Bài giảng Thị trường bất động sản - Phần 3: Vai trò và xu hướng của thị trường bất động sản - Trần Tiến Khai

81
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
1.
Thị trường BĐS là
thị trường quan trọng của nền kinh 
tế
quốc gia. 
2.
Thị trường huy động vốn cực lớn tại mỗi quốc gia.
3.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy 
phát triển các mục tiêu kinh tế
xã hội.
4.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích 
các thị trường khác phát triển.
5.
Tạo ra nhu cầu về
sử
dụng lao động lớn.
6.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng 
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
7.
Thị trường bất động sản phát triển cũng tạo ra nền 
tảng để
bình ổn thị trường.
82
1.
Thị trường BĐS là thị trường quan trọng 
của nền kinh tế
quốc gia. 
QUY MÔ RẤT LỚN
quy mô, tính chất và
giá
trị
tài sản trong 
nền kinh tế
quôc dân
tài sản khan hiếm và
có
giá
trị
to lớn 
đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp 
và
từng hộ gia đình
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
83
2.
Là
thị trường huy động vốn cực lớn tại 
mỗi quốc gia.
GIÁ
TRỊ
 HÀNG HÓA CỰC LỚN
VỐN LƯU 
CHUYỂN 
CỰC LỚN THỊ 
TRƯỜNG 
TÀI CHÍNH
NHÀ ĐẦU 
TƯ
dư nợ
thế
chấp nhà
ở
(nhà đơn –
4 hộ) vào quý 1/2003 ở
Hoa 
Kỳ: 6.644 tỷ USD
dư nợ cho vay BĐS ở
Việt Nam đến 4/2008: 135 ngàn tỷ đồng 
(8,4 tỷ USD); đến 7/2010: 210.770 tỷ đồng.
FDI tính đến 20/8/2009: 2,358 tỷ
USD (21,8% tổng vốn đầu tư 
nước ngoài đăng ký mới của cả nước tăng 36,9% so với cùng kỳ 
năm 2009).
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
84
3.
Thị trường bất động sản phát triển góp 
phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu 
kinh tế
xã hội.
THỊ TRƯỜNG 
BĐS
MỤC TIÊU 
CHÍNH SÁCH 
PTKT-XH
Phát triển nhà
ở
Phát triển đô thị
Phát triển CSHT 
giao thông
Phát triển các 
CSHT công ích 
khác
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
85
4.
Thị trường bất động sản phát triển góp 
phần kích thích các thị trường khác phát 
triển.
THỊ TRƯỜNG 
BĐS
Thị trường vốn, tín dụng
Thị trường vật liệu xây dựng
Thị trường máy móc thiết bị
 xây dựng
Thị trường vật liệu nội thất
Thị trường lao động
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
86
5.
Thị trường bất động sản phát triển tạo ra 
nhu cầu sử
dụng lao động
THỊ TRƯỜNG 
BĐS
Lao động phổ thông
Lao động xây dựng có
tay 
nghề
Lao động quản lý có
trình độ
 cao trong các lĩnh vực quản lý, đầu tư, phát triển, kinh 
doanh và
tài chính 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
87
Các cấp độ
phát triển của thị trường BĐS
Chính sách đất 
đai
Chính sách 
xây dựng
Chính sách tiền tệ
Ngân hàng, tổ
chức 
tín dụngCông ty XD
Chính sách tài chính
Công ty tài chính
Trái phiếu BĐS
Cổ
phiếu BĐS
Thế
chấp, tái thế
chấp
Quỹ đầu tư
Sơ khai
Tập trung hóa
Tiền tệ
hóa
Tài chính hóa
Luật đất đai 93
Nghị định 97
Nghị định 71, 79 Luật đất đai 2003, NĐ 
181, Luật Nhà
ở, Luật 
XD, ND802, Luật 
KDBĐS, NĐ 153
NĐ 79, 81, QĐ 105TTg, 
QĐ 35, 45 BTC
Nguồn: Viện Quản lý Kinh tế
TW, 2010
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
88
Các cấp độ
phát triển
1.
