Bài giảng Thị trường bất động sản - Phần 4: Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản - Trần Tiến Khai

103
Phần
4. 
Vai trò quản lý của Nhà nước đối 
với thị trường bất động sản
104
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
1. 
CHỨC 
NĂNG 
CỦA NHÀ 
NƯỚC
Chức năng điều khiển: Nhà nước phải duy trì 
như là
trọng tài của toàn bộ
nền kinh tế
xã 
hội. 
Chức năng phát triển: 
-
thực hiện một hệ
thống các chính sách và
 công cụ
quản lý vĩ mô 
-
để điều khiển và
tác động vào các mối 
quan hệ
kinh tế
trong xã hội 
-
nhằm bảo đảm tăng trưởng kinh tế
và
 công bằng xã hội. 
105
NHÀ 
NƯỚC
(1) Tạo 
khung pháp 
lý
(2) Xây dựng 
hệ
thống 
quản lý 
(3) Thiết lập 
hệ
thống 
thông tin 
(4) Tạo ra môi 
trường kinh 
doanh 
(5) Tạo ra sự 
đồng bộ
và
phát 
triển các hệ
thống 
thị trường khác 
(6) Thực hiện 
điều tiết thị 
trường 
106
NHÀ 
NƯỚC
(1) Tạo 
khung pháp 
lý
Luật Dân sự
2005: quy định các vai trò, 
trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên 
quan đến các giao dịch về
bất động sản:
•Điều 181: định nghĩa BĐS
•Chương 3: Mục 1, 2, 3: quyền sở
hữu
•Điều 346 –
362: thế
chấp tài sản
•
Luật Đầu tư 2005: 
•Cơ chế
chính sách đối với nhà đầu tư trong 
nước và nước ngoài.
•Điều 29 quy định ngành kinh doanh BĐS 
thuộc nhóm lĩnh vực đầu tư có điều kiện. 
•Điều 55, 56, 58 quy định về
thủ
tục giao 
nhận đất dự
án, chuẩn bị
mặt bằng xây 
dựng và
thực hiện các dự
án có
xây dựng 
107
NHÀ 
NƯỚC
(1) Tạo 
khung pháp 
lý
Luật Đất
đai
2003: 
•
quyền hạn và
trách nhiệm của Nhà nước đại 
diện chủ
sở
hữu toàn dân về đất đai và
thống 
nhất quản lý về đất đai, chế độ
quản lý và
sử
dụng đất đai, quyền và
nghĩa vụ
của người sử
dụng đất. 
•
Quy hoạch kế
hoạch sử
dụng đất (Mục 2, 
Điều 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29). 
•
Quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động 
sản (Mục 7, Điều 61, 62, 63), bao gồm loại 
đất được tham gia thị trường bất động sản, 
Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động 
sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị 
trường bất động sản.
•
Giấy tờ
tham gia giao dịch bất động sản (Giấy 
chứng nhận quyền sử
dụng đất, Giấy chứng 
nhận quyền sở
hữu nhà
ở, Quyền sử
dụng đất 
ở).
108
NHÀ 
NƯỚC
(1) Tạo 
khung pháp 
lý
Luật Kinh doanh BĐS 2006: 
•
quy định về
hoạt động kinh doanh BĐS;
•
quyền, nghĩa vụ
của tổ
chức, cá
nhân hoạt 
động kinh doanh và
giao dịch BĐS. 
Luật này quy định cụ
thể
về:
•
Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất 
động sản;
•
Các loại bất động sản được đưa vào kinh 
doanh;
•
Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh 
doanh;
•
Điều kiện đối với tổ
chức, cá
nhân hoạt động 
kinh doanh bất động sản;
•
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 
của tổ
chức, cá nhân trong nước;
•
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 
của tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt 
Nam định cư ở nước ngoài
109
NHÀ 
NƯỚC
(1) Tạo 
khung pháp 
lý
Luật Nhà
ở
2005: 
Quy định về
sở
hữu nhà
ở, phát triển, quản lý 
việc sử
dụng, giao dịch về
nhà
ở
và
quản lý 
nhà nước về
nhà
ở
và
áp dụng đối với tổ
chức, cá
nhân có liên quan đến sở
hữu nhà
ở, phát triển, quản lý việc sử
dụng nhà
ở, 
giao dịch về
nhà
ở
và
quản lý nhà nước về
nhà
ở.
