Bài giảng Thị trường bất động sản - Phần 1: Tổng quan về bất động sản - Trần Tiến Khai

1THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS. Trần Tiến Khai
Đại học Kinh Tế
TP. HCM
2Nội dung
zPhần 1. Tổng quan về bất động sản
zPhần 2. Thị trường bất động sản
zPhần 3. Vai trò và xu hướng phát triển của 
thị trường Bất động sản 
Phần 4. Vai trò quản lý của Nhà nước đối 
với thị trường bất động sản
3Phần 1. 
Tổng quan về
Bất động sản
4Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
1.
Giới thiệu
{ BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của 
cải xã hội. 
{ BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế
của các cá nhân, gia đình và công ty. 
{ BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu 
tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc 
sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác. 
{ BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của 
cải của ngành kinh doanh và năng lực tăng 
trưởng của nó.
51.
Giới thiệu
{ BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của 
cải kinh tế trên toàn thế giới. 
{ BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính 
bền vững và độc lập của một quốc gia.
{ Các quyết định liên quan đến BĐS là hết 
sức quan trọng. 
{ Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích 
lớn hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa 
tốt hơn cho cuộc sống.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
62.
Bất động sản là
gì?
{ Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real 
estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến 
các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện 
(improvements) cho đất đai như là nhà, công 
trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, 
và có tính không dịch chuyển được.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
72.
Bất động sản là
gì?
{ Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu 
đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất 
động sản (real property) và tương phản với 
thuật ngữ quyền tài sản động sản hoặc là
quyền sở hữu động sản (personal property).
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
82.
Bất động sản là
gì?
{ Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc 
tế (IVSC), thuật ngữ real property là quyền 
tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý 
bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến 
quyền sở hữu bất động sản. Trong trường 
hợp thuật ngữ này được dùng mà không có
giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có
thể được hiểu là quyền sở hữu bất động 
sản.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
92.
Bất động sản là
gì?
{ định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ 
đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với 
đất đai, còn có thể bao gồm cả khái niệm 
quyền đối với tài sản bất động sản đó. 
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
10
2.
Bất động sản là
gì?
{ Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội 
Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất 
động sản là các tài sản bao gồm:
z a) Đất đai;
z b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất 
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công 
trình xây dựng đó;
z c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
z d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
11
2.
Bất động sản là
gì?
1.
Tài sản hữu hình
z Các thành phần vật thể của không gian và vị trí;
z Bao gồm đất đai
z Bao gồm các cải thiện, tôn tạo, công trình xây 
dựng “gắn liền với đất” trên đất đai: các cấu 
trúc cố định như nhà và công trình phụ trợ, 
công trình xây dựng, v.v. 
z Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai (làm 
tăng giá trị sử dụng cho đất đai): cơ sở hạ tầng, 
bao gồm đường phố, hệ thống cấp thoát nước, 
điện, điện thoại, v.v.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
12
2.
Bất động sản là
gì?
z Có thể bao gồm bề mặt của đất mà còn 
cả phía trên và phía dưới của bề mặt;
z Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm 
hoặc không bao gồm các cải thiện. Khi 
không bao gồm các cải thiện, đất 
thường được gọi là đất thô;
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
13
2.
Bất động sản với khái niệm là
Quyền
z Quyền sở hữu;
z Quyền sử dụng
z Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho 
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho 
quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, 
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
14
3.
Các thuộc tính cơ bản của bất động 
sản 
1)
Tính bất động
2)
Tính không đồng nhất
3)
Tính khan hiếm
4)
Tính bền vững, đời sống kinh tế
dài
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
15
4.
Các đặc trưng cơ bản của bất động 
sản 
1.
Độ
co dãn của cung bất động sản kém, vì:
z Tổng cung về toàn bộ đất đai là cố định;
z Cung đất đai cho các mục đích riêng biệt là có
giới hạn;
z Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ đất 
cho các mục tiêu cụ thể khác nhau trong từng 
thời kỳ nhất định. 
z Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn 
chế và phải tuân theo luật định. Điều này càng 
làm cho cung đất đai bị hạn chế.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
16
4.
Các đặc trưng cơ bản của bất động 
sản 
2.
Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí
giao dịch 
cao.
3.
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (tính thanh 
khoản) kém.
4.
Có
sự
can thiệp và
quản lý chặt chẽ
của Nhà 
nước: là
loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với thể
chế
 chính trị, đời sống kinh tế
xã hội của cả
quốc gia.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
17
5.
Ngành nghề
Bất động sản
z Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt 
Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động 
sản là:
1.
Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, 
cho thuê mua;
2.
Mua nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê 
mua;
3.
Thuê nhà, công trình xây dựng để
cho thuê lại; 
4.
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ
tầng trên đất 
thuê để cho thuê đất đã có
hạ
tầng;
5.
Nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đầu tư công trình 
hạ
tầng để
chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử
dụng 
đất đã có
hạ
tầng để
cho thuê lại.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
18
5.
