 
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có những 
khu vực, khu đô thị mới rất đông người nước 
ngoài sinh sống, chẳng hạn như tại thành 
phố Hồ Chí Minh có khu Thảo Điền (quận 
2), Phú Mỹ Hưng (quận 7), tại Hà Nội có 
khu The Manor (Nam Từ Liêm) thì khả 
năng rất cao các khu vực này sẽ vượt mức 
tối đa số lượng nhà ở mà người nước ngoài 
được quyền sở hữu. Khi đó sẽ phát sinh các 
hệ lụy về hạn mức, xin cho, nhũng nhiễu24.
Bốn là, về thời hạn sở hữu nhà của 
người nước ngoài.
Quy định hiện hành cho phép người 
nước ngoài tại Việt Nam được sở hữu nhà 
với thời gian tối đa 50 năm25 và khi sắp 
hết thời hạn thì được gia hạn thêm một lần 
nhưng không quá 50 năm. Vấn đề đặt ra là 
trong khoảng thời gian 50 năm tiếp theo 
(sau khi đã gia hạn), chủ sở hữu bán lại nhà 
cho cá nhân nước ngoài khác thì thời hạn 
sở hữu của cá nhân nước ngoài tiếp theo sẽ 
được tính như thế nào. Thời hạn sử dụng là 
50 năm tiếp theo tính từ thời điểm chuyển 
nhượng, hay sẽ được tính là thời hạn sở hữu 
còn lại của bên bán. Khi người mua sau sử 
dụng hết thời gian do người sở hữu trước 
“chuyển giao” thì có được gian hạn tiếp một 
lần nữa hay không là vấn đề pháp luật đang 
để trống.
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
50 Số 1(377) T1/2019
Năm là, về việc thanh toán tiền mua 
nhà ở của người nước ngoài
Khi mua nhà, người nước ngoài có 
thói quen vay ngân hàng, ít khi tự thanh toán 
toàn bộ tiền mua nhà. Mặc dù Ngân hàng 
Nhà nước đã có công văn hướng dẫn về vay 
mua nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước 
ngoài, nhưng hiện nay, hầu hết các ngân 
hàng thương mại trong nước đều không có 
hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ về hoạt động 
cho vay này, mà chỉ có một số ít chi nhánh 
ngân hàng nước ngoài có. Thường là, các 
ngân hàng sẽ có những yêu cầu về thủ tục, 
giấy tờ mà chủ đầu tư, người mua, đặc biệt 
là người nước ngoài khó đáp ứng được.
Sáu là, liên quan đến trình tự, thủ tục 
thực hiện việc mua nhà và yêu cầu cấp giấy 
chứng nhận sở hữu nhà ở.
Thủ tục pháp lý khi mua nhà đối với 
người nước ngoài chưa có cơ chế đặc thù, 
người nước ngoài do bất đồng ngôn ngữ và 
văn hóa mua bán sẽ gặp không ít trở ngại khi 
tham gia thực hiện các thủ tục pháp lý theo 
pháp luật Việt Nam.
6. Một số kiến nghị
Một là, bổ sung người nước ngoài vào 
nhóm “người sử dụng đất” tại Điều 5 Luật 
Đất đai năm 2013, ghi nhận người nước 
ngoài cũng có năng lực pháp luật về đất 
đai tại Việt Nam để tạo sự nhất quán trong 
quy định về sở hữu nhà ở của người nước 
ngoài trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai, làm 
căn cứ để sửa đổi, bổ sung thông tư về cấp 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 
sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, 
thực sự đảm bảo quyền sở hữu nhà ở cho 
người nước ngoài.
Hai là, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 
theo hướng bổ sung thẩm quyền UBND cấp 
huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 
liền với đất cho người nước ngoài. Theo quy 
định của khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai năm 
2013, UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 
lần đầu cho người Việt Nam định cư nước 
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở 
tại Việt Nam. Vì vậy, việc giao cho UBND 
cấp huyện thẩm quyền cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và 
tài sản khác gắn liền với đất cho người nước 
ngoài là hợp lý.
Ba là, nhằm bảo đảm tạo ra sự bình 
đẳng trong quy định về quyền sở hữu nhà 
ở của người nước ngoài cũng như hạn chế 
tình trạng lách luật liên quan đến cách tính 
thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài, 
chúng tôi cho rằng cần quy định thời hạn sở 
hữu 50 năm và gia hạn không quá 50 năm 
cho từng lần xác lập quyền sở hữu nhà của 
người nước ngoài, không phân biệt đó là 
người mua nhà đầu tiên hay người thứ mấy 
mua lại căn nhà đó. 
Ngoài ra, cần bổ sung quy định thời 
hạn sở hữu nhà trong trưởng hợp người 
nước ngoài cùng đứng tên mua và sở hữu 
nhà chung với tổ chức, cá nhân trong nước 
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài 
là ổn định, lâu dài, giống như trường hợp 
thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài 
kết hôn với công dân Việt Nam.
Bốn là, xây dựng quy chế phối hợp 
giữa các bộ, ngành, cơ quan có thẩm quyền 
trong vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của 
người nước ngoài. Các cơ quan có thẩm 
quyền như Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ 
Công an, Bộ Quốc phòng... cần thống nhất 
và phối hợp với nhau trong việc xác định các 
giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện cấp 
giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, điều kiện vay 
tiền ngân hàng và khu vực nào người nước 
ngoài có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho, 
nhận thừa kế, để việc thực hiện pháp luật 
về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài được 
triển khai minh bạch, thuận lợi■
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT
51Số 1(377) T1/2019