Luật quy định cụ
thể
về:
•
Chủ
sở
hữu nhà
ở
và đối tượng được sở
hữu 
nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà
ở, trình tự
thủ
tục cấp giấy chứng nhận 
quyền sở
hữu nhà
ở;
•
Phát triển nhà
ở
tại các vùng đô thị, nông 
thôn, miền núi;
•
Phát triển nhà
ở
theo dự
án; phát triển nhà
ở
riêng lẻ
của hộ gia đình, cá
nhân.
•
Quy hoạch kiến trúc nhà
ở;
•
Phát triển nhà
ở thương mại;
•
Phát triển nhà
ở
xã hội;
•
Các giao dịch về
nhà
ở.
110
NHÀ 
NƯỚC
(1) Tạo 
khung pháp 
lý
Luật Thuế
thu nhập cá
nhân 2007: 
Điều 3. Thu nhập chịu thuế: nguồn thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ
chuyển nhượng quyền sử
dụng 
đất và
tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ
chuyển nhượng quyền sở
hữu 
hoặc sử
dụng nhà
ở;
c) Thu nhập từ
chuyển nhượng quyền thuê đất, 
thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ
chuyển nhượng bất động sản.
Điều 14 quy định thu nhập chịu thuế
từ
chuyển 
nhượng bất động sản. 
111
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
1.
Quyền định đoạt về
sở
hữu, quản lý và
sử
 dụng đất đai
a)
Quyết định mục đích sử
dụng đất thông qua việc 
quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất, kế
 hoạch sử
dụng đất; 
b)
Quy định về
hạn mức giao đất và
thời hạn sử
dụng 
đất; 
c)
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho 
phép chuyển mục đích sử
dụng đất; và 
d)
Định giá đất. 
2. Các Quyền
112
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
1.
Quyền định đoạt về
sở
hữu, quản lý và
sử
 dụng đất đai
Chính sách tài chính về đất đai như 
a)
Thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất; 
b)
Thu thuế
sử
dụng đất; thuế
thu nhập từ
việc chuyển 
quyền sử
dụng đất; 
c)
Điều tiết phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do 
đầu tư của người sử
dụng đất mang lại. 
2. Các Quyền
113
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
1.
Quyền định đoạt về
sở
hữu, quản lý và
sử
 dụng đất đai
Trao quyền sử
dụng đất cho người sử
dụng đất thông 
qua hình thức:
a)
giao đất, 
b)
cho thuê đất, 
c)
công nhận quyền sử
dụng đất đối với người đang 
sử
dụng đất ổn định; 
d)
quy định quyền và
nghĩa vụ
của người sử
dụng đất.
2. Các Quyền
114
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
2.
Quyền tối thượng về
thu hồi đất
Nhà nước có
quyền thu hồi đất trong các trường hợp 
sử
dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi 
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; 
các trường hợp sử
dụng đất không hiệu quả.
Thu hồi
(eminent domain) là
quyền của chính phủ để
 thu lại những tài sản tư mà
không cần sự đồng ý 
của người chủ
cho mục đích sử
dụng công thông 
qua việc bồi thường. 
2. Các Quyền
115
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
3.
Quyền phân vùng, quy hoạch xây dựng, 
quy hoạch sử
dụng đất, thực hiện đăng ký 
quyền sở
hữu bất động sản và
quyền sử
 dụng đất đai
{ Về phương diện quy hoạch, phân vùng, Nhà nước 
có quyền định đoạt trên tổng thể và chi tiết việc sử
dụng đất ở cả cấp quốc gia và cấp địa phương.