Ngành nghề
Bất động sản
z Các nghề thuộc phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động 
sản là:
1.
Dịch vụ
môi giới bất động sản;
2.
Dịch vụ định giá
bất động sản;
3.
Dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản;
4.
Dịch vụ tư vấn bất động sản;
5.
Dịch vụ đấu giá
bất động sản;
6.
Dịch vụ
quảng cáo bất động sản;
7.
Dịch vụ
quản lý bất động sản.
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
19
•
Việt Nam: dân số
khoảng 87 triệu dân; GDP tăng trưởng 
trung bình trên 7% trong suốt 10 năm qua. 
•
Việt Nam thu hút đầu tư trên thế
giới: năm 2006, 10,2 tỷ 
USD đầu tư nước ngoài; 6 tháng đầu năm 2007 -
số
vốn 
đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD. 
•
Đầu tư trong nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2005-2007.
•
Đầu tư trong và
ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành 
kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, 
các nhu cầu về
nhà
ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách 
sạn du lịch đều gia tăng đột biến.
Tiềm năng thị trường Bất động sản của 
Việt Nam
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
20
•
Nền kinh tế
nông nghiệp thu hẹp;
•
Công nghiệp, dịch vụ
phát triển;
•
Quá
trình đô thị
hoá
diễn ra mạnh mẽ
và người 
dân tràn về
thành phố
tạo nên áp lực, nhu cầu rất 
lớn về
phát triển hạ
tầng đô thị
và
nhà
ở. 
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
Tiềm năng thị trường Bất động sản của 
Việt Nam
21
•
TP.HCM có
khoảng 6 triệu cư dân và
khoảng 3 
triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống.
•
Thủ đô Hà
Nội là
4 triệu cư dân và
2 triệu người 
nhập cư.
•
Diện tích nhà
ở
trung bình cho một người tại 
TP.HCM là
10m2, tại Hà
Nội là
7m2, mức bình 
quân của khu vực là 15m2/người
•
Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà
ở, đây 
là
tiềm năng để
thị trường BĐS của Việt Nam 
Tiềm năng thị trường Bất động sản của 
Việt Nam
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
22
Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam
TT Tên chỉ
tiêu 2005 2007
1 Giá
trị
sản xuất 52.470 70.180
2 Tỷ
trọng đối với nền kinh tế 2,67 2,44
3 Giá
trị gia tăng 33.635 43.509
4 Giá
trị gia tăng so GDP 4,0 3,8
5 Vốn đầu tư 35.705 67.427
6 Tỷ
trọng vốn đầu tư trong nền 
kinh tế
10,41 12,86
ĐVT: tỷ đồng; %
Nguồn: Viện Quản lý Kinh tế
TW, 2010
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
23
Dư nợ
cho vay Bất động sản của Việt Nam
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
Đầu tháng 4/2008: 
•
135.000 tỷ đồng. 
Cuối 9/2008: 
•
115.500 tỷ đồng, (9,15% tổng dư nợ
trên toàn 
hệ
thống
TP.Hồ
Chí Minh: dư nợ
cho vay bất động sản 61.000 
tỉ đồng, chiếm 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn
24
quy mô dân số tăng nhanh
sự
phát triển và
bùng nổ đô thị
hóa 
nhu cầu sử
dụng đất dành cho nhà
 ở, công trình công cộng
quy hoạch sử
dụng đất theo hướng mở
rộng không 
gian đô thị, chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất 
nông nghiệp sang đất ở
và đất chuyên dùng 
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản
25
Stt CHỈ
TIÊU
Năm 2000 Năm 2005 So sánh
Diện tích 
(ha) %
Diện tích 
(ha) % diện tích
Tổng diện tích 2.850.298 100.00 3.232.715 100 382.417
1 Đất ở 443.178 15.55 598.428 18.51 155.250
1.1 Đất ở
tại nông thôn 371.020 13.02 495.549 15.33 124.529
1.2 Đất ở
tại đô thị 72.158 2.53 102.879 3.18 30.721
2 Đất chuyên dùng 1.072.202 37.62 1.383.766 42.81 311.564
2.1
Đất trụ
sở cơ quan, công 
trình sự
nghiệp 19.281 0.68 23.269 0.72 3.988
2.2 Đất quốc phòng, an ninh 191.680 6.72 281.183 8.70 89.503
2.3
Đất sản xuất kinh doanh phi 
nông nghiệp 69.178 2.43 151.075 4.67 81.897
2.4 Đất có
mục đích công cộng 792.063 27.79 928.238 28.71 136.175
3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 12.804 0.40 12.804
4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 93.741 3.29 97.052 3.00 3.311
5 Đất sông suối và
MNCD 1.143.087 40.10 1.137.445 35.19 -5.642
6 Đất phi nông nghiệp khác 3.221 0.10 3.221
Phần 1. Tổng quan về
Bất động sản