Cấp độ sơ khai: là giai đoạn thị trường bất 
động sản hình thành và
các sản phẩm bất 
động sản bắt đầu được đưa ra giao dịch thị 
trường như là
hàng hóa. 
z Ở cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ 
đất và các cơ quan quản lý nhà nước đóng vai 
trò quyết định.
z thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường đất 
đai, và sản phẩm chủ yếu là đất sản xuất nông 
nghiệp, đất ở, và đất phát triển đô thị
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
89
Các cấp độ
phát triển
2.
Cấp độ
tập trung hóa: 
„ các bất động sản được đầu tư xây dựng thông 
qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
„ các chính sách về xây dựng, các nhà đầu tư và
các cơ quan quản lý về xây dựng đóng vai trò 
quyết định.
„ Sản phẩm chính trên thị trường là nhà ở, khu đô 
thị, bất động sản thương mại, bất động sản công 
nghiệp và các loại hình khác
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
90
Các cấp độ
phát triển
3.
Cấp độ
tiền tệ
hóa: 
„ tiền tệ được huy động nhằm phát triển bất động 
sản cho đến khi chúng được đưa ra thị trường. 
„ Bất động sản trở thành một ngành đầu tư cạnh 
tranh nguồn lực vốn 
„ Tiền tệ sẽ quyết định thị trường
„ Ở cấp độ này, các chính sách về tiền tệ, ngân 
hàng, các ngân hàng và cơ quan quản lý về ngân 
hàng đóng vai trò quyết định.
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
91
Các cấp độ
phát triển
4.
Cấp độ
tài chính hóa: 
„ quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị 
trường bất động sản phát triển mạnh. 
„ nguồn vốn được huy động tối đa và rất đa dạng 
nhằm thu được vốn và giảm thiểu vốn tự có của 
các nhà đầu tư bất động sản. 
„ Cơ chế: thế chấp tài sản, tái thế chấp tài sản, 
chứng khoán hóa thế chấp tài sản
„ các định chế tài chính, các chính sách tài chính 
và các cơ quan quản lý tài chính là các chủ thể
có vai trò quyết định. 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
92
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
2.
Lịch sử
phát triển của thị trường BĐS Việt 
Nam
(1) Giai đoạn thực dân Pháp đô hộ
z Quyền sở hữu tư nhân về đất đai được thừa 
nhận ngoài đất đai thuộc sở hữu công
z các chủ đồn điền thực dân hoặc các chủ đất lớn 
người Việt sở hữu phần lớn đất đai. 
z 3% người bản xứ chiếm hữu đến 52% đất đai 
sản xuất nông nghiệp, và hơn 60% nông dân cả 
nước là nông dân không đất
z Các giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động 
sản là đất đai sản xuất nông nghiệp.
93
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
2.
Lịch sử
phát triển của thị trường BĐS Việt 
Nam
(2) Giai đoạn trước đổi mới
z Từ các năm 1975-1993, thị trường bất động sản 
gần như chưa hình thành. 
z Tất cả các hoạt động đầu tư, phân phối bất động 
sản đều do Nhà nước kiểm soát. 
z Thị trường cũng mang tính độc quyền 
z Thiếu vắng sự hiện hiện của giới tư nhân, các 
doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản 
cũng như các định chế tài chính liên quan. 
94
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
2.
Lịch sử
phát triển của thị trường BĐS 
Việt Nam
(3) Giai đoạn đổi mới
{ Thời kỳ phát triển ở cấp độ sơ khai (từ những 
năm 1993-2001): 
z Các hoạt động trên thị trường bất động sản:
z Nhà nước cấp đất, chia lô, bán hóa giá nhà tập 
thể;
z Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa 
phát triển.
95
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
2.
Lịch sử
phát triển của thị trường BĐS Việt Nam
2.
Giai đoạn đổi mới
{ Thời kỳ tập trung hóa (từ 2001 cho đến nay): 
z Phát triển các chung cư cao tầng, các chung cư 
cao cấp, các khu đô thị mới, các khu công nghiệp 
tập trung hoặc phân tán;
z Hình thành các doanh nghiệp kinh doanh bất 
động sản và các nhà xây dựng tư nhân hoặc cổ
phần. 
z Huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, các cá
nhân hoặc ứng vốn từ khách hàng.