2. Các Quyền
116
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
4.
Quyền đánh thuế
tài sản bất động sản
{ Các nước phát triển: thuế BĐS là nguồn thu lớn 
nhất trong doanh thu.
{ Hầu hết thuế bất động sản là thuế theo giá bất động 
sản. 
{ Ở Việt Nam: thu thuế thông qua (1) các dạng thuế, 
phí trong các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, 
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và các BĐS khác và (2) 
thuế thu nhập cá nhân từ các thu nhập từ chuyển 
nhượng bất động sản.
2. Các Quyền
117
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
5.
Quyền quản lý và
kiểm soát thị trường bất 
động sản
{ Nhà nước xác lập môi trường kinh doanh và bảo hộ
kinh doanh BĐS
{ Xác định vai trò quản lý, can thiệp trong tất cả các 
hoạt động giao dịch kinh doanh trên thị trường.
2. Các Quyền
118
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
6.
Cung cấp các dịch vụ
pháp lý và tư vấn 
pháp luật
{ thành lập và cho phép thành lập các tổ chức tư vấn 
pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường 
BĐS.
{ ban hành các quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn hành 
nghề, tiêu chuẩn đạo đức.
{ cung cấp các thông tin về quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất, các thông tin về diện tích, ranh giới, xác lập 
quyền sở hữu 
2. Các Quyền
119
3. Các thất bại của thị trường
1.
Thị trường phát triển các sản phẩm thiên 
lệch. 
2.
Thị trường bất động sản phát triển theo xu 
hướng bong bóng.
3.
Thị trường không ổn định, thường xuyên có
 các cơn sốt “nóng”
hoặc đóng băng.
4.
Hoạt động đầu cơ diễn ra phổ
biến, không 
kiểm soát được. 
120
4. Các can thiệp của Nhà
nước
1.
Tác động đến cung đất đai:
{ Cấm hình thức kinh doanh phân lô bán nền (2002);
{ Tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho 
người thu nhập thấp (2009);
2.
Tác động đến cung vốn: 
{ Áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ vào đầu năm 
2008;
{ Áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ vào đầu năm 
2009;
{ Cung ứng vốn cho chương trình phát triển nhà ở xã 
hội, nhà cho người thu nhập thấp;
121
4. Các can thiệp của Nhà nước
3.
Tác động đến môi trường kinh doanh:
{ Giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch; 
{ hạn chế các hình thức mua bán trực tiếp, không thông qua 
các cơ quan quản lý và
{ kiểm soát chặt chẽ hơn hơn các hoạt động giao dịch mua 
bán bất động sản. 
4.
Tác động đến giá:
{ Xác lập khung giá đất;
{ điều tiết thuế từ các thu nhập từ chuyển nhượng bất động 
sản; 
122
1. Bất động sản và
nền kinh tế
Đầu tư BĐS bùng nổ trong 
giai đoạn 2005-2007
Thu hút vốn đầu tư trong và
 ngoài nước 
Dư nợ cho vay BĐS tăng:135 
ngàn tỷ đồng (4/08)
Giai đoạn đình trệ, 
đóng băng: từ
quý 
2, 3/2008 
Dư nợ cho vay BĐS:115 ngàn 
tỷ đồng (9/08); chiếm 9,15% 
tổng dư nợ
Dư nợ cho vay BĐS tại 
TP.HCM: 61 ngàn tỷ đồng 
(9/08); chiếm 15% tổng dư nợNgân hàng: thiếu thanh khoản, 
dư nợ
lớn, khó
thu hồi
123
1. Bất động sản và
nền kinh tế
Biểu đồ. Diễn biến chỉ
số
giá
thị
trường
BĐS năm 2008
(Nguồn: Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ 
trường Bộ
TN & MT, trích theo Kiều Thuật, 
Cafef.com.vn[1]
)
[1]
Trang
web