96
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
2.
Lịch sử
phát triển của thị trường BĐS Việt Nam
2.
Giai đoạn đổi mới
{ Thời kỳ tập trung hóa (từ 2001 cho đến nay): 
z Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ
z phát triển của các khu công nghiệp. 
z Hình thành nhiều khu vực đô thị mới và hiện đại.
z Thị trường bất động sản bắt đầu liên kết được 
với thị trường tiền tệ và thị trường tài chính 
z Bắt đầu hình thành cấp độ tiền tệ hóa thị trường 
bất động sản
97
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
3.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động 
sản
z Tương ứng với mỗi cấp độ phát triển, thị trường 
BĐS thường trải qua 4 giai đoạn như sau:
{Giai đoạn phồn vinh: thị trường phát triển sôi động, 
có thể gây ra các con sốt về sản phẩm bất động sản.
{Giai đoạn bão hòa: thị trường bắt đầu có dấu hiệu 
chững lại, các hoạt động giao dịch bắt đầu ngưng trệ.
98
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
3.Chu kỳ dao động của thị trường bất 
động sản
{Giai đoạn suy thoái: còn gọi là giai đoạn đóng băng, 
các hoạt động giao dịch gần như ngưng trệ hoàn 
toàn.
{Giai đoạn phục hồi: là giai đoạn thị trường bất động 
sản bắt đầu hồi phục, các hoạt động giao dịch bắt 
đầu phát triển trở lại sau giai đoạn suy thoái.
99
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
4.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động 
sản TP.HCM
{ 3 chu kỳ tăng trưởng nóng và suy giảm
z 1993-1999
•
Tăng trưởng: 1993-1996
•
Suy giảm: 1996-1999
z 2000-2006
•
Tăng trưởng: 2000-2003
•
Suy giảm: 2004-2006
z 2006-2010 đến nay
•
Tăng trưởng: 2006-Q1/2008
•
Suy giảm từ đầu Q2/2008 đến cuối 2009
•
Hiện nay: khó
dự
báo, nhìn chung là
trầm lắng
100
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
4.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động 
sản TP.HCM
{ Thời kỳ suy thoái (1996-1999): thị trường gần như 
không có giao dịch.
{ Thời kỳ phục hồi và phồn vinh (2000-2003): 
z có hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS;
z vô số người môi giới cá nhân;
z thị trường rơi vào tình trạng sốt “ảo”, nhất là đối 
với phân khúc thị trường đất ở phân lô.
z Nhà nước can thiệp bằng cách nghiêm cấm các 
nhà đầu tư kinh doanh theo hình thức phân lô, 
bán lẻ . 
101
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
4.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động 
sản TP.HCM
{ Thời kỳ phục hồi và phồn vinh (2006-Q1/2008): 
z Có khoảng 7000 công ty kinh doanh BĐS
z thị trường nhà biệt thự, chung cư cao cấp, nhà
phố ở các khu đô thị mới lại phát triển rất mạnh 
cho đến đỉnh điểm vào cuối năm 2007;
z sốt giá bất động sản trên thị trường, đẩy giá đất 
và nhà lên rất cao.
z thu hút nguồn vốn rất lớn của các nhà đầu tư 
trong và ngoài nước và hệ thống ngân hàng 
thương mại. 
102
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS
4.
Chu kỳ dao động của thị trường bất 
động sản TP.HCM
{ Thời kỳ bão hòa và suy thoái (2008-): 
z Thị trường nhanh chóng rơi vào tình trạng ngưng 
trệ, đóng băng. 
z Hầu hết các hoạt động giao dịch đều trầm lắng. 
z Ngân hàng rơi vào tình trạng nợ xấu, nợ dây 
dưa, mất tính thanh khoản kéo dài.
z Nhiều công ty kinh doanh bất động sản tạm 
ngưng hoạt động hoặc thua lỗ.